【香港商報網訊】上海土地市場持續走熱，昨日成交的2宗土地，時間只間隔4個小時，但土地出讓單價紀錄卻被連續刷新。上午，格力地產聯合體以16.14億元摘得「浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元32-01地塊」，樓板價65832元/平方米，溢價127%。當時，該地價刷新今年上海單價地王紀錄。

　　不過，紀錄在4小時之后被再度刷新。下午，三湘競得「浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元36-01宅地」，成交價格為18.61億元，樓板價為66629元/平方米，溢價率為114%，成為最新的上海單價地王。

　　一線城市房企拿地熱情高

　　上海土地單價一天被兩次刷新，再次反映房企在一線城市拿地的熱情。據中原地產市場研究部統計數據顯示，截至昨日，一線城市共成交土地208塊，成交的208宗住宅土地平均樓面價高達11785元每平米，環比2013年的7571元每平米上漲高達55.6%。截止到目前，一線城市土地出讓金達到3335.7億，突破3000億元，刷新了歷史記錄。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為：「上海前灘土地市場的火爆局面反映了目前房企回歸一線城市的急迫心情，是一個典型的濃縮。這容易引發新一輪土地出讓和競價的高潮。前灘地塊的高價出讓是一劑強心劑，會推動房企在年底和明年上半年積極拿地和補倉。」

　　「下午三湘地產積極拿地，在於彌補上午拿地失敗下的遺憾。和格力地產一樣，都『不差錢』，對高價拿地有明顯的預期和心理準備。其土地屬性和格力地產一致，未來增值空間也存在，關鍵在於如何控制未來的開發成本，進而捕獲更大的項目溢價空間。」嚴躍進說道。

　　地王還只是開始

　　業內人士坦言，這也許只是開始。前灘規劃高大上，遠期開發前景深得開發商追捧，尤其是前灘配套建設先行初見端倪，為土地出讓和地價提升帶來便利。作為上海市「十二五」規劃六大重點項目之一，前灘未來將打造成上海新的世界級中央商務區，面積超過2個陸家嘴且區別於陸家嘴的國際金融中心定位。

　　按照今年工作目標，前灘要完成累計160萬平方米土地招商，其中，核心區及功能性項目開工總量將超過100萬平方米，預計到今年年底，前灘將完成50%左右的土地招商任務以及濱江景觀帶工程的建設。

　　與此同時，前灘配套已現端倪，周邊龍耀路越江隧道已建成通車，截至去年底，前灘道路建設總量已完成了近9成。前灘擁有中環、外環，兩橋，三隧和地鐵6、8、11號線及多條公交線的立體交通網絡。今年以來，能源站南站、萊佛士醫院、市民體育公園等公共配套項目也相繼開工建設，目前上海惠靈頓國際學校已交付使用，地塊周邊的學校和幼托所計劃於2017年5月移交至教育局，部分綠地計劃2017年建成。

　　「這些都給土地的增值帶來極大的空間，也讓開發商發現了陸家嘴之外的『黃金寶地』。」上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏如是說。多家房企投資部人士也坦言，前灘的規劃起點很高，加上其國際化的配套以及生態宜居環境，住宅用地必然十分受歡迎。目前，出讓的地塊總面積都不大，價格門檻不高，勢必引發激烈的競爭。

　　一線城賣地收入創新高

　　北京土地整理儲備中心數據顯示，12月北京將繼續推出6宗土地挂牌出讓，起始價就已經達到近140億元，成交價更是不可預估。

　　隨著國家多項政策的強刺激，樓市并沒有明顯回暖的跡象，但一線城市土地市場卻早已按捺不住，出現逆勢增長的趨勢，這跟房地產開發商紛紛撤出三、四線城市，回到一線城市繼續血拼搶地有一定的關系。

　　前11個月，北京、上海、廣州、深圳共成交住宅用地195宗，成交土地價款3190.33億元。這一數據不僅超過了去年全年的交易紀錄，而且首次突破3000億元大關。算上商業用地和其他經營性用地，一線城市截至目前成交的總土地價款達4692.9億。

　　房產專家表示，多項政策刺激帶來的市場預期逆轉，以及一線城市「避風港」作用的凸顯，成為樓市和土地市場回暖的主因。業內人士指出，在這背后，樓市資金從二、三線城市向一線城市回歸的大勢難逆，這將對今后的一線樓市起到明顯的助推作用。未來一段時間，房地產市場區域分化的態勢將更加明顯。

　　二、三線城市地市慘淡

　　和一線城市的全年將創新高相比，二線城市的情况就要差些，三、四線城市則很慘。

　　截至目前，江蘇省蘇州市今年只發布3個挂牌土地的成交公告，而去年是14個。據成都國土資源局網站提供的信息，成都市今年挂牌成交的土地數量為103宗，而去年這一數字為340宗。統計發現，蘇州、成都、杭州、瀋陽等二線城市的土地成交量普遍不到去年的三分之一，成交額也遠低於去年同期水平。相比這些二線城市，三、四線城市更是慘不忍睹，有的城市甚至根本就沒有成交記錄。

　　專家表示，土地市場的低迷，會直接影響地方土地出讓金收入。土地收入下滑意味著地方財政面臨空前的壓力。專家指出，二、三城市的當務之急，就是積極開拓財政收入來源的渠道，不能過度依賴土地。

　　2014樓市10大熱詞

　　1. 地王今年的土地市場尽管不是最「熱」，但在搶奪優質地塊時房企還是毫不手軟，地王頻出。

　　2.分類調控李克強總理指出，針對不同城市情况分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。「一刀切」向「分類調控」轉變的思路已確立。

　　3.互聯網思維從年初萬科到騰訊、阿里、小米考察后對互聯網思維的思考，到眾多企業跟進房地產互聯網思維大討論，再到雷軍投資了青年公寓，「互聯網思維」是2014年的房地產行業內被提到最多的詞。

　　4.限購取消6月27日，呼和浩特市成全國首個正式發文放開限購的城市。隨后，其他城市陸續跟進。目前，46個限購城市中僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未放開限購，行政手段被市場化方式所取代。

　　5.限貸放松9月30日，央行放松首套房認定：還清首套房貸再貸算首套，同時貸款利率下限為基準利率70%。「9.30」成為了2014年市場分水嶺。

　　6.央行降息11月21日，央行宣布降息，短期內極大提升市場信心，但也代表著經濟開始走下行通道。

　　7.不動產登記條例公布12月22日，醞釀了7年之久的條例終於正式出台，對十大類產權納入登記範圍，但「以人養房」并未提及。業內分析，房產稅也將在此基礎上全面落地。

　　8.萬達上市萬達商業地產於12月8日開始其IPO路演，12月23日正式在港交所挂牌上市。上市后將成為中國市值最大的上市房企，超過1500億元。

　　9.融創綠城宮斗5月22日，融創宣布以62.98億港元收購綠城股份。然而，10月綠城董事長宋衛平反悔，欲收回綠城，收購事宜生變。12月19日，融創、綠城同時發公告宣布收購失敗。

　　10.萬科綠地老大之爭今年初，綠地提出2400億銷售目標希望超越萬科做「新一哥」，兩公司在11月底齊頭并進，雙方12月將繼續「血拼」爭奪老大位置，孰勝孰負難以預測，萬科、綠地銷售老大之爭貫穿全年。