去年兩會,財政部部長樓繼偉透露,房地產稅立法正在推進。
今年兩會的預算報告提出,按照落實稅收法定原則的計劃安排,配合做好房地產稅、環境保護稅、船舶噸稅等的立法工作,積極推動將現行稅收暫行條例上升為法律。
喊了多年的房地產稅究竟什么時候會來?來了之后又會怎么征收?
本報邀請了參與房地產稅立法前期討論的全國政協委員、政協經濟委員會委員、財政部財政科學研究所原所長賈康,今年遞交有關房地產稅建議的全國政協委員、清華大學金融系主任李稻葵,一起解密“箭在弦上”的房地產稅。
Part 1:什么是房地產稅?
賈康:房地產稅是保有環節征收的財產稅
“消費住房保有環節上,從無到有要建立的一個直接稅——財產稅。”賈康表示。
事實上,在1986年,全國人大就提出“房產稅”的概念,當時規定個人住房免納房產稅。之后,就一直在不斷嘗試開征。
2003年,開始試點物業稅模擬空轉。“曾有開征物業稅的設想,為找到一個相對容易操作的便捷路徑,那時就認為房產稅是可以利用的一個實際操作框架。”賈康透露。
而“模擬空轉”的前提則是不動產登記。所以,不少人會疑惑今年怎么突然開始不動產登記了。事實上,早在10多年前就已開始布局。
“當時就登記清楚并區分具體的類別,比如制造業、商業和住宅。不同類型,有不同指標體系。消費住房要參考市場價值、地段因素、朝向因素等各種復雜的因素來作綜合評估。把這三大類所有具體的信息輸入計算機。軟件已設計好程序,按照指令就可自動生成物業稅稅基的評估結果。今后,房地產稅的征收就建議采用這套程序。”賈康說。
2011年,上海、重慶試點征收房產稅。“這主要是起破冰、試水的作用。”賈康表示。
李稻葵:實質是一種“超級物業費”
李稻葵則認為,房地產稅的實質更是一種“超級物業費”的概念。“只有這樣,房地產稅才能進入良性循環,業主才愿意繳。”
為什么?“因為每一個業主都要用公共服務,比如治安、交通和城管等等。小區之內的稅是物業費,小區之外的公共服務由地方政府提供。”李稻葵說。
在他看來,因房價上漲得到實際利益的業主,也享受著房價上升所帶來的公共服務。比如,政府為保持環境整潔支付費用,享受干凈環境的業主也應支付費用。
Part 2:房地產稅怎么征收?
賈康:調節高端,按套征收首套免征
在賈康看來,房地產稅不能簡單照搬美國“普遍征收”的模式,見一平方米就征一平方米。應落在有支付能力、比較富裕的人頭上,堅持“調節高端”原則,更為合適。
高端怎么界定?賈康解釋,這涉及兩個技術路線:一個路線是按家庭擁有的房屋套數,第一套房不征稅;另一個路線是按人均面積,不管是多少套房,扣除一定的人均面積后再征稅。”賈康解釋。
而這一界定范圍是在房地產稅制定設計中爭議最多的環節之一。
在賈康看來,重慶模式是“調節高端”要領的具體化設計。獨立別墅是重慶試點方案所涉及的單獨處理的存量,但給出了180平方米的起征點。
不過,具體數量的設計,因地制宜。房地產稅是地方稅,會給出一定的彈性空間。
賈康認為,在可預見的很長時期內,可能都需要調節高端,覆蓋高端的增量和存量。逐漸地,再逐步擴大到居民存量住房的更大范圍,適當放低“高端”的具體界限。更遠的未來,也不排除擴大到農村地區。
李稻葵:房地產稅具體怎么收應由地方定
李稻葵也認為房地產稅應該是種地方稅,不能全國“一刀切”。
房地產稅立法宜粗不宜細,中央定一個原則,具體怎么收由地方來定。
同時,他還認為,房地產稅征收稅率要低,而且是普適的,人人都要交,不是只有一部分人交。同時要加強機制建設,納稅人可以對稅收使用者問責,可以適時在一部分地區先試點推出。
Part 3:哪種房子需要征稅?
