春節過後，最為勁爆的消息便是——中國赴日人數首次突破200萬，45萬國人在日消費近1125億日元(約合60億元人民幣)，即人均1.3萬元人民幣，其中約一半用於購物。相信除了搶購備受追捧的日本馬桶蓋外，日元貶值潮、簽證放寬、旅遊熱、2020年東京奧運會效應的“四效疊加”必將滋長其他投資需求，而歐美投資商和部分中國買家已經瞄準了日本旅遊酒店地產。

　　複星集團業務發展總監潘震對《第一財經日報》記者表示：“複星投資了地產投資平臺，收購了日本花旗銀行總部大樓，並會持續關注其他機會。”

　　此外，CFA協會首席顧問、擁有多年海外置業經驗的陳虎對記者描述稱：“總體購置酒店要看兩方面，一個是有100~200房間的小型精品，有獨特景觀和地理優勢;一種是娛樂休閒度假性，比如水上樂園、溫泉高爾夫等。中國某投資公司早在2011年就已經佈局投資日本酒店地產，包括酒店、旅遊地產，並可以通過杠杆，避免2012年開始的日幣貶值風險，同時分享資產升值和穩定的租金回報。”

　　全球買家瞄準日本酒店地產

　　自2012年12月安倍執政以來，“安倍經濟學”(Abenomics)三箭齊發，日經225指數上漲了81%，而日元貶值了40%，吸引了大量全球遊客。同時，範圍廣闊卻長期沉寂的日本地產市場也吸引了更多投資。

　　據統計，2014年全年中國遊客赴日人數比2013年增加了83%，達到240多萬人，僅位於中國臺灣和韓國之後。《華爾街日報》此前分析稱，由於投資回報率高、日元匯率低以及2020年東京奧運會等帶來的強勁增長前景，2014年日本酒店地產投資額達2008年金融危機以來最高水準，

　　據美國資料和研究提供商RealCapitalAnalyticsInc.統計，去年投資日本酒店的總金額高達2970億日元(約合25億美元)，其中海外總投資額高達680億日元，這是2008年以來高點。儘管這尚不及2007年全年投資額的一半，但已經是2009年的9倍。2009年正值金融危機後地產投資最為蕭條的時節，全年投資總額僅323億日元。

　　在近期的投資案中，2月13日，美國私募股權基金巨頭貝恩資本(BainCapital)宣佈決定收購日本大江戶溫泉控股公司(Ooedo-OnsenHoldings)，但沒有披露具體細節。大江戶溫泉控股公司旗下共有29處溫泉旅館。據知情人士透露，包括股權和負債在內，貝恩需要支付約500億日元的對價(約合4.22億美元)。

　　貝恩資本在聲明中稱，自2007年起，大江戶溫泉控股公司的銷售額取得了約30%的年均增長率。預計2014財年(截至2015年2月)，大江戶溫泉的銷售額將達到350億日元(約3億美元)。

　　市場人士表示，2020年東京將舉辦夏季奧運會，但日本經濟長期停滯不前，為吸引更多海外遊客以提振本土經濟，政府放寬簽證的發放條件，並擴大免稅品種類。貝恩也表明看好日本旅遊業發展。

　　根據日本國家旅遊局預計，2020年夏季奧運會舉辦之時，海外遊客可以達到2000萬人次。日本政府也將陸續修建體育場館，而部分場館距離大江戶溫泉咫尺之遙。

　　“對於旅遊產業而言，這波行情尤其值得關注。去年外國遊客消費額上漲40%，尤其是中國遊客的消費獨佔鰲頭，幾乎較其他國家翻了一番。”海外置業服務人士告訴記者。

　　去年，最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區的公認酒店，總值約350億日元;緊隨其後的是GreenOakInvestmentManagementK.K.，其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產總共耗資125億日元。

　　不過，相較於中國香港、新加坡等其他亞洲城市，日本的英語普及度較低。再加之四年前的地震、海嘯和核洩漏等使整個國家處於癱瘓狀態，也嚴重阻礙了其旅遊業發展。根據聯合國世界旅遊組織統計，日本在2013年國外遊客遊覽地排行中位列第27。

　　儘管如此，不少買家仍然持看多態度，日本酒店地產回報相對較高也是主因。相關資料顯示，日本酒店地產2013年的總體投資回報(加上資本利得)8.1%，高於美國和新加坡的7.1%和6.1%。而到了2014年7月，日本回報率已經升至10.4%。

　　根據全球酒店資料的最重要提供者STRGlobal，過去三年來，日本酒店單間回報(該行業的主要績效標準)每年上漲約10%，領先於如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費低於其他主要經濟體。日均消費為123美元，而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。

　　一名日本房地產投資顧問告訴記者：“日本貸款程式較為簡便、利率低，這也是吸引投資者的原因。更多放貸人也開始運用更具前瞻性的估值方法。”

　　之所以近年來日本各大銀行放貸意願強烈，這主要由於銀行的傳統投資管道——政府債券的收益率低得可憐，而日本央行的QQE購債計畫則是其推手。

　　仲量聯行酒店集團日本總經理智彥沢柳(TomohikoSawayanagi)稱：“收購市場的競爭已經變得更為激烈，同一地產往往都會收到十個投資方的競價。”

　　日美房產哪家強?

　　值得關注的是，今年來赴美購房潮大熱，且日本酒店地產的誘人收益也打開了買家的想像空間——住宅地產等是否也值得購買?

　　“投資房產的增值部分是關鍵，而投資酒店房產和住宅房產要區別對待。”某房產投資顧問告訴記者，日本房產增值率較大程度低於美國，且日元貶值趨勢帶來投資不確定性，美元走強也加強了美元資產吸引力，預計美國房產在三年內將實現3%~5%的增速。此外，日本是老齡化社會，人口趨勢長期負增長，因此對於房地產的自然需求大大低於移民國家的美國了，這也是近二十年來日本房價一蹶不振的主因。

　　不過，在美國購房的成本較大，每年徵收的房地產稅是必須考慮的投資成本。在美國居住近20年的上海交通大學上海高級金融學院金融學教授錢軍此前表示，美國各地房產稅差別較大，如波士頓郊區為1%，而紐約和新澤西則為2%。

　　此外，如果投資者購置房產後出租，應繳稅收相當於租金收入的三分之一。“若此後打算將房屋出售，賣方需付給經紀人5%的傭金，因此實際收益可能不如表面。”錢軍稱。

　　也有日本房產投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產後的租賃回報率較為可觀，中國約2%~3%，日本則高達10%左右。

　　值得注意的是，日本的房屋所有權，包括土地價格，完全屬於個人私有，可以代代相傳。此外，買家有機會辦理一年至三年投資簽證，一定時期後可以辦永久居民證。

　　而對於日元貶值風險，不少買家也有不同見解。“在日本買房，既是存錢(有利息)，也是炒外匯(日元低)，又是投資(房產升值空間大)。”

　　這股赴日搶購馬桶蓋的狂潮會否進一步刺激赴日地產投資?這一頗為有趣的問題也有待市場買家考證。