“鎖房”曾將上市房企佳兆業（01638.HK）拖向生死邊緣，4個多月后，那些拴住佳兆業房源的“鎖”正逐步解開。

 

　　《第一財經日報》記者從深圳規劃和國土資源委員會（下稱“深圳規土委”）官網查詢發現，佳兆業在深圳的佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰花園等多個項目的部分房源狀態已從“管理局鎖定”變為“司法查封”。

 

　　這意味著有關政府部門態度發生轉變，不再對佳兆業項目銷售進行行政干預，佳兆業只需要面對由債務危機引發的司法程序。

 

　　解鎖也是融創（01918.HK）收購佳兆業的前提條件之一，但融創仍面臨境內外債權人的博弈。

 

　　逐漸解鎖

 

　　4月3日開始，佳兆業位于深圳的佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰花園、佳兆業龍崗大道1號、佳兆業假日廣場、佳兆業前海廣場等項目的部分房源狀態由”管理局鎖定”變為“司法查封”。

 

　　有消息稱，到4月6日，所有“管理局鎖定”的房源將解鎖完成。

 

　　不過，《第一財經日報》記者4月6日17時查詢發現，佳兆業位于深圳的部分房源仍處于“管理局鎖定”狀態。

 

　　政府突然解鎖的原因尚不得知。業內人士分析，這意味著政府已放棄對佳兆業深圳房源的行政干預。

 

　　當佳兆業員工聽到解鎖的消息時，可能悲喜交加。

 

　　4個多月前，正是“鎖房”一事讓佳兆業迅速“坍塌”。

 

　　去年11月28日開始，佳兆業在深圳的佳兆業中央廣場三期、佳兆業悅峰花園等多個項目約上千套未售房源被“管理局鎖定”，無法對外銷售。隨后，不到一個月時間內，佳兆業位于深圳的所有未售房源全部被鎖，且其在深圳的所有業務遭叫停或限制。

 

　　而包括深圳規土委在內的相關部門并未對外給出鎖房的原因。此前，中國房地產史上從未發生過類似事件。

 

　　此后，佳兆業大股東郭氏家族轉讓股份、董事長郭英成辭任、高管連續出走、債務違約、資產遭查封……短短兩個月時間，佳兆業就從一家全國TOP20的上市房企迅速走向了死亡邊緣。

 

　　到今年2月，郭氏家族決定將所有股權轉讓給融創，其衰落的“神速”令業內唏噓不已。

 

　　而今，鎖房終于慢慢解除，剩下的就是司法問題。

 

　　由于佳兆業債務違約風險逐漸暴露，許多境內債權人紛紛向法院提出訴前財產保全，查封了佳兆業大部分項目資產。

 

　　例如，佳兆業中央廣場的項目公司寶吉工藝品（深圳）有限公司，牽涉訴訟極多，包括中信銀行深圳分行要求提前償還7億元借款，華鑫國際信托要求償還約5.9億元借款及違約金。佳兆業悅峰花園的項目公司——深圳市悅峰投資有限公司，面臨中信銀行深圳分行提前償還2.5億元借款的要求。

 

　　截至2015年3月12日，向法院提出對佳兆業境內貸款下的資產保全申請已達64份，其中，佳兆業已接獲25份民事裁定書，涉及境內貸款137.57億元。

 

　　融創收購不確定性增加

 

　　融創是解鎖的另一受益方。

 

　　按照融創收購郭氏家族股權的協議，佳兆業的所有業務運營非正常經營狀態能通過令融創滿意的方式解決，這項收購才能進行。也就是說，解鎖是融創收購佳兆業的前提條件之一。

 

　　此前有分析稱，在這次收購中，政府的態度最為關鍵。此番解鎖，意味著融創掃除了收購佳兆業的一大障礙。

 

　　另外兩個重要的前提條件是，債務重組、處理好司法問題。

 

　　目前，融創與佳兆業都在著力解決這兩個問題。

 

　　佳兆業在3月3日、3月8日分別提出了境內債務重組建議、境外債務重組建議。佳兆業建議境內債務削減利息、延長債務期限3~6年；境外債務大幅下調票息率，由6.875%至12.875%，大幅下調到2.7%至6.9%，全部還款年期延長五年。

 

　　但事情進展得并不順利，尤其是境外債務重組。

 

　　3月22日晚間，佳兆業公告稱，公司仍在與境外債券持有人進行磋商，并未就最初的境外債務重組方案條款達成任何協議。一些境外債權人集結在一起，聘請了律師與佳兆業進行溝通。他們持有佳兆業的境外債券總額超過50%，并預期還會有所增加。

 

　　而解鎖可能會增加境內債權人談判的砝碼。因為境內債權人大部分有抵押，解鎖后意味著資產可以盤活，即便佳兆業破產，境內債權人依然可以通過變賣資產獲得償付。

 

　　業內人士分析，基于處理好司法問題的前提，佳兆業應該會加速與境內債權人談判，達成重組一致意見，解除項目查封，讓項目正常運轉。

 

　　因為佳兆業實在拖不起了。截至3月2日，佳兆業的現金結余只有19億元，不足以支付2015年約298億元的到期債務。

 

　　評級機構穆迪表示，在境外債券持有人拒絕債務重組初步計劃，以及債券持有人與佳兆業之間磋商遲遲未果的情況下，融創及時完成收購佳兆業的不確定性有所加大。