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過去1個多月，澳大利亞人見證了中國房企的“有錢又任性”。在悉尼灣，萬達、復星瘋狂買樓，在當地的財經報紙版面，王健林、郭廣昌，以及早先就已來盤踞的張玉良、許家印等中國房企大佬，正成為他們熟悉的面孔。
在海外市場，中國房企扮演起了類似“中國大媽”的角色。悉尼一幕僅是縮影，在紐約、倫敦這樣的世界大都會，中國房企身影頻現。
一組鮮活的數據，足以證明房企大佬們向全球進發的勃勃雄心。2014年，中國房企在海外房地產165億美元(約合1031億元人民幣)的投資額創下了歷史新高，這只是剛則開了個頭。在仲量聯行、萊坊國際等機構的預判中，到 2020年，中國企業年均海外房地產投資總額可達500億美元，相當于人民幣3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。
“遠征軍”正在擴容，以險資為代表的一群新的投資者，正迅速掀起“不可預測”的新一輪浪潮。硬幣兩面，風險也無處不在。對于國際經驗匱乏的中國房企而言，能否自如地解決海外投資涉及的復雜的政治、匯率、人才等難題，還待檢驗。
掃貨節奏停不下來
中國房企海外“掃貨”的節奏，根本停不下來。
在綠地上海總部3741公里外的馬來西亞新山市，綠地董事長張玉良剛剛又插上了一面投資紅旗。在海外市場，張玉良一直有著咄咄逼人的進取心。
“綠地正在接洽馬來西亞一個300億元產業園大單。”張玉良日前對時代周報記者說，這項新投資基本定下來了，和綠地馬來西亞住宅項目離得并不遠，周邊就是中國鄰居碧桂園、富力、雅居樂的項目。
海外并購狂人郭廣昌、王健林，此刻也沒有閑著。在南半球澳大利亞，郭廣昌麾下的復星國際1月26日剛剛收購了北悉尼一棟甲級辦公樓。這個可俯瞰悉尼港的大樓，北悉尼政府是主要租戶，可租面積達1.46萬平方米。
郭廣昌買樓，王健林要地。就在1月25日，萬達以4.88億澳元(約24.17億人民幣)收購了悉尼兩棟樓，準備投資10億美元(約62.5億人民幣)推倒重建成集文華酒店、住宅、零售于一體的綜合體，并命名為悉尼1號。萬達是這么解釋這個樓的好位置的：在我們這兒能看到悉尼歌劇院全景。
在悉尼當地的市場報告中，悉尼灣已經8年沒有新項目推出，悉尼1號有望賣出4.5萬美元／平方米的悉尼公寓最高價。這個項目，很有機會超越全世界最貴公寓英國倫敦海德公園一號5萬美元／平方米的均價。
在世界十大旅游目的地之一的悉尼黃金海岸，萬達去年就已到達。去年8月，萬達以9億美元投建黃金海岸市珠寶三塔項目。王健林曾說過，萬達海外并購的思路，就是投五星級酒店綜合體以及文娛產業。除了澳大利亞，萬達酒店綜合體的腳步，已邁過倫敦、馬德里、芝加哥、洛杉磯等城市。
相比樓上這些闊主，險資在海外房地產的收購力度毫不遜色。
2月1日，安邦保險宣布，以19.5億美元(約合120億元人民幣)的價格獲得了紐約曼哈頓核心地標——紐約華爾道夫酒店的永久產權。同一時間刻度，中國平安以3.27億英鎊(約合30.54億人民幣)的價格在英國倫敦收購了一個辦公樓，這也是中國平安繼倫敦雙子塔之后收購的第二個海外項目。
中國土豪為何偏愛歐美澳
漂洋過海，中國房企集結在異國登陸，這已成為近幾年地產行業轉型的焦點之一。從萬達、綠地、碧桂園等千億軍團大舉收購，到悶聲發大財的中小房企跟風試水，中國“土豪”的足跡已遍布亞、非、歐、美四大洲。
來自萊坊國際的研究數據顯示，2009-2012年的4年內，中國對外房地產投資逐年上漲，分別為6億美元、15億美元、32億美元和48億美元。到2013年，房企大佬們向全球進發的雄心迸發，這一年的海外投資總額一躍達到128億美元。
這股投資熱潮，在馬年2014年到達一個新高度。在萊坊國際的預計中，去年中國房企海外投資總額達150億美元。而仲量聯行的統計數據則更高，去年，中國房地產投資在海外市場的投資額超165億美元(約合1031億元人民幣)，這一金額比2013年增長了46%。
“海外投資的激增，使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地。”仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏告訴時代周報記者，去年在商業地產領域的投資金額超過112億美元(約合700億元人民幣)，辦公樓和酒店資產成為中國企業在海外投資最熱衷的選擇。
以投資物業來分類，商業地產投資的增長位居前列，增長幅度近50%。此外，房企去年在海外住宅開發的投資金額超過53億美元(約合331億元人民幣)，比2013年增長了38%。
