1-11月，房地產開發商的到位資金增速突降至0.6%，幾乎沒有增長；11月，開發商資金來源更同比大降19%。

 

　　即使在樓市最堅定的樂觀派看來，這也是歷史上最困難的時候，超過2008年。與此同時，房地產的可售庫存升至歷史高位，據國家統計局數據，截至10月底，全國商品房待售面積5.8億平方米，比9月末增加1091萬平方米。其中，住宅待售面積增加611萬平方米。

 

　　一邊是資金來源減少，一邊是庫存加劇資金沉淀。在2014年的最后一個月，大型開發商都在想盡一切辦法賣房，加緊推盤去庫存。

 

　　對于2015年的市場，大部分開發商們并不如任志強那樣積極看多。中國宏觀經濟與房地產存在共振，多個經濟學家給出了明年GDP7%左右的預測，預示著明年樓市也不會太樂觀。

 

　　房企到位資金幾無增長

 

　　根據國家統計局數據，1-11月份，房地產開發企業到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速比1-10月份回落2.5個百分點；而在去年前11月，房企到位資金是10.9475萬億元，同比增長27.6%。

 

　　從以上數據可知，房企去年和今年的到位資金總量基本相當，增速可以忽略不計。

 

　　更值得關注的是，11月當月，開發商資金來源僅9874億元，同比下降19.6%。據光大證券測算，融資來源的絕對量出現-24.8%的大幅下降。

 

　　萬科總裁郁亮曾對記者表示，開發商融資來源中最重要的是購房款，包括預售定金、首付款及個貸。任志強指出，今年在開發商的到位資金增速中，定金及預收款和個人貸基本是負增長，這是開發商資金來源減少的“罪魁禍首”。

 

　　據國家統計局數據，1-11月開發商資金來源中，定金及預收款26810億元，下降12.2%；個人按揭貸款12130億元，下降4.2%。

 

　　任志強引述的數據顯示，去年中國樓市僅住宅(不算寫字樓和商場)大概銷售了6.8萬億，其中5萬億是個人支付資金，1.8萬億是銀行個貸，個貸占總購房中的比例大概27%；今年截至11月，5.3萬億的個人購房金額中，個貸1.2萬億，占比只有22%，相比去年同期下降了5個百分點。

 

　　換句話說，房地產市場今年之所以出現下滑，重要原因是銀行對個人住房按揭貸款的支持力度大幅下降。

 

　　而另一方面，開發商的資金卻越來越多地沉淀在庫存中。任志強說，目前全國已經取得銷售證而未銷售的將近6億平方米（可售庫存），是很大的壓力，如果今年能賣10億到12億平方米，這6億平方米大概需要半年多時間才能消化掉。其中估計有2到3億平方米是很難消化掉的庫存，比如鄂爾多斯的庫存，很難用一兩年時間消化掉。

 

　　而在光大證券機構看來，開發商融資來源的大幅下降符合降杠桿預期，有望倒逼開發商加速推盤，最終換來資產質量的提升。

 

　　從數據看，本報梳理發現，11月房款來源（預售定金、首付加個貸）占比當月提升至44%，同時融資來源的絕對量出現24.8%的大幅下降，主動去杠桿和被動去杠桿的意味均十分明顯；通過城市庫存數據監控看，積極拿預售證的開發商并不多，但測算的未售面積卻大幅增長，囤地模式已在開啟。在當下和未來降杠桿背景下，不得不降倒逼開發商推盤。

 

　　大型開發商搶收12月

 

　　進入12月，大型開發商均加快了推盤步伐。

 

　　一線城市首當其沖。上海易居房地產研究院嚴躍進表示，11月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3859萬平方米，環比增長2.7%，同比增長38.4%，處于高位盤整的態勢。

 

　　深圳中原研究中心經理王飛統計，11月份至今，深圳已有23個新盤集中推出，推盤量相當于前10月總量的四成。多個地產項目推出，共向市場供應數千套房源，接下來兩周預計還將迎來新一輪推盤高峰。

 

　　在北京，據亞豪機構統計數據顯示，上周(12.01-12.07)北京共有8個樓盤項目推新。本月包括萬科、遠洋、中海等房企均大力推出新舊產品。

 

　　從公司的角度，以萬科為例，萬科和綠地暗戰爭第一，在最后的一個月加緊沖刺，月度銷售預計在250億之上；而融綠之爭導致宋衛平回歸需要籌錢，綠城仍加緊在最后一個月賣房。

 

　　為了去庫存沖業績，開發商在價格上讓利、在渠道上創新，想盡各種辦法賣房。萬科對一線的城市公司增加了庫存量考核；碧桂園則將第四季度定為推貨高峰期。

 

　　開發商的存貨壓力普遍很高。CRIC研究中心數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，萬保招金4家龍頭房企存貨環比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%。

 

　　查閱三季報可知，萬科9月末存貨為3500億，保利地產為2750億；存貨結構來看，萬科、保利現房/可售存貨占比較低，存貨結構相對健康；而部分庫存消化周期超18個月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36個月，蘇寧環球增154%至22.57個月，深振業同比增135%至18.53個月。

 

　　中國房產信息集團研究員陳開朝分析，2014年以來由于總體行情調整，銷售端受阻（大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動），房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業庫存風險在不斷集聚。

 

　　房企的資金鏈也仍然偏緊。CRIC研究中心統計數據顯示，截至三季度末，A股139家房企凈負債率為101%，季度同、環比分別上升24個百分點和1個百分點。其中，15家中型房企凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線。

 

 

　　在去庫存基調下，多數業內人士預計，年底到明年的房地產政策將相對更寬松。

 

　　12月17日，有傳聞稱，國土部將不再審核房地產公司再融資。未來政策放松有望帶來板塊估值提升，大型、負債率較高的地產公司將受益。但此消息尚未獲得相關部門的確認。

 

　　12月15日，保利地產注冊發行金額為150億元的中期票據，注冊額度有效期為兩年。自此本月已有多家房企公布了中期票據計劃，如招商地產50億元中期票據，萬科的18億元中期票據以及金融街52億元的中期票據均獲得通過發行，一系列的房企中期票據集中釋放顯示出房企融資熱情未減，也減輕了房企的資金負擔。

 

　　而多家機構最新調研數據顯示，11月份以來，一線城市及部分二線城市的二手房市場已經企穩反彈；在北京，部分開發商甚至醞釀漲價，中金公司分析團隊稱北京樓市“暖冬”已成定局。任志強則表示，其并不看衰中國房地產市場，預計房價會在底部運行一個較長的時間，到明年9月樓市就會回暖，房價還會上漲。

 

　　但多數開發商并沒有這么樂觀。從11月份來看，房地產市場整體并未延續10月的好轉趨勢，商品房銷售和新開工面積數據再度下滑；同時，經濟增長繼續放緩，物價指數也在低位徘徊。

 

　　鏈家地產分析師張旭表示，近期房企推盤力度增大加之“9·30”新政作用的拉動，雖然在短期內掀起了樓市成交的小高潮，但新政對成交的拉動作用不太持久，進入11月以后，市場熱度有所回落，而近期央行降息對于市場的影響力，與“9·30”新政相比也較為有限，房企銷售有所放緩。

 

　　合富輝煌（中國）市場研究中心預測，2015年經濟工作重心轉向維穩，對樓市利好主要集中在流動性的階段性釋放。政策窗口敞開程度視乎防通縮效果，上半年部分政策或有進一步放開空間，下半年政策有可能適度收緊。