在早年陈淮曾经归纳过中国开发商的四种死法(卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查)后，近日一则“上海证大董事长戴志康决定彻底不玩房地产了”的消息在行业内迅速蹿红。

 

　　据观点地产新媒体查证，证大董事长戴志康1月20日接受媒体采访时表示，退出房地产是事实，但并不会卖资产，“我的意思是说，不再追加新的投资，老项目还是要做完的”。

 

　　戴志康一席话刚落地，便有媒体将其表态解读为“戴志康将退出房地产”。对此，观点地产新媒体致电上海证大总部，对方回应称：“这完全就是一个假新闻，目前公司运营一切正常，正内部沟通处理这件事”。

 

　　虽然证大以“假新闻”澄清了此事，但其短时间内发酵引发的热浪，却发人深思。某种程度上来说，“戴志康退出”代表的意义已不限于曾经风光的证大或将就此隐退于楼市“江湖”，其更代表着一种行业的拷问——房地产还能不能玩了？

 

　　“目前，房地产已从高点转入低点，整个行业的利润率及毛利率水平都比较低，证大作为一个中小规模房企，很难竞争过一些大型的公司，以这种温和的方式退出，也是看到了自己的长处和短处。”越秀证券研究部李尚伟对观点地产新媒体记者分析。

 

 

　　据了解，目前，证大在房产上的主力投资集中在商业地产，旗下拥有上海大拇指广场、南京证大喜玛马拉雅，青岛大拇指广场，南京大拇指广场，扬州商业项目等12个商业地产项目。其中，证大喜玛拉雅中心售楼处已正式对外公开，首推写字楼和酒店式公寓，公寓主力户型面积为40-60平米，写字楼面积800-1800平米。

 

　　住宅方面，证大有南京证大九间堂、海门滨江新城?证大花园、内蒙古2块地、河北廊坊1项目1块地、山东烟台一块地。

 

　　此外，证大在新西兰奥克兰有一个住宅项目，在南非约翰内斯堡则有个据称将耗资100亿美元的城市综合体。

 

　　然而，据观点地产新媒体查阅资料发现，证大在国内的上述商业或住宅项目，都是其早些年拿下的一些地块，而近一两年来，其却鲜有拿地动作。

 

　　虽然，公司方面并未明确解释原因，但大多数人认为，证大拿地动作放缓与其在上海外滩地王上的遇挫不无关系。

 

　　相关资料显示，2010年2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞得上海外滩8-1地块，当时证大账上仅5亿元，银行存款加净资产总额不过30亿元。彼时，这笔收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的1.2倍以及手头现金的19倍。

 

　　为缓解资金压力，证大于当年4月引入复星、绿城和上海磐石投资成立合营公司。不久后，2011年12月底，SOHO中国以40亿元从上海证大、绿城中国等手中接过外滩8-1地块50%股权，随后，该地块陷入复杂官司中。

 

　　虽然从上海外滩地王中获得了暂时的喘息机会，但证大因商业地产的慢周转而使其现金流日益疲弱。而为减轻资金压力，证大不得不经常性采用外部融资、转让权益及建立项目合作关系等方式来进行项目开发。

 

　　据了解，为开发南京南站项目，证大此后亦于2012年出售了该项目公司10%股权，引入了歌斐资产管理投资开发，而该投资基金还向上海证大提供5.8亿元委托贷款。

 

　　因此，不管是高价拿地投入的大手笔，还是大量商业地产沉淀的资金，都是证大在发展房产业务时难以回避的“瓶颈”问题。

 

　　地产行业沉没了？

 

　　虽说，外滩地王之殇或许是触发证大“退出”的转折点，但就整个地产行业来说，“证大式”的退出却并非个案，更多代表着一种走向或趋势。

 

　　实际上，早在2010年观点地产新媒体举办的博鳌房地产论坛上，时任住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮曾归纳过中国开发商的四种死法——卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查。

 

　　在陈淮看来，在上述的四种死法中“几乎找不到被市场淘汰的例证，这是市场发展不成熟的表现。”

 

　　历时五年后，虽然目前中国的房地产市场仍不够成熟，但房企采用“证大式”的退出，显然与陈淮口中的“四种死法”不同，其更多是充分市场淘汰机制产生的结果。

 

　　在李尚伟看来，在低利润率及低毛利率已成行业共识后，类似证大这样的一些中小型企业，在土地稀缺的一线城市很难竞争过大型房企，在不景气的二三线城市又很难生存下去，因此，“选择退出或转型，不失为一种好的选择”。

 

　　而上海业内人士宋会雍还向观点地产新媒体指出，除了低利润率及毛利率外，土地开发过程中各种可不测或不可预测的风险因素也是很多中小房企退出或转型的一个重要原因。“可以拿高价地，但高价地则意味着你只能开发中高端项目，但一旦定位不准确，卖不掉不就赔了。”

 

　　对于宋会雍提及的这个因素，其实在多个房企的实际操盘中已有印证，例如目前杭州华家池板块中滨江、绿地及世茂的三个豪宅项目，当年抢地的风光已不再，现在更多是被“去化”的阴霾笼罩。

 

　　因此，在利润、风险等多重因素影响下下，也不难理解戴志康放弃房地产，将互联网金融作为公司未来主攻方向的决策。

 

　　“对戴志康而言，能够主动转型，说明对于市场嗅觉有很好的敏感性。考虑到其拥有比较丰富的金融从业经验，未来不排除在房地产基金等板块加大力度，即脱离过去拿地开发的模式，尝试轻资产运营模式。”上海业内人士严跃进在接受观点地产新媒体采访时表示。

 

　　而对于“戴志康退出”是否代表着地产行业的沉没，宋会雍则明确给出了否定的答案。“地产行业还是有一定的成长空间，但开发商需要特别关注市场出现的新变化。”

 

　　在其看来，“成长空间”主要体现在产品开发及价格改造这两方面。宋会雍指出，在当前市场中，高地价从根本上将刚需客群挤出，因为“买不起”，因此，目前的主力购房者是“改善型”客户。