從投資區域來劃分，澳洲和歐洲成為最受歡迎的投資目的地。“這兩個地方共吸引了超過55億美元的投資。去年澳洲成為中國投資者最受青睞的新目標市場，中國流入澳洲的資本超過30億美元；另外還有約25億美元流入了美洲。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明告訴時代周報記者。
從城市投資的偏好來看，倫敦2014年共吸引了40億美元(約合250億元人民幣)的中國投資。悉尼僅次于倫敦獲得了中國大部分的投資額，去年共吸引了中國企業22億(約合137.5億元人民幣)美元的投資。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億-15億美元(約合31億-93億元人民幣)不等的中國投資。
為何倫敦、悉尼和紐約成為中國房企“下注”的熱門城市？在夏飏飏看來，這與歐洲經濟的復蘇帶動當地商業及辦公市場需求的增長有關。
“中國資本最喜愛的物業是寫字樓，因為管理起來簡單。在歐美經濟復蘇并開始向上的背景下，企業辦公需求的數量開始增長。與國內辦公樓3-5年的租約相比，國外辦公樓的租約更長。”夏飏飏介紹說，以倫敦為例，當地甲級辦公樓的租期一般在7-10年，有的辦公樓租約期甚至長達十幾年。在如此長的租約期間，租金還可以有一定的約定上浮空間。由于有長期租約，其租金投資回報率是相當穩定而可觀的。
除了租金回報因素，中國企業在海外布局的城市地段的選擇上，重點關注的是商業發達城市最核心地段的物業。“在城市地段上有絕對優勢，這也有利于未來進行轉手，因此增加了投資物業的流通性。” 領盛投資亞太區董事區煒邦向時代周報記者說。
跟海外市場要高利潤
在區煒邦看來，中國房企在海外促成一筆筆大宗交易，其中很重要的一個因素在于，海外市場潛在回報率比國內更加誘人。
據時代周報記者了解，中國房企海外拿地成本較低而售價較高，利潤空間較大。如馬來西亞新山碧桂園金海灣，拿地成本不到2000元/平方米，平均售價為17650元/平方米，土地單價為售價的10%左右，利潤空間較大。碧桂園首席財務官吳建斌此前就坦承，其海外業務的毛利率預計能達到35%，高于國內。
“目前，我們在美國所投幾個城市的項目，土地價格只占房價的二到三成；但國內土地價格至少占到房價的五六成甚至更多。” 香港一家上市房企高層張偉(化名)也向時代周報記者說，從開發商做住宅開發的回報率情況來看，如果項目選址不出現太大的偏差，海外房地產開發的凈利潤率可達到17%左右，有的甚至會更高。
他們想得很明白，國內房地產遇冷，早已是不爭事實。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，2015年，房地產行業將淪為中利行業，毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。
朗詩集團董事長田明對時代周報記者說，從增長趨勢來看，像紐約、舊金山這樣的城市，在目前經濟已經開始向上的背景下，房價還有上升的空間。但國內樓市未來幾年仍處于去庫存狀態，房價下行的壓力很大。
“未來幾年，房企的利潤率可能還會進一步下滑。商人是逐利的，賺不到錢，肯定會尋找其中的原因并及時轉向。”田明說道。
事實上，單在房企及險資投資最多的商辦樓市場，海外房地產的租金回報也比國內市場更具有吸引力。
據萊坊國際的研究報告，目前北京和上海甲級寫字樓的回報率一般介于5%—6%之間。而這些城市的信貸成本卻相當高，通常在8%以上。這樣的回報率，對保險資金這樣的長期資本來說，租金成本不足以覆蓋利率成本。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只介于4%—6%之間，但其利率卻一直維持在較低水平，美國的資金成本可能低至3%。
據萊坊國際預計，倫敦、紐約和悉尼寫字樓的平均租金增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%。而國內的租金增長則小得多，以上海為例，預計同期租金的增幅只有4.4%。
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險資接力掀新一輪浪潮
“中國房企在海外投資動作頻繁，規模大且業態多樣，這背后是增厚規模和利潤空間的迫切需要。”宋延慶說，不少已經完成全國布局的房企受成長性所迫，要繼續保持每年銷售額15%以上的增長率，補倉壓力非常大。
不僅如此，“出海”作為房企戰略選擇，已呈現對跨國經營和風險對沖的進一步需要。
萬科董事長王石近日的演講，從一個側面給出了答案。
