1月21日，深圳市場曝出消息稱，京基旗下城市更新項目拓展部門已經全員解散，表明該公司在一段時期之內，已無開拓新的城市更新項目意愿。同時，京基的御景華城花園項目除已備案外的房源部分，均顯示為“管理局鎖定”狀態。
觀點地產新媒體翻查資料顯示，京基自1994年進入房地產開發領域以來，其發展軌跡與舊改密不可分。2014年，京基憑借濱河時代廣場、云景梧桐、御景印象三大舊改項目，以55.55億元銷售位列深圳樓市第五。
不過，對于上述傳言，京基相關人士對觀點地產新媒體明確表示，傳言純屬不實，公司拓展部門的核心骨干未現離職，只是部分員工因“績效考核”離職而已。“土地我們仍會適當增加，如果‘面粉’都沒了那還怎么發展？”
該人士駁斥稱，拓展部門只是負責京基在項目前期的調研等工作，真正負責城市更新的是另設的部門，因此外界傳言并不能反映真正的事實。
“另外，公司的御景華城花園項目早在十多年前銷售完畢，現在產權由業主擁有，在預售轉現售過程中會被自動被鎖定，這屬于正常情況。”
相關分析認為，出于對房企的擔憂，房源被鎖事件已傳導至土地開發建設層面。佳兆業黑天鵝事件事件發生后，市場神經仍遲遲未能緩解。包括榮超地產、花樣年、中海、招商、中糧、京基在內的深圳房企任何風聲草動，都會被認為存在“難言之隱”。
事件的起源
對于外界關注的原因，京基相關人士在接受觀點地產新媒體采訪時認為，將房源被鎖與拓展部門解散的傳言聯系在一起，反映了市場對近期深圳房源鎖定的關注與緊張。
據了解，1月中旬，深圳市場消息爆出榮超地產、花樣年、中海、招商、中糧等多個房企有房源被鎖定，粗略統計涉及鎖定房源超過1.68萬套。其后，相關房企通過澄清公告等方式，證實僅是正常的鎖定行為。
事實上，房源被鎖事件受到如此大關注，起源則是深圳另一家房企佳兆業。
2014年12月初，佳兆業位于深圳的假日廣場、佳兆業中心悅峰及中央廣場三個舊改項目的售房系統被鎖定，涉及房源2000多套。深圳規土委含糊表示，鎖定房源是由于房屋處于限制狀態或開發商存在違規行為。
12月10日，佳兆業宣布，公司創始人郭英成將辭去執董、董事會主席、提名委員會主席等一切公司職務。六日后，佳兆業在深圳被鎖項目已增至6個，基本囊括該公司在深圳的全部可售房源。
在房源被鎖前15年間，佳兆業以處置爛尾樓和舊改項目發家，并于2011年組建全國首家專業城市更新公司，被譽為“舊改之王”。2014年初數據顯示，該公司在全國擁有40個城市更新項目，總占地面積約1400萬平方米，其中以深圳居多。
佳兆業高層早前也公開表示，舊改項目最主要是提供優質和廉價的土地，同時商業價值也非常高，可以給公司帶來很多優質的商業物業。其中2013年，龍崗大道1號項目的毛利達40%以上，佳兆業城市廣場達50%以上。
與佳兆業相似，京基也以舊改起家，成立20年來的總開發面積達400萬平方米，代表項目有京基100。2014年，該公司去年銷售及租金收入逾70億元，創下最高紀錄，其中深圳三大舊改項目占比近八成。
市場人士對觀點地產新媒體表示，出于對房企的擔憂，房源被鎖事件已傳導至土地開發建設層面。佳兆業黑天鵝事件發生后，市場神經仍遲遲未能緩解。這時房企的風吹草動，都難免引起外界猜測。
舊改哀與榮
上述市場人士對觀點地產新媒體透露，舊改項目是目前深圳對房地產重點盯查的一大方面。目前看來，部分房企或將放棄原計劃獲取的舊改項目。同時，一些在推進舊改項目上存在困難的房企，不排除未來會退出項目。
但深圳房企們仍不得不面對的事實是，早在2011年，深圳存量用地供應便已超過新增土地供應；2013年及2014年，占供地總量比例均在60%以上。未來十年，舊改仍是深圳土地供應的重要來源。
資料顯示，深圳作為國內首次引入城市更新概念的城市，推出的改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建三大類，按符合城市規劃的要求出讓成片土地。其他城市的制度則一般僅針對拆除重建。
深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向觀點地產新媒體介紹稱，拿地方面，深圳執行的辦法是符合條件的開發商不再需要通過招拍掛獲得土地使用權。“傳統的招拍掛盡管相對透明化，結果卻是土地價格急劇攀升，相比之下舊改的樓面地價沒那么高。”
“只要所有業主都同意委托一個房企改造，達成相關協議，政府就可以確認房企為改造主體。原業主可以獲取賠償金或返遷房，也可以成為未開的開發公司的股東，分享開發后的利益。由此，將政府、房企、原業主的利益都得到保證。”宋丁補充指。
在推出城市更新實驗措施后，深圳取得了一定成就。數據顯示，截至2014年9月，深圳列入計劃項目431項，完成規劃審批265項。目前，深圳在建城市更新項目100個，2014年投資也也超過350億元，較2012年增長100億元。
不過，宋丁同時對觀點地產新媒體也表示，盡管取得不菲成績，但從深圳整體的舊改項目執行情況來看，顯然存在不少問題，主要集中于舊改項目推進過程中的利益分配。
據宋丁介紹，深圳的拆遷補償標準完全市場化，政府基本不干預，這種市場協商行為會對整個項目有影響。比如說業主認為自己的利益得不到保障，要求提高補償標準；房企則認為公司無法承擔如此高的成本壓力，就會拒絕居民的要求。
“利益問題一直沒有很好解決，大部分項目目前處于膠著狀態，(舊改)基本改不動。”
一個鮮明的例子是，京基曾于2004年獲得蔡屋圍城中村4.6萬平方米的項目，卻花了整整三年時間才解決拆遷問題，包括為一戶釘子戶賠償1200萬元的巨額拆遷代價。
或許，正是由于利益分配問題無法靠市場協商解決，2013年，不少舊改項目的房企發出呼吁，希望“政府前期介入推進立法”。
舊改推進越來越慢還源于另一個問題。據第一太平戴維斯報告指出，從目前深圳舊改實踐看，一個項目需要45家單位，約200個環節審批，平均審批周期超過3年。舊改項目的操作具有相當難度。
“如果傳言事件屬實，證明企業不得不行走在市場的灰色地帶的話，那深圳目前的城市更新政策就值得反省。”宋丁建言，摒棄城市更新政策并不實際，深圳還是需要在現有模式基礎上，強化法律、社會輿論的監督，通過引入諸如聽審會等渠道落實舊改的程序，保障舊改參與各方的權益、權利。