日本空置房迷局

 

　　全球其他國家主要把精力放在建造更多房屋容納更多人口上，而日本面臨的卻是如何填滿現存房屋的問題

 

　　本報記者 夏妍

 

　　在日本，大約1/7的房屋是空無一人的“鬼屋”。日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民區將成為鬼城。而根據野村證券(Nomura)的估計，到2023年五分之一的房屋將會空置

 

　　去年年底，朋友去日本度蜜月，回來之后，告訴《國際金融報》記者一個有意思的現象。

 

　　她和她的新婚丈夫，沒有選擇那兒的酒店，而是住在當地用來短租的住宅中。

 

　　“房東告訴我，這是因為日本的空置房屋太多，所以一些網站便和當地的屋主們聯系，讓更多的旅客去住那些空著的房屋。”朋友告訴記者，這些房屋保持得相當不錯，價格比一般的酒店房間要低廉很多。

 

　　不過，她顯然有些疑惑，“人口密度如此高的日本，居然也存在這么多的空置房？”

 

　　事實確實如此，日本總務省近日發布的住宅和土地統計調查結果顯示，日本全國住宅總量達到6063萬戶，其中閑置空房820萬戶，空置率為13.5%。也就是說每七戶住宅中就有一戶空置。相比2008年的調查數據，5年時間，日本空置房增加了63萬戶，空置率上升0.4%，均刷新歷史最高紀錄。因此，日本政府必須努力控制空置房的繼續增長。

 

　　在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，如今，日本空置房問題較為棘手，解決起來困難重重。“而且空置房增加，讓日本人民買房的欲望進一步減弱，會讓日本房產價格面臨下滑的風險。”韓長吉說。

 

　　空置房問題突出

 

　　在人們的印象中，日本寸土寸金，住房空間狹窄。只是，很多人都沒有想到，如今“擁擠”的日本，空置房存量正在不斷增加。

 

　　在人口減少的背景下，住宅套數卻在增加。最新的數據顯示，現在日本全國每7.4套房中就有一套空無人住。

 

　　日本東京居民西原貴子對《國際金融報》記者表示：“從新聞中得知日本居然有這么多的空置房，我們感到非常驚訝。因為很多人還沒有屬于自己的房子，在為買房而努力。”

 

　　其實，從1969年起，日本就開始出現住宅數大于家庭數的現象，此后住宅空置率逐年上升。雖然近20年來，日本處于人口下降通道，但由于單人家庭和核心家庭增多，日本家庭總數在2015年前仍呈上升趨勢。

 

　　在韓長吉看來，日本空置房如此之多主要是因為前期日本建設了大量的房屋，加上如今嚴重的老齡化現象。“隨著人口老齡化以及家庭結構的改變，人們對居住的需求總體下降，因此空置房數量大幅增加”。

 

　　在當地媒體看來，日本住宅空置率居高不下有多方面的原因。首先是人口和家庭結構的變化。由于人口持續向東京、大阪、名古屋三大都市圈集中，中小城鎮年輕人流失嚴重。許多無人照顧的老年人只能去養老院，留下許多房屋無人繼承。

 

　　值得注意的是，日本總務省統計局公開表示：“今后隨著老齡化的加劇，老年人的不斷離世還將導致空置住宅的進一步增多，因此日本政府應該制定有效措施加以應對。”

 

　　在日本經濟學家們看來，新建住宅供大于求成為空置房問題出現的關鍵性因素。上世紀90年代以后，住宅建設一直被日本政府當作刺激經濟景氣的手段。

 

　　據富士通綜合研究所經濟研究所首席主任研究員米山秀隆測算，以現在的住宅新建和舊房拆除速度，2015年以后，日本每四戶住宅就將有一戶空置。

 

　　“如今，在日本買房的人似乎越來越少。”日本中介商佐藤建三也曾對記者抱怨稱，“20年前的日本小夫妻結婚之前，必然要買一套屬于自己的房子。而近幾年，日本年輕人更傾向于租房。更讓我們頭疼的是，因為人口的老齡化，我們的房屋租售量也在下降。”