1月30日，王石在倫敦商學院[微博]演講時透露，萬科將加大在海外房地產的布局力度，未來萬科15%—20%的業務會轉向海外房地產投資上。
“中國經濟整體現在面臨真正的轉型，而國內房地產市場很明顯是有泡沫的。但是泡沫未必會破，最擔心的是近期會不會再有貨幣政策刺激。”王石說，加大海外房地產投資，其中一部分原因也是為了平衡國內房地產風險。
王石并不是孤單前行。去年11月底，王健林已公開萬達未來的投資布局，“七八年以后，萬達收入超過1000億美元，其中至少保持20%-30%的收入來自海外。” 復星國際也還在歐美尋找合適的投資項目，為了找到優質項目，他們還專門組建了美國投資團隊。
田明也說，朗詩將進一步加大在海外房地產布局的力度。“目前還處于摸索階段，未來朗詩海外房地產的占比可能達到我們業務量的15%—20%。”
在機構的報告中，中國房企主導下的中國海外投資，未來十年內會接連掀起海外投資熱潮，到 2020年中國公司的年均海外房地產投資總額可達500億美元，相當于人民幣3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。
除了房企，一群新的投資者正迅速掀起“不可預測”的第四輪浪潮。據萊坊國際觀察，該群體不僅包含大型企業，也包括超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商。在大型企業中，迄今中國排行前20位的保險公司中僅有五分之一在海外有投資活動。但已有四成保險公司表示有興趣在海外投資。
“當有你的同行已經做了這些事情的時候，內部報批相對變得簡單多了。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明說，“這就好比，安邦買了某棟樓，其他保險公司也會跟風。不單單跟風，大家都想超越它的同行，在這樣的情況之下，我很期待在做一些創紀錄的交易。”
“險資手中的資金比開發商更加充裕，在海外‘掃樓’收購的力度更加顯得有揮金如土的感覺。”領盛投資亞太區董事區煒邦向時代周報記者說。
對外投資政策的顯著放寬，是險資大手筆的促進因素之一。例如，2013年對外投資審批門檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務部取消了先前大多數針對對外投資的審批程序。此外，保險公司獲準最多可將其30%的資產投資房地產，其總資產的15%可用于境外投資。2014年8月，中國保險行業的總資產達人民幣9.5萬億元(1.55萬億美元)。
保監會副主席周延禮在1月底透露，截至去年年底，中國保險業資金境外投資額為239.55億美元(約合1497億元人民幣)，只占當前保險業總資產大約1.44%。
險資正在蠢蠢欲動，有超過20家中國大陸和臺灣地區的大型保險公司正在考慮進軍歐洲房地產。“我們預計，這些保險公司將在未來幾年陸續邁出海外投資的第一步。”夏飏飏表示。
試水與精耕的距離
硬幣兩面，風險也無處不在。
境外房地產開發多數為輕資產運營，很多環節是外包，因此往往有大量合同關系。在協縱國際集團創始合伙人黃立沖看來，對于國際經驗匱乏的中國房地產企業而言，能否自如地解決海外投資涉及的復雜的政治、匯率、人才等難題，其實還未可知。
事實上，海外市場并不全是“藍海”，也面臨著較為復雜的開發風險。中坤集團在冰島的項目就已擱淺，中航地產也因為當地政府出爾反爾終止了斯里蘭卡項目。
“房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題。” 中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，國外跟國內的開發模式不一樣，和當地政府的關系如何處理、土地的權屬也和國內有所不同，這是“房企出海”的最大障礙，其次才是經常提到的市場環境，“一定要找到合適的合作伙伴，符合當地政策環境。”
無論是萬科與美國頭號地產商鐵獅門的強強聯合，還是碧桂園與馬來西亞知名房產商大馬置地的親密無間，與當地企業合作的方式無疑是規避海外風險的聰明策略，可以有效地降低因中國企業對當地政策、人文環境不熟悉導致的投資風險。
然而，合作并不是萬能的，出海的中國房企勢必在所有權和經營權上作出讓步，難以在此類產品中加入中國房企的企業文化，對項目進行完善時也會增加投資成本，這些尷尬都需要化解。
除此，中國部分房企出海的機會型、投機性較重，特別是一些中小型房企的海外投資。公衍奎表示，他們的抗風險能力不高，的確需要格外謹慎。事實上，上世紀80年代，也曾出現過“日本買下美國”的壯景，然而隨著日本經濟泡沫的破裂，一切又回歸常態。往后，中國“航海家”們是否能夠成功避險，還需時間檢驗。(作者姜燕)