自2014年11月28日开始，在港上市的佳兆业集团（01638.HK）就有多处物业被深圳「锁定房源」，而后事件持续发酵，佳兆业出现贷款违约，金额达5200万美元，且集团更警告还有其他难以偿还的债务。专家认为，佳兆业所面临的危机是整个房地产市场的缩影。在以往高利润的诱惑下，不少企业高举负债进军房地产领域，由於多年的粗放式、高负债泡沫式发展，中国房地产早已深陷泥潭。有专家预测，2015年将是中国房地产最难过的一年，甚至有可能硬着陆。不过，另有专家认为，佳兆业的问题之所以发展这麽快，主要是由於政治因素介入，并非经营不善，当下确有许多房地产企业经营难以为继，但是由於房地产是基础产业，国家不可能放任其硬着陆。香港商报记者伍敬斌
周期调整下典型案例
佳兆业危机引爆了市场对整个房地产业的忧虑情绪。结合近一年来房地产企业债务违约事件频繁出现，中国社科院金融研究室研究员易宪容表示，佳兆业的危机只是中国房地产调整中一个小小的案例。
易宪容认为，房地产业是一个资金密集型、周期性成长的产业。在中国特有的制度环境下，中国的房地产业藉助於两大金融杠杆并把这两大杠杆使用到极致，从而造就了中国房地产市场短期快速发展与繁荣。但是房地产的暴利也造成了房地产市场融资成本全面上升。在这种情况下，一方面政府会担心房地产过热可能会引发金融体系风险而出台宏观调整政策来遏制市场过度扩张，同时正规的金融机构亦担心房地产业风险上升而收缩对房地产业的融资；另一方面，房地产暴利的驱使房地产企业根本就不用担心融资成本上升而不进入这个市场、或不加大企业的市场占有率，进而求助於各种影子银行。可以说，如果内地楼市还在飙升，房地产市场不进行周期性调整，那麽这种高杠杆、高融资成本的击鼓传花的游戏还是会继续下去。而当越来越多的房地产企业涌入要分享房地产暴利时，住房的供给一定全面快速增加，同时，随着楼价的飙升，买房者越来越少，最后这个市场只剩下投资者。
在这种情况下，任何一个单一事件都可能引发内地楼市的周期性调整。但易宪容认为，由於中国的房地产市场由投资者主导，在住房市场出现周期调整时，就造成了住房市场需求突然消失，这就是2014年10月之前内地房地产市场的情况。10月之后，政府希望通过房贷新政及降息来改变预期，重新唤醒住房投资者进入市场，但是2014年11月以来内地A股市场的疯狂则把中国投资者引入股市。内地楼市的周期性调整并没有由於政府的房贷新政及降息而中止。这就有了内地房地产市场连续8个月的楼价下跌及住房销售全面下降。而且，2015年内地房地产市场的周期性调整还会从广度及深度进一步展开。可以说，房地产市场的周期性调整肯定会把楼市经济风险及金融风险逐渐地暴露出来。佳兆业集团贷款违约，就是目前内地房地产市场周期性调整中的一个案例。
拐点出现房企转趋艰难
在佳兆业出现危机后不久，就出现传言称佳兆业已破产，不过随后便被否认。虽然佳兆业否认破产传言，但知名财经评论人余丰慧认为，面对巨额债务压顶，资金流现金链条断裂，债权人逼债等困境，倒不如走破产重组之路。一旦破产重组程序启动，实际上就通过法律程序将佳兆业「保护」起来，债务支付将得以延缓，债权人出於保护自身债券价值的初衷，也会暂缓逼债。企业赢得了宝贵时间之后，可以采取相应补救措施。将优质资产兑现，将劣质资产剥离，各方利益均可获得最大化。否则，将引来内地银行以及其他借款人上门逼债，有可能引发其雪崩式债务违约，资金链条彻底断裂，经营形势完全恶化，到时即使破产重组，也是遍体鳞伤。
其实，去年以来已经有不少中小型房企面临债务违约、资金链条断裂危机。许多房地产以及金融分析人士预期，2015年将是房企最难过的一年，也将是房地产大浪淘沙的一年，许多中小型房企甚至大房企不排除破产倒闭重组的命运。万万没有想到的是第一个竟然是貌似销售业绩非常好的佳兆业。
余丰慧认为，这是十几年来中国房地产粗放式、高负债泡沫式发展的必然结果。在高楼价的财富效应诱惑下，吸引大量资本蜂拥而入房地产领域。大部分房企是采取高负债买地开发方式，空手套白狼者不鲜见。维护企业正常资金链条和经营，基本依靠预售款、银行贷款、信托高息产品筹集甚至民间高利贷，基本依靠借新还旧、滚雪球式维护买地开发、盲目扩张。这种资金链模式的前提条件是，放假要一直上涨甚至暴涨，一直维持暴利。否则，房企的资金链条将会瞬间断裂。
