今年32歲的江晶一直考慮在北五環某中高端小區買入一套大三居自住，可該新盤超過5萬元/平方米的單價，讓她有些猶豫，原因是“700萬元左右的總價，不如在地段相對更好、離北京奧林匹克公園更近的小區，買一個品質接近的二手房”。

 

　　江晶對《第一財經日報》記者說：“去年我看這個新小區的時候就是這個價格，現在報價也沒漲，我估計短期內也很難漲上去，加上總價高、首付多、資金成本高，我沒有必要著急出手。”

 

　　“江晶們”的這種猶豫，讓北京的中高端住宅市場成交疲軟了下去。機構日前提供給本報的數據顯示，本月首周，北京成交套數排名前十的普通住宅項目中，低總價小戶型商住與低單價遠郊剛需項目，成為春節前仍在堅守市場的兩大主力。

 

　　而剛過去的1月，北京商品住宅成交9213套，雖然同比上升超兩成，但扣除近半數的自住型商品房后，這一成績同比也呈現大幅下滑態勢。

 

　　1月主要靠自住房“撐”？

 

　　受2014年第四季度開始的利好政策影響，北京樓市在2014年最后幾個月掀起了成交高峰，這種“余溫”覆蓋到了2015年。來自亞豪機構的數據顯示，今年1月，北京商品住宅（不含保障房）共實現成交9213套，成交面積94.92萬平方米，環比分別下滑21%、23%，同比則分別增長了22%、26%。

 

　　但值得注意的是，1月商品住宅成交中，有近半數為自住型商品房所貢獻，扣除該部分，2015年1月成交情況相比去年同期則出現大幅下滑。

 

　　“1月成交數據的高起點是基于自住房項目集中成交之下的‘虛假繁榮’，實際商品住宅項目，尤其是中低端剛需類的項目日子并不好過，在限購背景之下，自住房的集中入市使得并不十分豐富的需求又被分去一杯羹。”亞豪機構市場總監郭毅對記者分析稱，雖然自住房產品銷售亦能貢獻回款，但是多為低利潤甚至無利潤，對于開發商來說往往意味著“賺個辛苦錢”，因此雖然成交數據上很好看，但個中冷暖，只有開發商自己知道。

 

　　有效需求的不足，成為制約2015年市場全面復蘇的主要因素。在郭毅看來，雖然今年有2014年延續下來的松綁政策，但是隨著時間的推移，其效應正逐漸遞減，而局面是否能夠出現逆轉，則要看2015年初是否會有樓市放松類政策繼續出臺。

 

　　豪宅成交量環比降近四成

 

　　進入2015年，北京豪宅市場似乎也沒能延續去年翹尾行情。2014年北京5萬元/平方米以上的高端住宅，成交合計僅1999套，低于2013年全年的2240套。這是來自中原地產的數據。亞豪機構的數據顯示，今年1月，北京49個在售報價超過6萬元/平方米的公寓豪宅項目中，共有22個項目實現了成交，累計成交公寓豪宅產品259套，環比下降36%。

 

　　與此同時，北京別墅市場也可以用“低調”形容。上述機構數字稱，1月北京別墅市場共實現成交130套，成交面積4萬平方米，同比基本持平，環比則分別減少57%、59%，。與此同時，1月北京別墅市場成交均價為29888元/平方米，環比下滑20%，同時也創下了近12個月來的新低。

 

　　對此，郭毅分析表示，豪宅成交量環比下跌，主要受兩方面影響，一方面是季節周期，由于春節即將到來，購房者關注點轉移，豪宅買家也不例外，促使春節前后成為豪宅成交低谷期；另一方面，低迷的經濟形勢也是造成豪宅成交下降的重要原因，國內投資增長不足、融資瓶徑凸顯，企業經營困難重重，影響豪宅買家的投資決策，盡管政策面放開了對高端項目的價格審批，頂級豪宅市場供應增加，但高端需求卻受經濟基本面制約萎靡不振。

 

　　盡管如此，北京入市的高端項目依然“量多價高”。記者了解到，今年1月，北京49個在售報價超過6萬元/平方米的公寓豪宅項目實現成交，包括保利海德公園、望京·金茂府等項目在內，共有14個項目的套均價格超過1000萬元，在實現成交的豪宅項目中占比64%。

 

　　對于北京的豪宅扎堆的現象，一位國企背景的別墅項目負責人表示，這與北京的土地市場交易規則有關。他說，近一年來北京出讓的土地70%都有自住房屬性，真正的純商品房數量占到30%，純住宅地塊“被高端”，以致一些五環外的土地樓面價都推高至3萬元~5萬元/平方米。在他看來，這種現狀未來還將長期持續。