近幾年，國內房地產市場頻遭政策打壓持續低迷，海外房地產市場儼然成為了中國投資者眼中的“香餑餑”。

 

　　日前，仲量聯行發布報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，首次超過在國內的投資額。僅2014年上半年，中國私人對海外房產的投資已接近50億美元，遠超2011年以及2012年全年規模。

 

　　不可否認，隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強，在澳大利亞、英國等地的房地產市場上，中國房地產投資者的身影隨處可見。

 

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者采訪時指出，如今，國內投資者熱衷海外投資，主要原因在于中國國內房地產市場不景氣。

 

　　“庫存高企、價格下跌，行業壓力較大；投資者投資海外有利于分散風險，提升收益。另一方面，出國旅游、求學、移民人數越來越多，對海外房產的投資也隨之增加。”韓長吉認為，近幾年流入全球房地產市場的中國資本的穩定增長，更是進一步證明了中國投資者對海外房地產市場的投資熱情依然保持強勁。

 

　　“據估計，熱衷海外投資的趨勢還將保持很長一段時間。”韓長吉指出。

 

 

　　近日，很多悉尼房產持有者發現，出售房屋從未像現在這樣容易。悉尼的房地產獨立經紀人Alene Chen告訴《國際金融報》記者，過去的一個星期，她已經售出快十套房產，這樣的業績是她工作歷史上極為罕見的。

 

　　記者還發現，與美國房屋拍賣通常處理的都是陷入困境的房產不同，澳洲售房者試圖在市場走強之際趁機出售所持房產。據澳洲房地產信息商Core Logic RP提供的數據，在悉尼舉行的房產拍賣會上，高達82.8％的標的房屋都被順利出售。

 

　　外媒分析認為，悉尼房屋拍賣如此順利，多與人們押注澳央行將進一步降息有關。目前，澳大利亞房價不斷上漲。悉尼房價在2月同比上漲了14.7％，為5個月以來的最大增速。

 

　　與此同時，澳大利亞網站finder.com.au通過對比相關數據發現，目前澳洲房屋平均價值比30年前高出了30多倍。

 

　　匯豐銀行認為，房產市場的海外投資者推動房價的作用不容小覷。不可否認，海外投資者的頻繁投資無疑讓悉尼乃至整個澳洲的房地產市場都步入了讓房產商欣喜的“黃金時期”。

 

　　得益于多方面的有利因素，澳大利亞房地產近年吸引了中資企業踴躍投資。

 

　　據澳媒統計，在過去的18個月里，中國房地產商共斥資21億澳元用于在澳大利亞購買開發用地。除此之外，中國數家開發商在澳大利亞東海岸的公寓建設項目總價值已經達40億澳元。澳大利亞房地產中介公司CBRE的高管湯姆·薩瑟恩也對媒體表示，中國商家正頻繁出手購買澳大利亞地標性建筑。

 

　　海外房地產咨詢公司菜坊（knightfrank）的工作人員Aaron告訴《國際金融報》記者，中國公司一直非常喜歡在澳大利亞投資，從去年下半年開始，中企的投資節奏在不斷地加快，可能在2015年上半年出現新的投資高潮。

 

 

　　在韓長吉看來，澳大利亞與中國臨近，地廣人稀、氣候適宜、旅游資源豐富，移民政策較為寬松，當地政府也積極吸引外來投資，因此得到投資者的青睞。

 

　　Dexus房地產公司總經理彼得·斯塔德利則對媒體表示，“外國投資者青睞澳大利亞（商業）房地產，是看重其高回報、資產質量以及澳大利亞相對穩定的經濟增長前景。”

 

　　而在墨爾本金融投資機構工作的莉莉絲認為，從投資角度看，中國的投資者對澳大利亞的投資環境更為熟悉。

 

　　“對于投資者來說，當地的政策環境是非常重要的，而澳大利亞恰好給投資者們提供了這樣安全穩健的環境。”莉莉絲告訴《國際金融報》記者，“很多在澳大利亞買房的華人都和我說過，對比歐美國家，他們覺得（在澳大利亞買房）更有安定感。”

 

　　與此同時，根據瑞士信貸分析師預測，未來7年，中國開發商可能會在澳大利亞投資440億澳元，用于購買開發用地以及支持工程建設。

 

　　澳洲政策

 

　　火爆的海外投資帶給澳大利亞的是什么呢？首當其沖的，便是飆升的房價。

 

　　業內人士曾開玩笑說，如果現在悉尼的房價讓購房者感到傷心流淚，那么按照澳大利亞住房抵押貸款經紀公司的預測，50年后的房價將會高得讓“買家們欲哭無淚”。

 