余丰慧称，2014年中国城市楼价拐点已经出现，2015年将会延续走低，房地产整体性不景气是大概率事件。考验房企的时刻真正到来了。特别是如佳兆业一样，大多数中小型房企将被资金链断裂所击垮。佳兆业债务违约危机或是中国房地产行业风险集中释放的前兆。从宏观经济面看，房地产行业继续下行将是中国2015年最大的经济风险之一，甚至引发系统性银行坏账集中爆发的金融风险。对此，银行以及监管部门应该密切观察行业动态，争取保全资产，防范风险。从房企自身看，佳兆业债务危机的最大警示，在房地产深冬季节，要以价换量尽快销售存量楼盘，立即回笼资金，现金为王。切忌再盲目拿地扩张，甚至再创所谓地王。
房企融资难度再提升
评级机构标准普尔1月29日表示，如果佳兆业集团出现债务违约，那些评级低於投资级别的中国地产开发商可能面临融资困境。
目前佳兆业已被标普降级至选择性违约，该公司此前未能按时支付2020年到期债券的2600万美元利息。如果不能在2月9日前支付这笔利息，佳兆业将成为首家在离岸债券市场违约的中国地产商。
标普分析师叶翱行称，那些流动性已经疲弱，且未来12个月内存在较高再融资需求的开发商，可能面临融资危机，这是因为资金可能转向更加稳定的开发商。
佳兆业债务危机一度不仅导致自身债券贬值三分之二，还影响了市场对其他地产商的信心，评级低於投资级别的地产商受到的冲击最严重。
穆迪副总裁梁镇邦日前表示：「受美联储今年稍后可能上调基准利率预期影响，中国房地产开发商的境外融资成本已承受了一定的上涨压力。而佳兆业事件将进一步提升投资者和资金提供方所要求的风险溢价。」
这对高收益债券发行人的风险溢价的提升可能更为显着。「若境外融资渠道显着收紧，同时风险溢价持续处於高水平，则中国房地产开发企业的信用质量有可能恶化。」梁镇邦认为。
易宪容认为，对於内地房地产企业的融资面临着几个方面夹击。一是从国际市场来看，美元强势不仅会让已有的2万多亿美元的债务（多以为房地产企业持有）债务成本增加，也紧缩了内地房地产企业再次出外融资渠道。二是由於房地产市场的周期性调整，不仅会让房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让内地正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至於收缩。三是由於早几年房地产的暴利，房地产企业不在乎进行高成本融资。当影子银行这些高成本的资金进入房地产业之后，在楼价上涨时，房地产企业不用担心融资成本高低，但当楼价在下跌时，房地产企业融资成本过高，也有可能成为打垮房地产企业的最后一根稻草。
可以说，新年出现的佳兆业集团贷款违约，看上去是一小个案，但它却可能是内地房地产市场的普遍现象。随着内地房地产市场周期性调整向深度及广度进一步发展，那麽内地房地产企业的各种债务风险都可能暴露出来。在这点上政府是看得很明白。这就是为何2014年10月政府突然出台房贷新政及降息目的所在。但是政府的这个意图却被内地股市突然狂热所阻断，新的一年内地房地产市场债务违约风险还会陆续有来。
政府不会坐视楼市崩盘
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，佳兆业是深圳地产界踏入大规模城市更新以来一个典范的企业，发展非常迅速，业界口碑也不错。何以佳兆业落到今天的境地，其中埋藏的问题肯定不是个例，而是房地产企业普遍存在的问题。所以，佳兆业违约算是一个标志性的事件。不过，宋丁认为，就佳兆业这个企业本身来讲，由於其规模不小，还不至於走到资不抵债、申请破产这一步。但是由於政府的干预，打断了佳兆业自身运作的借款与还债的路径，所以才会出现这麽大规模的违约事件。佳兆业被锁定不是深圳市政府做的，而是中纪委锁定了佳兆业。如果没有这个事件，佳兆业的运营应该还会在很长一段时间内保持正常，因为在此之前，佳兆业正在回笼资金。所以，佳兆业目前的资金链处境，并不单单是经营不当的经济问题，而是有政治因素介入。