【香港商报网讯】經濟新常態下，房地產業亦逐漸進入平穩健康發展的新常態。專家認為，穩定住房消費，有助於穩定經濟發展，同時鼓勵「去投資化」，並發揮市場「調控」作用和政府「保障」作用，是本屆政府房地產調控的目標。
香港商報兩會採訪組
經過過往政策調控和市場消化，內地房地產市場開始進入平緩增長的「新常態」。上海社會科學院部門經濟研究所教授、博士生導師張泓銘認為，內地房地產市場新常態具有兩大特點：一是繼續絕對增長，即房地產市場的各項指標，基本保持絕對值的增長。換言之，房地產市
場繼續保持向上的態勢。一是增長率的下降，即房地產市場各項指標的增長速度，比起以前那樣快的速度而言是下降了，平緩了。「我們對以上兩個特點要全面的認識，不能偏廢。如片面強調繼續絕對增長，會導致盲目樂觀；如片面強調速度下降，會導致盲目悲觀。」
「雙防」並重
張泓銘因此建議，要高度重視樓市在穩定經濟、穩定民生中的巨大作用，穩字當頭，「雙防」並重。一要防範樓市再次過熱、虛火上升。若樓市再度過熱、價格大幅上漲，會讓樓市多年積累的風險雪上加霜，引發危機的到來。樓市穩定或稍冷、房價稍降，是「高壓罐」的自動釋放和緩慢釋放，沒有大礙，應該容忍。二要防範樓市全局性的急速趨冷和房價大幅下跌。無論是經濟和社會，無論是個人、企業還是國家，都無法承受這樣的樓市嚴冬。
此外，在行動策略上，要注意發揮市場自動調節的作用，讓市場顯示其內在的趨勢性變化，人們不必急於行動。張泓銘說，尤其不要因為完不成當年的經濟指標，就把房地產當作救火工具，急急忙忙出臺寬鬆的樓市措施。只要房價沒有全方位的、急劇下跌的預兆，沒有對金融和經濟的嚴重威脅，就是相對正常的，不採取逆向的調節。
觀望期或持續數年
不過，全國政協委員、北京林達集團董事長李曉林有不同看法，「現在提的是房地產新常態，其實我覺得房地產現在是在往下走，房地產正是冬天而且這個冬天要過幾年，什麼時候能起來，我覺得在2019年。」他分析說，「現在人均住房面積是30平米，還不錯。到2020年人均收入要翻一番，那時候中國人首先願意買房和置地，現在住100平米，那時候可能變成150平米，人均面積達到50平米要求的時候，你想想那個需求有多大。經過這幾年庫存的消化，可能在2019年，房地產會起來。中國房地產可能還會有很大的機會就是在2019年和2020年這個時間節點上。建議2019年前先別買房，這段時間都要降的。」
全國政協委員、莊士集團董事長莊紹綏亦表示，自己在內地已經三年沒有買地，「因為我自己儲存，幾百個億都沒有銷售完，我怎麼買地啊。」但他依然看好內地市場，「我非常看好，暫時我認為在中國會經過一輪的洗牌，量太多了，供應太多。我們將中國房地產的資金，調回香港去，香港還是相對簡單穩定一點。」
對內地房地產業未來趨勢，全國政協委員、香港世茂集團董事局主席許榮茂則較為樂觀，他認為現在內地房地產市場需求有點觀望，個別城市的庫存量比較大，整體上不可能像以前高速發展，但在未來十年內應該是一個平穩發展的階段，「整體會是平穩向上的，需求也特別龐大。畢竟中國有『3個1億人』，需求潛力很大」。他同時認為，未來市場分化會比較厲害，人口流出的城市壓力會很大，人口流入的相對會比較好，而且這種分化，會持續比較長時間。
應對樓市危機須有底線管理
同心俱樂部主席、祥祺控股集團董事長陳紅天亦認為，經過這些年的調整，目前內地房地產市場已經很健康，而有關房地產崩盤的傳聞，僅僅是可能一些部門在查案時涉及到一些企業家，「崩盤是個別現象，是個案，整體其實已經很健康了」。
張泓銘建議要有「底線管理」，即要有樓市危機感及應對的預案。他認為，內地樓市總體上不存在全局性的危機，但局部地區是存在的，而且局部地區的危機轉向全局性危機的可能性並非一點也不存在。要有這樣的危機意識，同時，要未雨綢繆，要有對危機的預案。比如，在樓市銷售量和價格指數兩項指標同時呈現普跌（指地域分布）、大跌（指下跌幅度）和快跌（指
