“李嘉誠的企業實際上是多元化的綜合體公司，他一直不想把自己定性為房地產公司。”一位在港從事相關行業人士向《證券日報》記者透露，“長和系”打折出售中國香港樓盤，以及頻繁出售其位于中國內地的物業，從投資者角度來看，這是清理投資回報率較低的資產的正常交易，獲得的資金可以投向其他新興產業或投資回報率更高的產業。
據不完全統計顯示，自2014年1月份至今，在一年多的時間內，李嘉誠通過轉讓資產或其他方式套現逾738億元人民幣，其中出售的位于中國內地物業貨值總計約達129億元人民幣。
值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內地出售資產的路徑圖可發現，事實上，李嘉誠出讓的基本都是商用物業，包括寫字樓和商場等。而對于住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。
而對于其在上海的住宅項目是否有打折銷售計劃，《證券日報》記者致電長江實業上海相關負責人，其表示，“不清楚”。
套現路徑圖有玄機
從李嘉誠家族“套現路徑圖”可發現，中國內地物業、中國香港旗下多元化資產、包括殼公司等資產為其套現的主要貢獻者。在中國內地物業方面，據不完全統計，自2014年1月份至今，李嘉誠家族通過拋售中國內地物業累計獲得129億元的套現總額。
2014年2月份，李嘉誠旗下長江實業參股的ARA資產管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，此項交易是長三角地區內有史以來金額最大的有穩定收益物業的整棟交易；同年4月份，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國大型海外房地產私募基金公司基匯資本； 8月份，李嘉誠長和系持股公司李嘉誠旗下基金ARA以15.4億元人民幣拋售虹口區北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈，新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5億美元的價格接手； 11月份，泛海控股正式以38.2億港元(7.7502, 0.0001, 0.00%)（約合31億元人民幣）接手李嘉誠旗下和記港陸71.36%的股份。而和記港陸旗下資產主要包括位于上海的兩棟投資性物業。
此外，在中國香港地區，李嘉誠也在整理資產。據不完全統計顯示，2014年至今，李嘉誠在港通過出售資產或者其他方式套現了761億港元（合計約609億元人民幣）資產，其出售的資產中有房地產項目，也有其它產業的資產。
2014年1月22日，同屬李嘉誠旗下的電能實業分拆港燈電力投資上市，集資約241億港元；同年3月份，李嘉誠轉而將屈臣氏股份近25%作價440億港元賣給新加坡主權基金淡馬錫；同年3月14日，和記黃埔旗下在新加坡的上市公司和記港口信托，減持亞洲貨柜碼頭60%股權，套現最多24.72億港元。
近日，繼去年的一次七五折優惠售樓之后，李嘉誠旗下的長江實業再次在香港甩賣樓盤。日前，長江實業以八折優惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤，推出的740套房源在9小時內即被搶購一空，總成交額達到55億港元，約合人民幣43.5億元。
甩賣樓盤未虧損
事實上，李嘉誠套現如此多的資金，其流向何處？據記者了解，根據其投資旗艦和記黃埔2014年中期的財務報告顯示，歐洲已成為其收入最重要來源，貢獻了43%的總收入，光英國就貢獻了18%；加拿大和香港分別貢獻了14%、15%，中國內地為11%。
而根據媒體搜集的李嘉誠近期以來的投資方向發現，其大規模投資以航空業為主，小規模投資卻從社交網絡延伸至食品科技，其中不乏新奇產物。
“我認為出售資產的交易是明智的，這是一種分散投資風險的策略性轉讓資產。”上述在港從事相關行業人士向《證券日報》記者透露，從全球商用物業分布圖來看，中國門戶城市（包括北京和上海）持有型商用物業投資回報率并不高，流通量也相對較少，從資金借貸角度看，投資回報率被進一步壓縮。
此外，該人士進一步稱，從投資者角度而言，外國房地產投資基金已經不在中國活躍。從全球市場來看，對商業物業的投資多轉向紐約、倫敦等門戶城市，其投資回報率更高。
而對于李嘉誠打折銷售中國香港樓盤而言，其清貨的目的比較明顯，但從算總賬角度來看，其實李嘉誠并未虧損甩賣樓盤。
內地住宅項目缺席套現名單
值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內地出售的基本都是商用物業，包括北京、上海、南京等地的寫字樓和商場等。而對于住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。換言之，住宅項目資產幾乎缺席了李嘉誠的套現名單。
而從媒體的報道中可知，“長和系”近兩年在中國內地已經鮮少出擊土地市場。有報道稱，在2011年以前，長江實業與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之后，“長和系”在內地市場上再未有一塊土地入賬。
