千億海外資金圍獵中國樓市 對住宅市場興趣急劇下降

　　本報記者王海春上海報道

　　近3000億元海外資金今年將涌入中國樓市。

　　據戴德梁行最新披露的數據，今年全球房地產基金投資迎來一波小高峰，目前已集結4290億美元(約合2.66萬億元人民幣)的總金額，其中超過四成的資金，即逾460億美元(約合2855億元人民幣)將投向中國房地產市場。

　　“與此前的投資策略不同的是，盡管中國一線城市仍是外資關注的重點，但由于一線城市資產價格已處于高位，機構投資對發展潛力較大的二線城市或規模更小的城市，開始產生濃厚的興趣。由于海外資金對優質物業的購買需求相當強烈，會在一定程度上緩解商用項目的銷售壓力。”世邦魏理仕執行董事邵律告訴記者。

　　業內人士認為，中國樓市體量已經相當龐大，加之外資對住宅投資興趣大減，即使有近3000億元海外資金將進入中國，引發樓市價格短期內上漲的可能性也微乎其微。

　　尋找“獵物”

　　戴德梁行的研究報告顯示，從海外房地產基金的投資方向看，預計今年流入中國商用房地產市場的金額仍十分龐大。

　　“今年新籌集投向亞太區域的房地產投資達到破記錄的1220億美元(約合7574億元人民幣)，較6個月前增加了4%。”戴德梁行資本市場研究部主管Nigel Almond表示，從全球房地產基金所投重點區域來看，亞太地區占比達到41%，而中國成為這些房地產基金在亞太地區投資意愿最強的國家，日本和新加坡位列亞太地區第二和第三名。

　　高力國際投資部董事總經理鄧文杰指出，今年海外資金對亞太區域樓市的投資將增長102%，投資規模將是去年的三倍以上。“北京、上海等城市仍是這些外資首選的投資目的地。”

　　對于全球房地產基金為何今年募資規模再度增長，其為何重點關注中國樓市，Nigel Almond指出，由于多個市場的政府債券收益均維持在接近歷史低位的水平，因而投資者紛紛將目光轉向收益相對較高及資本增長前景較樂觀的房地產市場，這使得籌集的房地產基金創下新高。

　　海外資金涌入中國，一方面出于保值增值，另一方面則受到中國央行不斷降息等因素影響。“海外資金再次將包括中國在內的亞太地區視為分散全球投資組合的關鍵組成部分。很多基金正在中國核心區域尋找獵物，逐步增加投資比重。”邵律告訴記者。

　　不會助漲房價

　　大量海外基金將涌入中國樓市，是否會引發又一波樓市價格的上漲？多位業界人士認為這種可能性很小。

　　分析師指出，首先國內房地產市場體量較之前已有幾倍增長，海外基金在國內市場已掀不起大波瀾；再者海外基金現在幾乎不投資住宅，所投的主要領域是商業和辦公市場。“從商辦市場的情況看，目前國內金融機構和企業在大宗交易市場的占比約六成，已超過外資。”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。

　　據世邦魏理仕對機構投資者的投資意向調查，投資者對中國住宅市場的興趣驟降，投資意向由去年的21%降到今年的11%。中國的寫字樓依舊是最受海外資金歡迎的投資板塊，工業與物流地產緊隨其后。此外外資對酒店和度假場所的興趣大幅度提升，由去年的1%漲到今年的12%。

　　實際上，雖然中國樓市仍受到海外資金的高度關注，但吸引力已經較之前有所減弱。

　　“海外房地產基金新集結了這么多錢，但卻未必能花得出去，因為現在在國內找到好的投資項目并不容易。”盛勢投資副總裁簡宏洲表示。

　　業內人士透露，從大趨勢來看，海外資金投資中國房地產的速度有所放緩。領盛投資一位高層告訴記者，現在海外房地產基金雖然募了巨額的資金，但投資要比以前困難得多。因為外資在中國可供投資物業的選擇空間變小。投資空間變小的一個重要原因是，現在中國房地產資產的價格處在高位，盡管樓市調控政策不斷放松，但在短期內外資可獲得的回報率較低。

　　邵律指出，定價過高被列為物業投資的最大障礙，其次是優質項目供應量小及來自其他投資者的競爭。

　　“無論是國內物業增值的速度，還是租金增長的幅度，短期內很難達到較高水平。海外資金還存在新的顧慮，比如國內很多潛力城市的去庫存狀況、未來幾年能否實現持續增長。在中國經濟放緩的大背景下，樓市也沒有明確的答案，也面臨很多不確定性。這種不確定，是令外資最擔心的事情。”前述領盛投資高層說。