所以，就算未来佳兆业走到破产这一步，也不能仅仅用纯经济的眼光去解读。当然，这并不是说房地产行业本身就不面临资金压力了。宋丁说，一些中小型房企现在也是风雨飘摇。但是房地产业是基础行业，国家不能放弃，让它硬着陆。李克强在前不久的达沃斯论坛上明确表态，中国刚需是长期稳定的，而后各部委表态，房地产的健康发展是国家必须坚持的。前不久，住建部表示鼓励各个城市积极地回购商品房来作为保障住房，显然在他们看来，这是化解当下房地产困局的一个方法。当政府出面回购开发商的商品房，相当於帮助开发商去库存，这样可以大大缓解开发商的库存压力，同时又能得到恰当的资金回笼。在当下市场上商品房过剩而保障房不足的结构性失衡环境下，通过这个举措不仅解决了开发商的资金困难，也解决了保障房不足的问题，再加上其他环节，包括不动产登记等措施，都在引导着房地产市场向规范化发展。
股市转移投资热情
易宪容认为，今年楼市可能会硬着陆。他说，目前国内住房市场在经过2008年之后的快速成长后，不仅销售快速增长、楼价快速飙升、市场泡沫被吹得更大，使得进入住房市场的购买者越来越少，最后市场剩下的大部分都是投资者。同时，已经制定了近十年的《不动产登记暂行条例》已经由国务院签署，将於2015年3月实施。该条例的制定不仅是房地产税徵收的基础性制度，预示未来持有住房的成本增加，也警示公职人员不敢持有太多的住房。特别在目前反腐进一步深化的大环境下，公职人员更有可能在条例实施前把已经持有的住房脱手，否则容易惹火烧身。现在楼市的状况与以前相比，国内整个住房市场供求关系将发生很大的变化，一边是住房供给严重过剩，一边是住房需求全面减少。再加上2014年住房市场周期性调整让楼市预期全面逆转，投资者开始感觉到住房投资的巨大风险。2014年下半年以来低迷了7年多的沪深股市突然爆发，指数连续飙升，使得已进入及准备进入住房市场的投资者纷纷把目光转向了股市。这使得以投资者为主的房地产市场更加萎靡。目前沪深股市也可以通过杠杆化的方式投资，房贷新政想刺激投资者进入住房市场难度就更高了。以上危机，再加上融资难度提升等因素，易宪容认为2015年中国住房市场不仅越来越难以软着陆，而且存在的风险越来越高。尤其随着越来越多的住房投资者把投资热情转向了股市，住房市场的预期更会逆转，周期性调整更会深化。这意味着不光房地产业或将在较长的时间内难以摆脱经营困境，而且还会深深影响上下游行业并拖累整体经济。政府部门及各方投资者对此要有充分的思想准备。
佳兆业总裁宣布辞任
昨日早间，佳兆业公告称，金志刚已辞任公司行政总裁职务，但会留任公司执行董事，由2015年2月1日起生效。这是佳兆业确认融创中国（01918.HK）接盘之后，首个辞任的佳兆业高管。佳兆业称，金志刚辞任的原因是想有意投放更多时间发展个人事业，已确认与董事会并无意见分歧，亦无有关此辞任的事宜须提请公司股东注意。公开资料显示，金志刚於2004年加入佳兆业任职营业及市场推广总监，并於2010年获委任为集团联席总裁，2012年2月被委任行政总裁、执行董事，主要负责佳兆业投资、设计、成本、营销、人事等运营管理工作。加入佳兆业之前，金志刚於1999年至2002年在中国海外建筑（深圳）有限公司任职营销经理，2002年至2004年在深圳市朗钜实业有限公司担任营销中心总经理等多个职务。作为佳兆业的资深职业经理人，金志刚在佳兆业因锁房风波陷入危机的两个月中一直坚守岗位。业内人士分析，金志刚此番辞任主要系融创将接盘，高管团队面临新一轮洗牌。
人事动荡陆续有来
事实上，在此之前，佳兆业的管理层已经出现了重大震荡。去年12月10日，郭英成请辞佳兆业执行董事、董事会主席，郭英智由执行董事调任为非执行董事，生命人寿代表叶列理、雷富贵获委任为执行董事，叶列理同时与佳兆业原董事会副主席孙越南担任董事会联席主席。自郭氏家族隐退之后，佳兆业的执行董事及董事会副主席谭礼宁、首席财务官兼秘书张鸿光、非执行董事霍羲禹相继辞任。佳兆业执行董事仅余4位，「老臣」孙越南、金志刚与来自生命人寿的叶列理、雷富贵分占两席。随着融创的逐渐入驻，相信佳兆业还将出现更大的人事变动。