 

　　據佐藤建三透露，今年年初，幾家同行的收益與去年同期相比較，下跌了三成。

 

　　“我們認為，正是因為當地房屋需求的不斷降低，才讓空置房的數量不斷增加。”佐藤建三擔憂地表示，“而且，日本對住宅征收的固定資產稅僅為土地稅的1/6，所以，哪怕現在的一些房子已經破得不能住人，也要留著避稅。這樣一來，空置房的問題就更加突出了。”

 

 

　　任何時候，任何國家，過多的房屋空置會帶來很多社會隱患，比如雜草叢生、流浪貓狗聚集、治安混亂、城市規劃無法推進等。

 

　　既然日本房產閑置空房存在如此之多的危險，那么所有人為何會置之不顧呢？

 

　　對此，東京都大田區某不動產公司社長曾分析：“閑置空房不斷增加的原因之一就是，一旦空房被拆毀變成空地皮，那么空房持有人就將繳納更多的稅費。換句話說，空房變成地皮后，其繳納的固定資產稅額將暴漲。”

 

　　例如，200平方米以下的住房每年所需繳納的稅收僅為空地皮固定資產稅的1/6，超出200平方米以上的部分則按照其1/3進行繳納，因此，空房在繳稅方面有很大的優惠。

 

　　除此之外，即便是對閑置空房進行處置，許多住房也無法進行重建，因為按照日本建筑基準法，原則上住房必須遠離道路2米以上，但是如今許多日本閑置空房都是非常古老的建筑，很難滿足該條件，這種情況下，只能將其長期放置。

 

　　“因為日本住房拆毀成本非常高，按照一套獨棟住房計算，小型的木造結構住房也需要花費100萬日元(約合人民幣(6.1991, -0.0094, -0.15%)6萬元)左右的拆卸費。”一位住友不動產的工作人員對《國際金融報》記者透露，很多房地產商都不愿意去進行這項工作，因為成本真的很大。

 

　　據業內人士介紹，雖然這些日本房產長期閑置，但是土地仍屬于私有地，因此當地政府也是對此束手無策。當然，還存在一些住房所有人去世后無人繼承的情況，這種情況更是讓政府難以處理。

 

　　相關人士也認為，由于人口下降，日本房屋空置率居高不下的問題很難解決。目前，經濟高速增長期無序擴大的城市街道仍面臨集約再造的課題，如何有效利用空置房值得好好研究。

 

　　顯然，空置房數量上升對于當地房地產來說，絕非幸事。

 

　　佐藤建三告訴記者，在土地資源緊張的日本，房屋絕對是非常珍貴的資源。“而空置房屋的存在對于日本政府來說，其實是一種財力、物力、人力的巨大浪費”。

 

　　當然，更讓人擔憂的是，大量房屋被閑置，可能導致日本房價未來出現大幅度下降的危險。據當地人介紹，這樣的情況在1985年到1989年出現過。

 

　　“那個時候，房價一直處于瘋漲的階段，1980年一套30平方米的房子在京都市中心還只要3000萬日元，但到1985年就要5000萬日元，1987年達到了8000萬日元。”在東京人士安達佑實看來，如今居高的日本房價，并不能代表日本的房地產市場很健康。

 

　　“我祖父認為，如今東京的房價水平(約每平方米4萬元人民幣)，和房屋被閑置的數量對比，體現出日本房地產存在著很多問題，這也是很多日本人不愿意投資房地產的原因。”安達佑實說。

 

　　韓長吉也表示，空置房的增加，是資源不充分利用和浪費的一種體現。“日本空置房的增加，對當地房地產而言也不是一個好信號，反映了整體的供過于求”。

 

 

　　面對這樣的問題，日本地方政府顯然不會無動于衷。

 

　　記者了解到，日本地方政府一直在試圖拿出一些舉措來緩解這種狀況。比如，為了防止空置房的年久失修而傷人，秋田縣大邱市的政府在發現空置房有危險跡象時就通知房主進行維修，如果房主沒有行動的話，政府就代替維修，最后把請求書送給房主，讓他來買單。