賈康:商品房應納入征收范圍
保障房不應該征
“保障房不應該征稅,保障房其實就應定位為公租房和共有產權(有限產權)房,沒有必要征稅,只有商品房、完全產權房才應納入房地產稅征管收范圍。”賈康表示。
另外,他還認為,在很長一段時間以內,也不要涉及農村宅基地上的農民自住房。
小產權房又怎么處理?“這一次的不動產登記會倒逼出小產權房的分類解決方案,不管存在多少套小產權房,都必須對它出臺具體處理的方案,進一步理清。”賈康說。
深圳的處理方式或可提供參考。“深圳早已把土地歸到國有終極產權的大平臺上,但數十萬的居民涉及的小產權房怎么處理?他們就是分類處理,利益框架和解決方案說清楚后,可以分期兌現,哪怕10年、20年逐步兌現。”賈康說。
從“房地產稅”概念提出至今,賈康坦言,內部爭議一直很大,因為觸動了既得利益。
不僅如此,社會各界對房地產稅的征收一直存在爭議。爭議點在哪里?
賈康表示,主要集中在兩個問題上:一個是房地產稅和70年的土地出讓金可以一起收嗎?不少人提出,房子里就已包含70年的土地出讓金,再每年征稅,重復征收合理嗎?
第二個爭議點是,在國有土地上征收房地產稅有法理依據嗎? 在賈康看來,房產開發、交易、保有環節的稅費都要有,三者之間并不相互排斥。真正的問題是,重復征收是否合理?
關鍵要做的是,怎么把與房地產相關的所有稅費在全面改革之下做合理協調,或者需要在清理中間取消,或者需要歸并,或者某些負擔需要調減或調增。
Part 4:房地產稅會對樓市造成什么影響?
李稻葵:不能指望房地產稅抑制房價上漲
李稻葵則直言,“不能指望房地產稅抑制房價上漲,這是天方夜譚,不可能。”在李稻葵看來,房地產稅抑制房價上漲的作用微乎其微。
為什么?“假設房地產稅最高能征收到2%,可房地產價格是每年5%到10%的增幅,這樣房地產稅是打不贏房價的。如果房地產投資有10%的回報,那么征收1%或2%,對它沒有影響。”李稻葵說。
在他看來,本質是“超級物業費”的房地產稅功能定位更偏向于地方政府和業主之間良性互動機制。
Part 5:房地產稅何時開征?
賈康:房地產稅或于2017年立法實施
在去年兩會上,財政部部長樓繼偉表示,房地產稅立法正在推進。
在今年兩會上,全國政協委員、財政部副部長朱光耀在回應有關房地產稅的提問時說,中國怎么開征房地產稅,仍在研究的過程中,總的說來由人大牽頭,財政部配合,過程要非常謹慎。
政府預算報告也提出,按照落實稅收法定原則的計劃安排,配合做好房地產稅、環境保護稅、船舶噸稅等的立法工作,積極推動將現行稅收暫行條例上升為法律。
目前,房地產稅立法到底進行到哪一步了?
參與房地產稅立法前期討論的賈康透露,“我國征收‘房地產稅’的方向已經鎖定,唯一不確定的就是征稅時間表。”
他表示,房地產稅立法草案內部一直在做,可以納入立法程序。他推測,最晚在2017年全國兩會上,經全國人大審議批準,通過后就開始實施。
為什么?“中央要求,財稅改革的重點和基本事項應在2016年做出來。按照這個節奏推測,今年應該啟動立法,最理想的情況下,這個立法程序要走一年,一審二審三審。一審之后,要征求社會意見,如果意見爭論多,可能推到四審,那么這一年可能走不完程序,順延到2016年,最晚應該推到2017年。這樣才能符合中央關于改革時間表的要求。”賈康表示。