樓市調控方向定調：支持自住性、改善性住房需求

　　李克強表示，房地產市場有其自身的規律，中國國土面積遼闊，有特大城市、中小城市和小城鎮，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。

　　這也是新一屆政府首次談到房地產調控。中國房地產業協會名譽副會長朱中一在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，不提調控不代表不調控，調控不是抑制房價或者救市，對於政府來說，具有促進房地產市場平穩健康、解決中低收入群體住房問題的責任，在強調尊重房地產市場規律和地區差異的背景下，調控也將更趨於市場化。

　　2015年的樓市政策風向亦明確。

　　3月15日，國務院總理李克強在答記者問時提出，支持自住性住房和改善性住房需求，促進房地產市場長期平穩健康發展。

　　此前的政府工作報告中，也特別提出要支持居民自住和改善性住房需求，同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一。

　　住建部新聞發言人倪虹亦表示，自住和改善性需求將是2015年樓市政策的重要導向。

　　“一般來說，兩會後，各地方和部委將會根據政府工作報告以及相關表態，出台相關的操作細則，或者對已有的政策進行調整或完善。”原住建部政策研究中心副主任王玨林告訴21世紀經濟報道記者。

　　政策面趨松

　　李克強表示，房地產市場有其自身的規律，中國國土面積遼闊，有特大城市、中小城市和小城鎮，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。

　　這也是新一屆政府首次談到房地產調控。中國房地產業協會名譽副會長朱中一在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，不提調控不代表不調控，調控不是抑制房價或者救市，對於政府來說，具有促進房地產市場平穩健康、解決中低收入群體住房問題的責任，在強調尊重房地產市場規律和地區差異的背景下，調控也將更趨於市場化。

　　“這和分類、分城施策的調控體系是一脈相承的，各地方樓市的差異性很大，不是之前的一刀切，調控的責任一部分落在相關部委上，現在調控的自主權下放給地方，地方在穩定房地產市場時也存在壓力。”朱中一介紹。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，強化地方政府合理調控房地產市場的責任，也是一種支持地方政府在穩定樓市上對房地產市場做微調的表態。

　　“總理座談會首次提到改善性住房需求，是一個重要的政策方向，”張大偉表示，目前來看，過高的首付標准是不符合政策要求的，未來二套房的首付標准有望大大降低。

　　值得一提的是，持續的政策刺激下，一、二線市場以北京為代表整體樓市已經逐漸走出低迷，庫存出現了趨勢性的下調。

　　以北京為例，目前可售的住宅庫存套數為80657套，這一庫存量已經是最近半年最低。

　　張大偉判斷，在市場企穩之下，4月份，各地或將出台降低二套房首付等鼓勵改善性需求的政策。

　　貨幣化安置將成為主題

　　在鼓勵改善性需求之外，2015年的另一大政策方向即是打通住房供應體系和消化存量商品房之間的關系。

　　“中國還是一個發展中國家，住房既是經濟問題，更是民生問題。中國政府要做的，就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。”在朱中一看來，這是總理答記者問的最大亮點。

　　“此前在經濟下行的時候，更多地強調房地產在拉動經濟發展的作用，當前也處於經濟下行周期，除了經濟問題，李克強也特別提到房地產也是重要的民生問題。”朱中一如是告訴21世紀經濟報道記者。

　　朱中一表示，2015年的另一大目標即是強調政府在棚戶區改造、保障房建設方面的責任。政府工作報告也首次提到要把貨幣保障和實物保障並重，這亦表示目前的住房供應體系和消化存量也將密切結合。

　　倪虹表示，通過貨幣化安置可以使棚戶區居民通過自主選擇商品房盡早搬入新居。對於商業房存量較大的個別地方，也可以通過政府組織符合條件的商品房房源，讓棚戶區改造的安置戶去選購，這對房地產市場健康發展也是一個促進。

　　西部省份一個保障廳的負責人告訴21世紀經濟報道記者，保障房方面，中央的政策已發生了變化，現在不強行下達任務，住建部門自己向地方政府申報，量化的目標也不是強制性的。

　　政府工作報告提出，2015年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造將達到580萬套，增加110萬套。

　　2015年是“十二五”3600萬套保障房任務的收官之年，“今年各地保障房和棚戶區改造任務不降反增的一個重要原因是，2015年的政策方向明確實物和貨幣化安置並舉。”上述住建廳的人士介紹，這也成為地方消化住房存量穩定市場的一個重要手段。

　　截止目前，根據21世紀經濟報道記者不完全統計，安徽、四川、陝西、新疆、海南等14個省份均表態提高貨幣化安置力度。