 

　　“據我所知，像京都市政府會對這些事情進行調查，然后勸空置房屋的房主們把房屋出租、交易，這樣也讓房屋的屋主受益，政府也可以減輕一些負擔。”一位日本房地產分析師告訴記者。

 

　　與此同時，日本目前已有272個地方自治體制定了《空置住宅對策條例》，從加速拆除和有效利用兩方面著手解決問題。對經評估嚴重老化到無法居住的房屋，地方政府向自行拆除者補貼一定比例的費用，對拒不拆除或無主房屋進行強制拆除。建立“空屋銀行”，加強對空置房的排查、評估和登記上網，讓租房者特別是年輕人能迅速地找到合適、廉價的住宅。對有文化價值和使用價值的空房進行改造，比如改成公共活動中心、養老院或賓館民宿等。譬如，兵庫縣神河町對80年以上的古民居進行重新整修后，以低廉價格出租給希望體驗農家生活的3個月以下短期租房戶。

 

　　然而，這些政策實施起來也是困難重重。“政府在查證房主身份的過程中就會遇到難題。哪怕是稅務部門，也不能夠隨便提供房主的信息，因為這在日本是違規的，會被視為違反個人信息保密法。”佐藤建三告訴記者。

 

　　不過，也有一些政策收到了不錯的成效。據記者了解，近日，日本厚生勞動省另辟蹊徑。2014年4月，勞動省開始了一項試點工程，將空置房屋提供給低收入老人居住。這個工程旨在鼓勵房屋擁有者出租不再使用的房子給低收入老人。在這個工程中，非盈利組織將為高齡租客提供日常生活的幫助與支持，以緩解房主對于發生老人“孤獨死”的擔憂。同時，國土交通省也正在計劃討論放寬與《建筑基準法》相關的條例，使空置房屋“變身”團體家屋或使其他老年服務機構更加便利。

 

　　對此，業內人士直言，將空置房屋轉換為高齡低收入人群的福音，是一個值得肯定的行政作為。但是，這項工程畢竟牽涉到屋主的個人意愿。也就是說，如果要將這個實踐普及開來，是否給了空置房屋主足夠的動機去響應號召，能否解決他們的后顧之憂很是關鍵。

 

　　此外，為了解決房屋閑置問題，并促進二手房交易和裝修市場的擴大以帶動經濟增長，日本政府將降低二手房貸款利率并減免稅收。具體而言，針對購買二手房的消費者，政府將降低裝修費用貸款利率；針對二手房住宅經營者，若其能提供抗震維修服務，政府或將減免其稅收。預計到2020年將實現2萬億日元的市場交易額，與2010年相比將擴大一倍。

 

　　記者還從當地了解到，日本政府正在討論修改名為“flat 35”的住房貸款政策。據悉，政策由住宅金融支援機構和民間金融機關共同推出，貸款利率可35年維持不變。舊政策僅局限于新房和二手房的購買，新政策明年推出后，消費者有望在進行二手房裝修時也采用“flat 35”貸款。

 

　　不過，在當地居民看來，最為貼合市民的便是首相安倍晉三提議放寬租房條例。據悉，在貨幣寬松政策和入境簽證條例放寬下，更多游客前往日本旅游。去年的前10個月，前往日本的游客已增加了27%，達1100萬人次。當局希望，在2020年東京奧運會時，可以吸引2000萬游客。當局希望借著放寬租房條例，緩解當地酒店不足的問題外，也能解決房子空置的問題。

 

　　分析認為，如果政府放寬條例，允許屋主將房子短期出租，游客有地方落腳，屋主也能從中受益。預計短期租房市場估計每年值1000億日元。

 

　　雖然短期租房市場能帶來豐厚的利潤，許多房地產公司也虎視眈眈，但一些地方政府反對放寬該條例。2014年9月，大阪議員以擔心社區安寧為由，投票否決了放寬租房條例議案。

 

