原標題：山東膠州打造棚改城投+社會融資新樣本

　　2014年12月，住房和城鄉建設部相關負責人在全國住房城鄉建設工作會議上披露，2014年城鎮保障性安居工程的任務目標已全面完成，2015年我國將新開工建設保障性安居工程700萬套，基本建成480萬套，並啟動棚戶區改造的攻堅戰。

　　《經濟參考報》記者在調研中注意到，當前一些城市在舊城改造、棚戶區改造等方面正在進行一些切合實際且具創新性的探索。尤其是山東省青島市膠州市，當地政府和企業在二裏河“融成”棚改項目中采取的社會融資模式，既解決了棚改項目中的資金難題，也兼顧了多方利益，無疑給當前的棚戶區改造樹立了良好典范。

　　在中央和各地政府的積極推進下，全國的棚戶區改造工作正迎來一波新浪潮。

　　2014年3月，國務院總理李克強就強調，要更大規模加快棚戶區改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片。此外，在城鎮化建設中，要以國家新型城鎮化規劃為指導，做好相關規劃的統籌銜接。提高城鎮建設用地效率，優先發展公共交通，保護曆史文化和自然景觀，避免千城一面。加強小城鎮和村莊規劃管理。探索建立農業轉移人口市民化成本分擔、多元化城鎮建設投融資登記制。

　　2014年4月，曾大舉倡導“棚戶改造”工程的遼寧省省長陳政高擔任住建部新任部長之後，更是釋放出新的信號：“繼續大規模推進棚戶區改造，這不僅是重大民生工程，也是拉動經濟增長的重要途徑。”有專家分析指出，這意味著“棚戶區改造”可能是未來住建部要重點推進的一項工作。

　　但不容忽視的是，在這新一輪棚改攻堅戰中，資金問題仍是許多城市繞不過去的一道坎兒。記者在山東省青島市膠州了解到，當地政府和企業在棚戶改造項目中采取了城投模式和社會融資模式，為打破棚改資金瓶頸進行了有益的探索。

　　創新融資模式解資金之渴

　　在膠州市區核心地段中雲街道轄區的二裏河畔，幾棟嶄新的住宅樓拔地而起。幾十米寬的樓間綠化帶上，分布著修剪整齊的綠色植被，園區周圍環繞著小橋流水、花園和涼亭，一些老人在園區散步、下棋。作為剛剛從原址建成並回遷結束的棚改社區“融城項目”，如此成果不能不引人矚目。

　　據悉，這只是膠州市棚戶改造工作的一部分成果而已。如果將新老城區進行對比，會更讓人驚訝。

　　繞過新建設的融城社區，記者看到新社區後面一牆之隔的地方還有幾排尚在規劃拆遷的老社區。一排排低矮老舊的老房子密集排列，這些在上世紀八九十年代建成的老房子還保留著當年的模樣，土牆斑駁，木制大門上掛著被磨亮的鐵環。當地老百姓告訴《經濟參考報》記者，這片老社區原來名叫“蜈蚣街”，因為鱗次櫛比的老房子和蜿蜒曲折的小胡同而得名。這裏面聚集了一排排低矮的平房，平房不僅低矮，周圍的距離也很小，有的胡同只能容許一輛手推車經過。不僅房屋破舊，而且基礎配套設施落後，生產、生活環境比較差，老百姓生活很不方便。

　　但新建設的社區不一樣。舊城區在原址改造回遷之後，由於老居民區密集，社區成熟，所以這裏配套完善、交通發達，學校、醫院、銀行、大型超市都一應俱全。大部分老百姓選擇了原地搬遷住進新蓋好的回遷房。

　　事實上，“融城項目”已成為膠州市棚戶區改造項目的一個縮影，尤其在解決資金問題方面頗具創新性。

　　記者了解到，在棚戶區改造等保障性安居工程中，資金問題往往是瓶頸所在。尤其在當前階段，全國范圍的棚戶改造項目面臨著更複雜的局面：項目建造成本大幅提升、拆遷難度加大，棚改資金壓力更為凸顯。同時地方政府財政收入增長放緩，地方政府和融資平台累計債務明顯加重，償債能力受到考驗。此外，房地產市場進入下行周期，土地市場降溫，以未來土地出讓和財政收入作為支撐的一些地方政府在棚改融資中受到不小的考驗。

