傲璇今年6月錄得的天價成交，打破天匯紀錄，創亞洲分層呎新高。
【香港商報網訊】近年市場對中小型住宅需求殷切，樓價飆升得很快，交投不差，連發展商也紛紛推售這類單位，如對上一周百利保(617)推出洪水橋尚築134個約200餘平方呎的細單位，4小時內售罄。不過，近期豪宅表現也不甘後人，樓價逐步上升，一手豪宅樓盤表現理想，如太古地產(1972)旗下山頂傲璇(OpusHongKong)一個複式單位呎價更創亞洲分層住宅新高，難怪未來豪宅走勢惹人關注。市場對豪宅後市審慎樂觀。 香港商報記者 林啟健
傲璇天匯鬥破價格紀錄
近年豪宅市場動力主要來自一手市場。單是太古地產(1972)旗下山頂傲璇，已經在短短4年內陸續創分層大單位呎價新高。由此可見，未來豪宅市場仍然會由一手市場帶動。
近期樓價升幅超過收租回報，恆基旗下天匯有機會考慮再開售。
豪宅市場仍由一手帶動
資料顯示，傲璇早於2012年10月錄得一宗當時創新高的成交個案，成交單位位於9樓，實用面積5275元，成交價4.55億元，實用呎價8.6256萬元。後來到了今年4月，恒基地產(012)旗下西半山天匯錄得一宗創新高成交，單位屬於45樓A室，實用面積4664平方呎，成交價4.331億元，實用呎價達9.2857萬元。但到了6月，傲璇再迎頭趕上，打破天匯紀錄。該項目一個地下花園複式A室，實用面積5188平方呎，成交價4.979億元，實用呎價9.5971萬元，並連同兩個車位售出，創亞洲分層呎新高。據悉，買家是非本地人。
多個豪宅樓盤正部署開售。新地(016)旗下何文田天鑄將於今日(17日)開售其中38個單位。首張價單共52個單位，平均呎價3.6616萬元，折實呎價3.2039萬元。但由永泰地產發展及南豐發展何文田山畔卻於同日對撼，推出15個單位，主要包括三房及四房戶型，實用面積由735平方呎至1255平方呎，以定價計算，價格調整後實用呎價由2.6414萬至3.0332萬元，平均呎價約2.8565萬元。發展商為購買此15個單位的買家提供新優惠，最高折扣可達售價的24.205%。恒基旗下天匯擬再開售。公司早前說，項目兩個頂層戶現作收租，但有見近期樓價升幅超過收租回報，因此有機會考慮出售這兩個單位。信德(242)亦有意推售旗下赤柱舂坎角道項目，項目共提供5座洋房，預計會以現樓形式招標出售。總言之，未來一手豪宅市場會相當熱鬧。
傲璇今年6月錄得的天價成交，打破天匯紀錄，創亞洲分層呎新高。
中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量對豪宅後市看法審慎，料未來豪宅價格平穩。高緯環球大中華區執行總監(評值及諮詢部)張翹楚認為，未來新界豪宅價格會追落後。近期樓價升幅超過收租回報，恒基旗下天匯有機會考慮再開售。
萊坊高級董事林浩文覺得，未來豪宅樓價升幅不及中小型住宅，因豪宅回報率偏低，不夠2%。
過去一年豪宅價量回升
近年豪宅樓價回升。據差餉物業估價署最近發表的《香港物業報告2015》指，去年1076平方呎或以上(100平方米或以上)的單位在第一季整固，但在第二季開始上升，第四季整體售價較去年增加5%。另該署本月公布的資料指，今年首4個月1076至1721平方呎(即100至159.9平方米)私人住宅單位售價指數升4.2%，1722平方呎以上(160平方米以上)單位指數升4.3%。環顧去年同期，1076至1721平方呎單位和1722平方呎以上單位指數均下跌1.2%。
資料又指，1076至1721平方呎及1722平方呎以上單位售價指數由去年3月開始回升，其中1076至1721平方呎單位指數由去年3月的238.9，升至今年4月的270.9，升幅13.4%。1722平方呎以上單位售價指數由去年3月的259.3，升至今年4月的284.5，升幅9.7%。而上周中原地產公布最新的樓價指數，樓價CCL(大型單位)報143.97點，按周升2.4%，升幅為34周內最大，連升兩周共4.1%。
在成交量方面，據差餉物業估價署資料顯示，今年首4個月1000萬元或以上住宅買賣介乎563至672宗，但去年同期介乎331至460宗，今年首4個月買賣表現勝過去年同期。另據中原地產表示，今年4月份價值1200萬元以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得444宗，總值116.51億元，宗數較3月的412宗上升7.8%，金額較3月的122.25億元下跌4.7%。反映3月期間一手新盤豪宅交投增多，二手豪宅市道維持平穩，以致整體豪宅買賣上揚。
