曾經是指導小夥伴們買樓投資的鐵律“地段，地段，還是地段”，似乎已經有了變化。

　　1月24日，方圓·越秀時光推出小戶型37-80平方米單間至兩房公寓，帶裝修，吹風價為3.5-3.8萬元/平方米，最終開盤價格為3.1-3.5萬元/平方米。

　　據觀點地產新媒體現場瞭解，該項目此次推出貨量100套左右，從2014年底開始認籌以來，開盤當天有30多戶解籌。

　　與此同時，同在廣州中心老城區的中庸·金寓早前也於1月15日開盤。

　　據知情人士向觀點地產新媒體透露，中庸·金寓共20層，每層層高4.5米，兩梯7戶，首推41平方米一房、60平方米兩房、73以及79平方米三房的Loft公寓產品，樓盤均價約4萬元/平方米。

　　經過一個多月蓄客之後，中庸·金寓最終開盤時推了105套，最終去化10餘套。

　　住宅與商業

　　一直以來，廣州老城區的投資專案是投資客們的最愛，而“超人”李嘉誠的“地段，地段，還是地段”也一直是眾人投資買房指南。這種情況下，越秀時光和中庸金寓還是遭遇到市場冷遇，似乎有點不合預期。

　　合富輝煌市場研究員黃瓊對觀點地產新媒體表示：“因為雖然有專案位於荔灣區並靠近地鐵站、地段不錯，但是不靠近商務區，也不靠近大型商業區。”

　　中原地產項目部總經理黃韜則分析稱：“廣州中心六區稀缺的是住宅，公寓的價格已經與住宅相近，若非極具吸引力或降價優惠刺激的項目，投資客出手幾率較低，僅有四十年產權的公寓後期市場成交走高預期不大，很難在銷售上有大突破。”

　　“前段時間住宅市場成交下滑間接影響以投資為主的商業性公寓，進而影響到公司銷售表現。如今，住宅市場開始回暖，但投資性消費為主的商業公寓的復蘇依舊緩慢。”

　　廣州的住宅放開限購已經傳了一段時間，經過發酵，市民也越來越期待這一政策的落地。經過去年的降價之後，廣州市民在樓市的投資更理性。

　　“所以就造成了現在，中心六區的公寓去化平平的狀況。但值得注意的是，和購房者一樣，開發商也在觀望。”黃韜繼續分析稱，“因為專案所在區位稀缺，所以開發商有一種皇帝女兒不愁嫁的心態。‘貨量就這麼多，慢慢賣，一定會賣完。’”

　　庫存與去化

　　廣州城中兩個公寓的開局遇冷，似乎給眾多開發商提了一個醒，市場的春天並未如約而至。

　　資料顯示，2014年1月14日，廣州一手住宅庫存量為749.05萬平方米。而到了2014年12月17日，庫存量增至1001.95萬平方米，並且2014年廣州一手住宅成交持續低迷。

　　廣州市國土房管局1月20日公佈的資料顯示：2014年一手住宅成交量下滑兩成多;消化率為近十年最差，只有約0.7。

　　換言之，即使沒有新增供應量，單靠庫存量也足夠廣州樓市賣一年零兩個月。

　　和住宅的庫存高企一樣，廣州的公寓也面臨類似的處境。據統計，廣州2011年公寓供應面積約65萬平方米，2012年升至近80萬平方米，2013年增加近六成，達到126萬平方米，同時創下了歷史新高。

　　這個歷史新高在2014年再次被打破，下半年廣州就新增近110多萬平方米的公寓供應。

　　僅在9月9-16日的一周時間，廣州就有奧園康威廣場、蘿崗萬達廣場、萬科派廣場共有1400多套公寓拿到預售證，按照60平方米計算，預售面積達到8萬平方米。

　　過高的庫存帶來了廣州公寓供過於求的現象，經計算，廣州上半年的公寓消化率只有0.66，尚不及一手住宅的0.7。

　　為了從激烈競爭中突圍，全新發售的公寓價格普遍低開，部分舊盤新推的公寓出現降價。

　　據中原地產報告顯示，廣州公寓市場成交趨於謹慎，呈量價齊跌的趨勢。2014年前11個月公寓的網簽均價約為15903元/平方米，同比下降12.6%。