　　2014年6月4日，住房和城鄉建設部總經濟師馮俊在介紹棚戶區改造和保障性住房建設工作進展情況表示，棚戶區改造現在面臨最大的難題是資金壓力，解決方法是通過制度創新進一步籌集資金。馮俊提出，解決棚戶區改造的資金問題可以從多方面著手，加大各級財政的支持力度;通過信貸資金支持棚戶區改造;鼓勵和吸引民間資金投入棚戶區改造;此外，還可以發企業債，以及商業運作模式來創新資金籌集方式，解決棚改過程中的資金難題。

　　讓民間資本進入成為一些地方政府的選擇。公開資料顯示，很多地方政府都在探索不同平台的融資模式。例如，2014年3月份安徽省專門打造棚戶區改造省級融資平台，計劃向國家開發銀行統一進行不低於400億元的融資。此外，在北京的棚改工作中，國家開發銀行北京分行與市住建委等合作，探索政府回購模式、市場化運作、發型私募債以及REITs募集等相適應的系列融資模式。

　　就山東省而言，2013年山東省開工各類棚改安置房17.3萬套，基本建成11.2萬套。2014年山東省棚戶區改造任務31.2萬戶，同時盡快成立省級棚改融資平台，爭取貸款額度。而膠州的棚戶改造項目則主要采取城投模式和社會融資模式。融成項目的相關負責人告訴記者，融成在棚戶改造過程，除了企業自有資金，還有一筆由四川信托有限公司發起的信托融資。

　　舊城改造造福當地百姓

　　據了解，2010年，青島融成置業有限公司進駐膠州房地產市場，耗資50億元投資開發建設膠州市響嘡、二裏河片區棚戶區改造項目，即融城項目，並先期啟動了對項目的拆遷建設工作。在這期間，融成置業一直在全力推進安居工程建設。

　　融成置業負責人告訴記者，提到老城區，在任何一個城市大家都會聯想到一些面貌，如老舊、髒亂，然而通過精心的打造和營建，在全國的一些城市中也出現了成功的老城區新項目，並成為地標和標志性建築。

　　建設中的融城項目正在驗證這一觀點。從2010年投資開始，經過三四年建設，這一個棚戶改造項目被打造成了膠州老城區首座百萬平方米超級大盤，總占地423畝，總規劃6000餘戶，3萬餘業主，內含20萬平方米多種業態的商業綜合體及特色商業街區。

　　資料顯示，僅僅規劃中的融城二期項目，總建築面積就達17萬平方米，其中住宅建築面積15.5萬平方米，商業建築面積1.5萬平方米，車庫車位1270個，共計1380套房源。小區公共服務設施配置齊全，配備兒童主題商業街、濱河餐飲、休閑風情商業街、物業管理中心、幼兒園、泛會所等，將最大限度地滿足業主們的生活需要。

　　《經濟參考報》記者在采訪中了解到，融城周邊交通四通八達，10餘條公交線路彙聚於此;東接世紀商圈，西鄰西湖農貿市場;距中心醫院和人民醫院僅5分鍾車程;膠州市排名前列的中小學教育資源近在咫尺。

　　此外，融城內部擁有24小時生活服務的高端綜合商業，有望成為膠州新的核心商圈。其20萬平方米頂級主題商業區可容納4000餘戶商家，涵蓋濱河餐飲、休閑風情商業街、精品超市、風情餐飲、酒店、影院、KTV等多種業態，建成後將成為膠州市老城區最大、最高端的複合型商業中心。

　　項目成功，消費者也買賬。據當地人士介紹，融成棚戶改造項目回遷安置區已經於2013年下半年開始交付入住。記者了解到，在2013年12月9日該棚戶區改造簽約首天，簽約率高達60%多。據介紹，這一棚戶區共涉及600多戶居民，首天共有近400戶居民簽約支持這一棚戶區改造項目。

　　“回遷首日，不少居民淩晨3點就過來排隊了。”融成方面一位工作人員介紹，盡管當地老百姓對原來的生活環境充滿感情，但能這么快便住上便利嶄新的房子仍然讓他們喜出望外。

　　同時，以往都比較棘手的拆遷工作也基本沒有出現問題，當地街道辦負責人和融成企業負責人都表示，老城區的拆遷比預想的要順利。

　　據悉，按照街道辦與企業的溝通協議，在涉及拆遷的土地一級開發過程中，他們采取政府主導、企業墊資的方式來促進拆遷工作。具體方案為，街道辦和企業方顯達成協議，由街道辦工作人員逐家逐戶來和當地百姓溝通拆遷過程的補償方案和後續回遷方案。企業方先行墊付老百姓的補償款項和拆遷安置費用以及改造片區內所有市政配套項目等。