不過，《證券日報》記者翻閱長江實業和和記黃埔公告獲悉，截至2014年11月30日，長實集團及和黃集團兩家公司將向重組后的長地集團轉讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發展的土地儲備，其中1.58億平方尺來自中國內地，這意味著九成土地儲備位于中國內地。
對此，上述消息人士向《證券日報》記者直言，李嘉誠近幾年已經沒有在中國內地土地市場拿地，因為近幾年內地土地價格一路水漲船高，已經觸及土地成本占所有成本超過70%的水平線，而“長和系”所儲備的住宅項目多是幾年前獲得的土地，借助于土地增值空間，其住宅項目具有高利潤回報率，而且當前市場下，住宅需求依然存在，且近期正有漲價的跡象，因此其不出讓這些資產頗為正常。
以《證券日報》記者曾實地走訪的長江實業旗下項目湖畔天下為例，據相關機構提供給本報記者的數據顯示，長實湖畔天下項目產權起始時間為2008年7月24日，這意味著該項目是2008年拿地，而其最早開工時間則為2010年8月7日，超過2年以上。此外，該項目直至2013年9月7日才第一次開盤。
一般來說，以中國內地開發商的開發速度來看，一個住宅項目從拿地到清盤一般為三年時間，若超過三年尚未清盤，則意味著該項目剩余房源為滯銷存貨，因其土地成本過高，這種滯銷存貨量越高對房企資金鏈壓力越大，所以開發商都在加快周轉以保項目利潤。而長實湖畔天下項目從拿地到第一次開盤用了長達5年多的時間，可見其開發速度之慢。
而對于長江實業是否正在打折銷售，或者計劃打折拋售上述項目，上述長江實業負責人向《證券日報》記者表示，“不清楚”。
值得注意的是，早于阿里影業一天停牌的阿里健康至今還未復牌。3月23日，阿里健康發布公告稱，有待公布的內幕消息，申請停牌。
在香港特區政府于今年3月加碼“雙辣招”樓市調控后，向來對市場敏銳的華人首富李嘉誠再度選擇大手筆降價出貨。
《每日經濟新聞》記者了解到，長江實業位于香港將軍澳日出康城的新項目“致藍天”，日前以八折優惠開售，由于售價貼近周邊二手樓價，首次推出的740套房源被搶光。
與內地樓市環境不同，香港樓市價格過去一年漲幅超過12%，再三刷新歷史新高，迫使香港特區政府在上月兩度“加辣”。隨著 香港經濟前景日漸不明朗，向來對市場敏感的李嘉誠此次搶跑出貨，是否意味著香港樓市將面臨拐點？
據悉，長江實業此次開售的新盤“致藍天”位于新界東將軍澳小赤沙，由長江實業、南豐發展及港鐵公司共同開發。項目原計劃在今年內實現銷售800~1000套房子，但長江實業公布的數據顯示，項目在兩天內“收籌”達到5100票，超額認購14倍，平均每十五人爭一套房子。盡管長江實業在首日開盤增加推貨數量，但740套房子在9小時內被一掃而空，單日銷售額達到55億港元（折合人民幣約43.5億元）。
大力度降價促銷，是長江實業銷售實現逆市飄紅的主要原因。《每日經濟新聞》記者了解到，“致藍天”的首批房源總價約為735.8萬港元至1412萬港元，單價為9863港元/平方英尺~12402港元/平方英尺（折合人民幣約82918元/平方米~104177元/平方米），開發商分別為3房及4房提供最多18%及19.5%的折扣優惠，以一套總價較低的3房為例，折后單價約為8088港元/平方英尺（折合人民幣約67939元/平方米），低于同區域的二手房價格。
香港紀惠集團行政總裁湯文亮向記者表示，以往香港地產商在銷售新盤的時候，定價往往都會比同區域二手樓價高20%以上，長江實業此次通過積極的定價策略吸引買家，新盤定價貼近甚至低于同區域質量相近的二手房。在價格相近的情況下，購買力必然會向品質更佳的新盤傾斜。
據湯文亮預計，此次長江實業的降價策略不會是單一行動，預計香港其他地產商也會快速跟進，結果會導致新房售價越賣越低，二手樓市由于客源分流導致成交被冰封。
與內地樓市最近一年來陷入調整相比，香港樓市價格卻屢漲不止，房價頻頻創出歷史新高。代表香港二手房價的中原地產領先指數顯示，截至3月份最后一周，該指數收報于140.05點，連續3周創下歷史新高，該指數不僅在去年上漲超12%，距離1997年的前歷史高位102.93點也大幅上漲36%。
然而，市場面臨的不利因素也在增加。一方面，為了應對樓市泡沫，香港金融管理局于3月份兩度出招，推出包括提高首付比例在內的三項調控措施，大力壓縮購房者的金融杠桿；另一方面，香港旅游業降溫對經濟造成的壓力不容小覷，瑞信發布的最新報告指出，因內地游客消費減少，將2015年香港經濟增長率預測從2.4%下調至1.6%，這勢必影響到香港樓價。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，雖然目前還無法確定香港樓市是否已經到“頂”，但幾乎可以肯定香港樓市是強弩之末。隨著香港特區政府下決心增加市場供應量、美聯儲退出QE以及香港經濟下行壓力加大，以往數年支持香港樓市上漲的基本面因素已經完全發生變化。在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金成為包括李嘉誠在內的多數大型香港地產商的共識。
投行瑞銀日前發表的研究報告也表示，中央政府大力推動內地游客赴香港旅游，以及香港聯系匯率所帶來的低貸款成本造就了香港十多年地產牛市。隨著內地赴港游客的數量減少和當地購房貸款成本增加，預計今年香港房價將下跌5%~10%，租金將下降5%左右，香港地產牛市正在走向終結。