　　一家負責為空房尋找買主的公司總裁對媒體表示，他支持當局放寬租房條例，但有關條例一旦放寬，酒店業將面臨巨大沖擊。

 

　　雖然目前在日本短期租房屬違法，但這并未阻礙Airbnb在網上刊登4000個空房的資料。Airbnb是一個讓大眾出租住宿設施的網站，用戶可上網向房東短期租房間。而記者的朋友也是在這上面尋找到旅游落腳的房屋。

 

　　“很多屋主認為，這是既能解決房屋空置問題又能給當地帶來經濟效益的雙贏方法。”朋友告訴記者，市民們都很期待國家能徹底放開這項政策。

 

　　投資者難補空置

 

　　雖然日本政府為當地房地產市場空置房的問題焦躁不安。但是海外投資者的熱情，卻沒有受到絲毫影響。

 

　　據日本媒體報道，日本房地產行情近年來出現了回升跡象，居住在世界各地的華人感覺到了日本房地產的真正價值，赴日本購買房地產的風潮正在興起，尤其是來自中國的投資者，這一趨勢正在快速擴大。

 

　　報道還指出，美國的非盈利研究機構城市土地學會在通過對22座亞洲城市的調查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一，大阪排名第三。另外，日元的貶值也起到了推波助瀾的作用，與兩年前相比，現在只要當時3/4的錢就能購買到同樣類型的日本房地產。

 

　　在分析師們看來，日本土地資源有限，在經濟逐步回暖之際，有限的土地資源出現了領漲的苗頭。外國人投資者在日本可能意在長線投資，這股潮流今年將持續。隨著中國經濟快速增長，日益龐大的中國富有階層擁有可支配財富加速積累，投資房地產交易的愿望和可能性得以增強。在日本購買土地，無論投資者持有何種國籍，均可一次性獲得永久土地所有權。

 

　　“因為日本‘空置房’數量的增加，反而讓一些海外房地產商看到了一些商機，他們認為抄底日本的時機到來了。”佐藤建三說。

 

　　有數據顯示，自2014年2月開始，日本東京和大阪的房價上漲了約15%。“日本當地的房屋市場供應量充分，現在入市，可以挑選最有利的資源。”一位房地產商對記者透露。

 

　　從宏觀角度來看，在近3年內，東京、大阪中心地帶房產價格預計將上漲30%；從回報率來說，其新房的回報率高達5%以上，而二手房更會超過10%。

 

　　很多房地產商也表示，“抄底日本樓市的機會已經到來。”

 

　　其實，外資對日本房地產市場的覬覦已經不是新鮮事。記者了解到，去年上半年，日本資金規模最大的一起交易是東京大型綜合大廈“Nakano Central Park”的交易案。法國的保險公司安盛集團(AXA)收購了該綜合大廈的東樓，加上日本企業收購的該大廈的其他大樓，交易額合計達到1845億日元(約合人民幣111.6億元)。

 

　　“如今，整個亞洲房價都處于高位，雖然日本東京、韓國首爾的房價相對于歐美某些城市來說，投資風險較高，但是依舊有讓人欣喜的增長潛能。”佐藤建三認為，在投資者看來，日本未來房價潛能巨大，大規模資金入場，有望讓日本樓市進入新一輪投資熱潮。

 

　　然而，對于日本房地產市場的發展也有不少悲觀者。“投資日本房地產還是謹慎為好。”日本住友不動產的相關人士直言，一直以來，日本房地產市場中的剛性需求就不是很多。況且如此高的房屋閑置數量已經說明了一些問題。“房地產市場供應過量，對于整體房地產市場來說，就是警戒投資過熱的信號。”該人士說。

 

　　“在我看來，外來投資者是理性的，看好的多是日本核心城市、核心地段，租金收益有保障的房產，外資的到來對這些地區的房價有支撐作用，會促使房價的抬升。”韓長吉對記者指出，這些投資地段的房屋空置率也較低。而一些偏遠地區的房屋空置率依然不會有所緩解，投資者也不會囤積這些地區的房子。