　　街道辦主導的三方協議大致為，在棚戶區原址進行回遷房的改造建設，老百姓可根據原有住房面積選擇補償方案。如果選擇貨幣補償，則由企業方以不低於當地商品房市場價的方式按面積補償;如果選擇回遷房屋，則在原來住房面積基礎上實行“多退少補”的方案，回遷房面積超出部分，老百姓以低於當地平均房價近千元的4050元/平方米補貼給企業。

　　2011年6月份開始，中雲街道辦事處先後對蜈蚣街、大石頭街、窯灣街、響堂北街、東宋戈莊村、中宋戈莊村、西宋戈莊村大約4000戶房屋進行了拆遷，其中租房戶約800戶左右。而融城項目所在的整個響堂、二裏河片區位於蘭州西路以北、杭州路以西、龍州路以東、膠州西路以南，占地約423畝，其中第一批次拆遷占地(含市政道路)約305畝，涉及被征收戶數1450戶。

　　整個棚戶區改造回遷時間為26個月。2013年底，企業方首先完成了棚戶改造工程中的回遷房部分，並交付老百姓，對於無力承擔回遷房面積超出部分的困難住戶，企業方最大化程度酌情考慮予以減免。在二裏河、響堂區棚戶改造工程進展順利之後，中雲街道辦也隨後啟動處轄區內其他棚戶區改造項目。按照規劃，最終將建成住宅、生活、娛樂等配套功能齊全，總共規劃建築面積達30多萬平方米的高檔社區，形成宜居、宜業、宜商同步發展的新城區。

　　多方共贏 利國利民

　　在以前的棚戶區改造工程中，讓企業參與進去往往成為一個比較敏感的話題，不少業內人士對此都有些猶豫：“(企業參與)實際上等於讓企業墊錢，去做棚戶區改造。保障性住房建設，本來是政府的責任，不應該讓企業去負債。”

　　事實上，在這類棚改項目中，除了用於安置居民回遷的回遷房，房企往往還有一部分可用於商品房項目開發。此外，在土地市場上，由於企業方參與土地一級開發部分，經營性用地出讓方面也能夠讓企業方實現一二級聯動。

　　記者了解到，一般來說，房企在保障性住房建設的利潤率只有3%-5%。以北京為例，首開股份一直是北京市最主要的保障性住房建設企業之一，其可出售型保障性住房包括兩限房、經濟適用房、回遷房等項目，預計淨利潤率為8%左右。

　　因此，如果只是涉及棚改工程的一級開發，顯然不會對企業有太大的吸引力。但現實的情況是，盡管後期經營性土地的出讓需要走公開招拍掛程序，但是參與一級開發的企業，在後期拿地上有明顯優勢。尤其是新城區板塊受益規劃利好，發展速度較快，很多房企選擇在此區域紮根。事實上，房企入駐的方式也以舊城改造項目居多，希望從板塊和區域未來潛力中收益。這成為企業參與棚戶區改造的重要動力。

　　融成項目的相關負責人告訴記者，在參與二裏河、響堂片區棚改項目後，融成方面曾在一級開發過程中先行墊資。作為回饋，政府方面除了依照國家標准減免相應稅費以外，在招拍掛的二級土地市場，融成方面擁有優先權。當地街道辦事處負責人也告訴記者，依照最初招商引資項目簽訂的相關條款，對企業回饋的相關工作也在有序推進中。

　　在融城項目完成的一期工程中，除了回遷房部分，剩餘部分商品房已經開始銷售，這成為企業回籠資金的主要渠道。

　　據悉，積極融資、吸引社會資金參與棚改和保障房建設已經有國家政策支持。2014年8月，國務院辦公廳下發了《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》，要求對棚戶區改造加大金融支持力度。進一步發揮開發性金融作用。國家開發銀行成立住宅金融事業部，重點支持棚戶區改造及城市基礎設施等相關工程建設。鼓勵商業銀行等金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造項目。

　　此外，要求各地建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實。通過投資補助、貸款貼息等多種方式，吸引社會資金，參與投資和運營棚戶區改造項目，在市場准入和扶持政策方面對各類投資主體同等對待。支持金融機構創新金融產品和服務，研究建立完善多層次、多元化的棚戶區改造融資體系。(記者 高偉)