　　據《悉尼晨鋒報》報道，澳大利亞住房抵押貸款經紀公司最近按照歷史房價數據作出預測，如果目前的房價增長速度持續，那么到2064年，悉尼住房的中位數房價將達到4849萬至8318萬澳元。

 

　　“在我看來，澳大利亞前兩年的房價比較適合投資，現在的房價有些過高了。”作為風險代理律師的澳大利亞人Andrej Minogue上個月告訴《國際金融報》記者，她接觸的客戶中，今年年初入場的房地產投資者，有接近六成的客戶因為當地的高房價，直接放棄了投資。

 

　　分析師認為，房產投資確實可以繁榮澳大利亞經濟，只是在帶動產業鏈上下游企業發展的同時，投資過快也會導致澳房價的快速上漲，增加居民住房負擔。

 

　　面對過快上漲的房價帶來的種種問題，澳大利亞政府顯然不能無動于衷。

 

　　澳大利亞總理托尼·阿博特早在2月初就公開表示，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購置房地產，將重新評估該領域的審批制度，以確保澳本國民眾不會因房地產價格遭哄抬而“買不起房”。

 

　　澳當局調查顯示，過去幾年來，一些針對外國投資者的住房限購政策并未得到嚴格執行，以致不少住房被“不符合條件”的外國投資者購買。

 

　　阿博特認為，雖然澳大利亞早就出臺了多項限制外國人在澳購房的政策和法規，但先前幾屆政府并未嚴格執行相關規定。

 

　　阿博特說，本屆政府將于近期出臺更完善的“審批制度和外國人購置農業用地的登記制度”，目的是為了“同時更好地落實針對外國人（在澳）購置住宅的限制措施，以確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房”。

 

　　緊接著，澳聯邦政府便在2月25日公布計劃：對海外買家嚴格征收申請費，用來監測非法購買澳房產及防止海外買家擾亂市場價格。這是繼新加坡、加拿大等國之后，又一收緊外國人購買房地產的國家。

 

　　正當外界對澳大利亞房地產收緊政策表示觀望之際，3月3日，澳大利亞政府便勒令中國恒大地產的一家子公司，必須在90天內把位于悉尼的一棟海濱豪宅賣掉。澳大利亞方面稱，中國投資者去年非法購買了這一豪宅。

 

　　這套豪宅是恒大地產集團旗下一家公司去年11月花費了3900萬澳元購買 ，約合1.92億元人民幣。

 

　　澳大利亞為什么要勒令恒大出售這棟房屋？對此，澳大利亞財政部長霍基在一份聲明中指出，香港上市公司恒大地產在澳大利亞注冊了一家空殼公司名叫“金快餐”，這家公司在去年11月通過一系列在澳大利亞、中國香港和英屬維爾京群島注冊的空殼公司非法購買了這棟豪宅。澳大利亞房產法規明確規定，外國人不能購置澳洲二手房，只能購買新房。澳大利亞方面認為，這棟豪宅在交易的過程不合法規，所以強制業主在90天內出售這處豪宅。

 

　　這次，澳政府選擇恒大這樣的對象開了先例，外界普遍認為，這是一個收緊外國人本國地產投資的信號。那么，澳大利亞當局的如此“限購”、“審查”政策又是否真的能緩解澳大利亞的投資熱潮，遏制過高的房價？

 

　　澳大利亞資深房地產分析師Jason早前在接受《國際金融報》記者采訪時就指出，這些政策顯然是“治標不治本”。

 

　　“或許可以對一些個體投資者起到遏制的作用，但是對于大型房地產集團來說，這樣的政策基本沒有任何作用。”Jason指出。

 

　　“我一直認為，將當地房價的上漲歸咎于中國投資者乃至外資的介入就很片面。”Jason認為，如果政界人士擔心房價過高，他們應當反思稅收和管理制度，而非讓外國投資者當替罪羊。

 

　　在Jason看來，不能將澳大利亞房價上漲的因素想得那么簡單。“更不能完全歸咎于移民的投資。這主要跟當地的經濟發展有關，和歐美經濟漸漸回升有關，這些才是內因”。

 

 

　　面對澳大利亞政府收緊海外房產投資政策的現狀，中國投資者們是否可以轉變投資陣地，另外尋求投資熱點呢？

 

　　答案毫無疑問。有外媒直接指出，置業美國正逢其時。據了解，金地、萬達、泛海、綠地等國內品牌房企已搶灘美國房產市場，迎合置業投資潮。

 

　　據悉，中國人目前已成為美國房地產市場中的第二大海外買家，占比高達11％。至于為什么中國人熱衷到美國置業，當地投資機構的分析師給出了答案：一方面是因市場潮流的大勢所趨，另一方面美國房產的性價比也比較高。

 

