五一节后，众多购房者前往楼盘销售处咨询洽谈购房

 

　　【香港商报网讯】5月11日起央行再次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，對房地產市場而言，這將進一步延續「3.30新政」的利好，為正在回暖的樓市又添一把火。4月，部分城市的樓市漸漸回暖，然而，一方面是利好政策頻出，但另一方面則是庫存高企難下。降息之下，一二線和三四線城市樓市分化將更加明顯。對於一二線城市來說樓市會再現投資價值，而對於三四線城市來說，去庫存仍是主要任務。業界專家提醒，內地樓市波峰已過，進入調整期，消費者購房需結合自身能力與需求，入市應持謹慎態度。香港商報記者蔡易成

 

　　減息延續新政利好

 

　　自兩個月前宣布降息0.25%之后，央行在上周末再次決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。值得注意的是，此次降息決定中還特意強調「個人住房公積金存貸款利率相應調整」，可以說，在總理李克強「支持自住型住房和改善性住房需求，促進房地產市場長期平穩健康發展」的方針后，政府又再拿出「工具」，雖然工具不新鮮，但有用就好。對於呈大幅增長的房地產貸款尤其如此。

 

　　央行網站公布的數據顯示，3月末，房產開發貸款餘額4.62萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高0.5個百分點；地產開發貸款餘額1.46萬億元，同比增長30.6%，增速比上年末高4.9個百分點。個人購房貸款餘額12.1萬億元，同比增長17.6%，增速比上年末高0.1個百分點，比各項貸款增速高3.6個百分點。可以預見，進一步降息將為房地產企業的開發及購房者入市帶來更多動力。

 

　　對於普通消費者來講，他們最為關心的是央行降息后究竟能省多少錢。以購房者貸款100萬、期限20年為例計算，之前年利率5.9%，月供7108.74元。現在年利率5.65%，月供6963.87元，減少142.87元。合計20年可以減少3.4萬元的利息支出。

 

　　吸引剛需購房者入市

 

　　分析人士指出，此次降息，房貸按揭貸款利率將相應降低，將給有買房需求的百姓帶來實惠，有助於支持自住型、改善型住房需求。降息可在一定程度上減緩經濟下行壓力與緩解房地產業所面臨的困境。

 

　　中原地產華南區總裁李耀智對本報表示，這半年以來，樓市已迎來多次信貸政策的調整。包括去年9月底，央行頒布「9.30新政」，涉及「認房不認貸」及「最低七折利率」；去年11月22日和今年3月1日兩次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率；今年2月5日和4月20日兩次下調金融機構人民幣存款準備金率；今年3月30日頒布「3.30新政」，提出二套房最低首付款比例調整為不低於40%；以及多個部委不斷在多個會議中釋放「穩定住房消費」與「去庫存」等信號，這都給今年的房地產行業帶來福音。

 

　　他指出，本次再次降息后，開發商的融資成本和購房人的按揭貸款成本都會再降低。降息對購房人的利好要大於開發企業，因為銀行更願意放按揭貸款，這能夠加強購房者入市的積極性。

 

　　各地樓市分化明顯

 

　　李耀智指出，4月全國的樓市狂歡，一線城市出現了成交大漲，顯示部分城市的樓市漸漸回暖。在他看來，4月份能交出這樣出色的成績單，主要得益於「3.30新政」。對於5月的樓市，他認為降息固然利好樓市，但只是延續了「3.30新政」的利好，起到錦上添花的作用。他以深圳為例，即使沒有降息的刺激，「五一」過后的深圳樓市仍然處在供銷兩旺的態勢。統計顯示，5月4日至10日節后首周，深圳全市一手住宅成交1185套，環比上漲13%，市場熱度明顯升溫。值得關注的是，從3月30日至今，深圳全市二手房市場總成交量已經接近120萬平方米，比去年同期增長近109%。「這是很出人意料的成績，可見『3.30新政』威力之大。」他說。

 

　　他認為，在「3.30新政」的框架下，本輪降息將為5月樓市的進一步上升打下基礎。預計未來深圳市場將繼續旺銷，量價齊升。

 

　　一方面是利好政策頻出，另一方面則庫存高企難下。據統計，目前24個重點監測城市中，14個城市庫存周期超過18個月。全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產市場已經出現兩種完全不同的走勢。李耀智表示，盡管「3.30新政」以來，樓市有回暖跡象，但必須清醒的是，全國重點城市的整體庫存仍居高不下。目前全國樓市庫存情況依然嚴峻，二季度將是去庫存的關鍵時期。機構數據顯示，從不同級別城市看，一線城市環比3月上漲幅度達到了14.1%，漲幅最大，二線城市漲幅也達到了7.3%；而三、四線城市則并不樂觀，整體市場走勢出現了明顯的分化趨勢。

 

　　「降息會讓一二線和三四線城市樓市分化更加明顯。一二線城市樓市會再現投資價值，而三四線城市則以去庫存為主。」李耀智強調。

 

　　料難引發房價上漲

 

　　市場熱議央行降息會否使樓市升溫的同時，房價是否亦會隨之水漲船高。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，央行降息不會引發新一輪房價上漲。在他看來，房地產市場波峰已過，目前正在逐漸進入調整期，央行降息雖然會降低房地產商的資金成本，但是并不會導致新一輪的房地產過熱和房價上漲。郭田勇解釋稱，從消費者角度來看投資變得越來越多元化，對房地產的投資和依賴度也降低了，現在炒房可能還不一定有炒股票掙錢。「所以這輪降息對房地產市場有改善性的作用，會延緩它整個市場的下行，在一定程度上會刺激交易量，但是并不能據此判斷降息后房價出現新一輪的上漲」郭田勇說。