內地資金流入買港豪宅
近期豪宅回勇，萊坊高級董事林浩文指出，近半年豪宅市道暢旺，因受惠股市造好，有實力的人士獲利，於是轉往購買豪宅。其次，內地買家重返本港豪宅市場，據萊坊資料顯示，近一年最貴價的30宗住宅成交個案當中，一半來自內地。中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦指，股市暢旺，部分人獲利後買豪宅，這類人士是上市公司要員居多，其財富會比較多。
展望後市，林浩文持審慎樂觀態度。他說，今年首5個月豪宅樓價上升2%，預期下半年多個豪宅樓盤推出，如新鴻基地產(016)何文田項目天鑄收票情況不俗，料銷售成績會理想，估計下半年豪宅樓價再升3%至5%，全年升5%至7%。未來豪宅市場會以一手主導，因選擇較二手多，而且新盤質素較二手高。不過，他覺得，未來豪宅樓價升幅不及中小型住宅，因豪宅樓價太高，其回報率偏低，不夠2%，以二手豪宅來說，一年樓價升3%至5%。
有地產界人士較看好新界區豪宅。高緯環球大中華區執行總監(評值及諮詢部)張翹楚指，市區豪宅樓價由2009年至今跑贏大市，有價有市，反而新界豪宅樓價落後大市，料未來一、二年新界豪宅樓價有機會反彈。
美聯物業表示，近年中小型單位樓價升幅急勁，與大單位呎價的差距收窄，大單位物業變相吸引。更重要的是，近數月港股進入「大時代」，由股市所製造的財富效應引發「套股換樓」潮，料將陸續於樓市中反映出來，而豪宅市場尤其受惠。再者，未來豪宅大單位供應將越來越少，因此預期豪宅樓價有力「追落後」。
另一間地產代理行中原地產同樣唱好後市，指下半年將會有更多豪宅新盤推出，一手樓市買賣金額將會明顯增加，同時下半年大型單位(D&E類)售價升幅將會跑贏大市，對比小型單位差幅約半成。
莊太量料豪宅價格平穩
不過，莊太量對豪宅後市看法審慎。他指，股市很難長期暢旺，預期整體樓市很難再向上，因現時政府推出多項調控措施，如不同的印花稅，而且本港面臨「新沙士」陰霾，股市上落有限，其買樓意欲會受到限制，料未來豪宅價格平穩。他又指，本港豪宅貴絕全球，未必有很多有實力人士購買，因買賣成本高。
先前兩年大單位落成量跌
過去兩年，大單位落成量下跌。據差餉物業估價署最近發表的《香港物業報告2015》指，在2013及2014年，1076平方呎或以上(100平方米或以上)單位落成量不逾1000個，分別約為940及910個，低於2012年的2420個。
明年新供應西貢佔43%
報告指，去年共有910個單位落成，其中約46%位於九龍，油尖旺是建屋量最多的分區，佔落成量的26%，其次為九龍城的15%。預計在今年這類單位落成量顯著上升至3100個單位，到明年下跌至1810個。未來兩年的新供應集中在新界。今年九龍城會有最多單位供應，佔超過三分一的新供應量。明年西貢提供最多單位，佔新供應量的43%。
高緯環球大中華區執行總監(評值及諮詢部)張翹楚指出，先前兩年大單位落成量下跌，因早前政府推出限呎限量措施，而且發展商見細價樓市況暢旺，樓價不斷上升，於是改興建更多中小型住宅單位，加上本港核心家庭趨向成熟，由1981年每戶平均家庭成員3.9人，降至2015年每戶2.9人，令中小型住宅需求更殷切。至於今年預期大單位落成量升至約3100個，他相信與政府未有實行限呎限量措施有關。
萊坊高級董事林浩文指，未來5年700平方呎以上的單位佔整體供應約三成，相信未來仍以中小型住宅供應為主。他估計，直至2020年，港島區住宅單位佔整體供應12%，其中大部分屬於大單位，因此豪宅供應很少。
發展商回贈抵銷印花稅
雖然政府早前相繼推出多項辣招調控樓市，如收緊按揭成數和3D稅措施(即額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅)，但仍有豪宅買家願意入市，無懼辣招衝擊。
細看近期多宗豪宅貴價成交，發展商提供回贈優惠是個關鍵因素。如上述傲璇最新創新高的成交，雖然該名非本地買家需要繳付達1.17億元的買家印花稅及雙倍印花稅，但發展商提供回贈成交價的7.5%，已減輕了買家的繳稅負擔。
以新地(016)山頂TWELVEPEAKS售出的6號屋為例，買家可選擇發展商所提供的回贈11.75%買家印花稅或8.5%從價印花稅，任擇其一。而購入售出的6號屋的買家以公司名義購入，若果買家選擇買家印花稅，便可節省稅款近6000萬元。由此可見，發展商這招相當奏效，相信未來一段時間仍會沿用這類回贈方式推盤。因此，難怪一手豪宅市場會較有優勢。