　　記者從投資中介處了解到，在美國，“房子”是指我們國內所說的“別墅”。而我們國內所說的“房子”，在美國不過是“公寓”而已。

 

　　而除了像紐約、洛杉磯這種超大規模的國際大都市外，大部分美國人喜歡住在“別墅”里。尤其是富人群體，絕大多數都喜歡住在郊外的“豪宅”中。因此，美國的別墅市場比普通公寓市場要大得多，更容易出租也更方便出售。

 

　　美國房地產獨立經濟人Jeff Li也告訴《國際金融報》記者，如今，美國樓市投資價值日漸凸顯。

 

　　“亞特蘭大等地尤為突出，富人們不僅僅集中在紐約，其他地區的房地產市場正隨著美國經濟復蘇得到充分的開發。”

 

　　在Jeff看來，美國經濟已完全復蘇，大幅拉動樓市增長。

 

　　最新數據顯示，2014年，美國樓市平均增幅達7.6％，紐約、洛杉磯、西雅圖等相對平穩，也達到3.7％、6.7％、5.6％。亞特蘭大、休斯敦等城市的表現更為突出，分別為16％和18.4％，且以上城市都已實現連續三年的高增長。

 

　　因此，有房地產分析師認為，過去20年，美國樓市伴隨國民經濟發展，基本保持平穩向上態勢。雖然也表現出周期性，一般在18-20年左右進入一個循環，但波動幅度較小，大起大落絕少。專家分析，從長遠看，在美國投資房地產，具有風險低、收益穩定、回報率高等優勢。

 

　　除了美國，日本酒店業也成為現今海外投資的新寵。據統計，2014年全年中國游客赴日人數比2013年增加了83％，達到240多萬人。

 

　　《華爾街日報》之前分析稱，由于投資回報率高、日元匯率低以及2020年東京奧運會等帶來的強勁增長前景，2014年日本酒店地產投資額達2008年金融危機以來最高水平。

 

　　據美國數據和研究提供商Real Capital Analytics， Inc.統計，去年投資日本酒店的總金額高達2970億日元，其中海外總投資額高達680億日元，這是2008年以來高點。

 

　　盡管這尚不及2007年全年投資額的一半，但已經是2009年的9倍。

 

　　“在其他房地產市場逐步成為一片‘紅海’之時，為何不考慮投資日本旅游酒店地產？”一位海外置業機構的工作人員對《國際金融報》記者直言，“相對那些已經因為之前投資被炒到高位的住宅市場，旅游產業投資無疑是值得關注的。”

 

　　記者了解到，去年日本外國游客消費額上漲40％，尤其是中國游客的消費獨占鰲頭，幾乎較其他國家翻了一番。

 

　　很多買家也多看好日本旅游酒店投資。相關數據顯示，日本酒店地產2013年的總體投資回報（加上資本利得）8.1％，高于美國和新加坡的7.1％和6.1％。而到了2014年7月，日本回報率已經升至10.4％。

 

 

　　近年來，中國海外房產投資的規模不斷擴大。根據仲量聯行發布報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，首次超過在國內的投資額。僅2014年上半年，中國私人對海外房產的投資已接近50億美元，遠超2011年、2012年全年規模。

 

　　如此大規模的投資背后，質疑聲也從未停止。面對火熱的海外房地產投資，我們應該鼓勵還是制止？

 

　　對此，有專家認為，這樣的投資情形，恰恰是中國對房地產投資的一次轉折，來之不易，也在意料之中。最后的結局會是，中國的海外投資正越來越多地得到世界的認可。

 

　　“雖然中國房地產的海外擴張，近期內總是伴隨著一些負面評價。比如說，推高房價、違法購買等，姑且不論這些負面消息的真實公平與否，卻也從側面說明了，中國海外投資者的實力在不斷增強。如果沒有一定的經濟實力，又如何能讓當地政府都出手干預？”在Jeff看來，國內房地產市場的低迷，讓很多房企選擇在國外釋放“投資欲望”，在這樣的過程中，這些房企也在摩擦中不斷地成熟，更加懂得在國際市場中尋求自身定位。

 

　　“在我看來，有實力的投資者更應該走出去，這是值得鼓勵的事情。”Jeff指出。

 

　　與此同時，澳大利亞塔斯馬尼亞大學商務與經濟學院講師梁璠在接受媒體采訪時表示，中國經濟與澳大利亞經濟具有很大互補性，“當地民眾普遍歡迎中國投資，認為中國企業的進入活躍了當地經濟，并提升了就業率”。

 

　　“當然，在投資的過程中，投資者也要注意政策的變化，比如稅收問題。”Alene認為，恒大的事情已經是一個很好的案例，中國投資商日后更應該仔細地研究當地的政策變化，避免此類情況再次發生。