下跌速度）三個徵兆共同出現時，果斷出臺救市措施。救市措施主要是兩個方面：一是樓市交易政策本身的寬鬆，如徹底取消一線城市的限購等；二是採取支撐樓市積極交易的措施，如寬鬆的稅收和信貸等。
目前一線城市尤其是北上廣深的價格沒有太多下降，但二手房價格下調較多，李曉林認為，「一手房尤其在北京這種城市，土地價格越來越高，成本越來越高。降不下來。二手房為什麼降下來呢，因為當時買房的時候便宜，1萬多一平米，現在都4、5萬。這時候出售能賺錢。二三四線城市則普遍疲軟，銷量價格全下降，投資性購買風險壓力肯定加大。」
陳紅天亦認為，三線四線城市相當一段時間過度開發，當地政府到處招商，沒有一個整體計劃，過度開發是比較普遍的現象，風險也在積累。
「政策方面，如果有需要出手的時候再出手，但是整體房地產還沒有很多說倒閉現象，現在沒有這種現象，整體還是健康。」許榮茂認為，「現在調控，只有往好的方面調控，不可能往不好的方面調控，但是不排除有些區域會出臺一些政策，有的城市買房能減稅啊，買首套房有補貼啊，區域性的政策會出臺。」
樓市政策支持自住需求
今年的政府工作報告明確提出，要「加快培育消費增長點，穩定住房消費」。在住房保障方面強調「堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展」。
多數業界人士認為，政府工作報告沒有提房地產「調控」，為房地產帶來利好，尤其「穩定住房消費」以及「分類指導」的提法顯示政府在房地產政策上放鬆的跡象，有利於穩定市場預期，提振市場信心。
不過，亦有分析認為，報告將住房定性為「消費」，言外之意是對投資投機行為仍持不鼓勵的態度，「去投資化」和「滿足基本居住需求」才是主基調。甚至有觀點認為，與上一屆政府不同，本屆政府有意淡化對房地產的調控用語，嚴格執行了「市場的歸市場」施政理念。同時在保障性住房方面提出了政府的責任，即「堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展」。
張泓銘亦建議，未來房地產政策應將重點落在鼓勵民眾自住需求上，對此要有更鮮明的態度和措施。「在房地產市場新常態下，更要鼓勵住房自住需求，做到一貫性和充分性。其中，對於首次購房者要雪中送炭，不僅要給予貸款成數和利率的優惠，還可以採取減免各種稅收和規費等，但不能主張財政直接給消費者購房補貼現金。」
發展經濟不可過分倚重樓市
兩會期間，著名經濟學家厲以寧「應該振興房地產業」的觀點引發坊間熱議。他認為，中國經濟中房地產業的支柱作用不可低估，沒有房地產帶動，經濟增長的拉力是不夠的。
許榮茂認為，房地產業不可能不做支柱產業，「有個數字你們要看，中國財政收入，地方財政收入今年是4萬5000多億，其中房地產相關的行業帶來的收入3萬9000多億，所以房地產肯定是支柱產業，就說以前是打壓房價，因為帶動的相關行業特別多，毋庸置疑的。房地產現在向下，是每一個區域，每一個公司，每個家庭包括每個個人所不能承受的」。陳紅天亦認為，房地產行業帶動上下產業鏈上百個行業，相當一段時間，還需要大量開發，以解決很多人就業問題、住房問題，完成城市化的過程。
李曉林則反對房地產支柱產業的說法，「作為一個大國來說，單純提一個什麼支柱產業，我覺得並不太合適。」他強調，俄羅斯石油天然氣為支柱產業，被制裁以後，國家現在面臨破產，因為它的軍工科技各方面還行，所以俄羅斯並沒有垮，它並沒有完全指著這個產業，還有其他支柱產業發展。小國可能需要一兩個支柱產業，比如芬蘭瑞典挪威。中國這樣的大國，各種產業都是不可或缺的，包括房地產。
「中國那麼大一個國家，所有行業都不可以依賴太重，就算製造業中國也不可以依賴太重。」莊紹綏亦強調，房地產在全世界，包括在歐美，都是經濟非常重要的指標。美國2008年發生最大問題也就是房地產，銀行貸款過高，當時銀行貸款給個人不是90%，是110%，連裝修都給你貸款，一旦發生事情當然會全面崩潰。「每個行業都不可以太過依靠。每個行業都是重要的。」