“以近待遠，以逸待勞，以飽待饑，此治力者也。”這句出自于《孫子·軍爭》的名句，如今用來形容北京通州樓市賣方和買方的關系，再適合不過了。雖然“北京政府外遷”的傳聞尚未落地，但伴隨著政策上升期，多重利好疊加之下，通州樓市已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

 

　　副中心？積分落戶？封盤？漲價？日前，一個個“扎眼”的名詞，將通州樓市推上了輿論的巔峰。買房的“組團”爭相看房，想撿漏；賣房的有恃無恐，要么封盤以待天時，要么漲價以求大撈一把，一時間整個通州樓市被炒得天翻地覆，成交量亦創出2015年以來的新高。

 

　　盡管利好重重，但對于通州樓市而言，在購房需求有限、樓市越發嚴峻的大環境下，這種“雞血”式的增長能否具備長效性？還將是個未知數。時代周報記者近日走訪了通州的多個樓盤項目和中介機構后發現，情況顯然并非那樣“簡單”。

 

 

　　伴隨著半年來央行三次降息、兩次降準，公積金新政的相繼出臺，“寒冬”之下的樓市迎來久違的暖意，改善型需求“抬頭”，隨著一線城市住宅用地的減少，一線城市漸漸步入回暖期。而一線城市而言，通州區域最近的表現無疑顯得十分“耀眼”。

 

　　“城市副中心”、“環球影城即將動工”、“積分落戶”等一系列“重磅炸彈”，令通州漸漸步入人們視線。日前，一則關于“北京通州區政府預留地對于市政府東遷得到審批通過，即將開始動工建設”的傳聞，更是將通州樓市推上了輿論的巔峰。

 

　　該消息雖未得到官方確認，卻也未出現任何官方辟謠，一時間通州樓市頓時引發巨大“地震”，多重利好疊加之下，通州樓市如今已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

 

　　雖然是工作日，但時代周報記者走訪通州時發現，看房者相比休息日卻并未有所減少，而在與許多通州項目工作人員溝通中，“升值”和“漲價”成了出現頻率最高的詞匯。

 

　　從梨園地鐵站下車，步行不久。此行的第一站—華業東方玫瑰便出現在記者的面前。“目前我們就剩A區三號樓和C區部分房源在售，為91平方米和130平方米兩個戶型，目前均價25500元/平方米，相比上一期有所上漲。”該項目銷售人員向時代周報記者表示。

 

　　據了解，數日前，華業東方玫瑰均價尚在23500元/平方米左右，漲幅在2000元/平方米左右。“我們已經接到通知，近期我們可能還會上調，單價應該還會漲2000元以上。”該銷售人員透露。

 

　　時代周報記者發現，同華業東方玫瑰一樣，通州許多開發商都打起了心里的“小九九”，要么大幅漲價“大撈一筆”，要么已經開始捂盤惜售，以待消息落實，再出來“大撈一筆”。

 

　　雖然“政府東遷”消息尚未落地，但許多開發商在推銷樓盤之時，已然將政府的行政區域和各類規劃納入沙盤之上。以位于北運河附近項目合生·濱江帝景為例，“北京市政府馬上就要東遷了，我們項目瀕臨中央行政區，六號線，未來升值空間非常之大。”該項目銷售人員向時代周報記者推薦道。

 

　　據了解，目前合生·濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室，目前均價在30000-35000元/平方米之間，而此前兩戶型均價僅為24000元/平方米和28000元/平方米，漲幅達25%

 

　　此外，京貿國際城、通州bobo、運河灣等項目也都“聞風而漲”。除了直接漲價外，封盤以待“天時”的項目也不在少數，除了已經重開的合生·濱江帝景外，其位于通州區九棵樹的K2·玉蘭灣亦在其中。

 

　　“您現在可以看房，我也能給您介紹，但我們現在處于封盤階段，什么時候開盤還需要上級通知。”據K2·玉蘭灣項目工作人員透露，他們是15日中午接到的上級通知，暫停一切銷售。“保守估計每平米至少要漲3000元/平方米。”

 

　　“近幾年通州核心區幾乎沒有新增住宅用地，目前在售項目大都是尾盤，或項目的后期。對于開發商而言，項目接近收尾，本就是一個提高利潤的階段。”亞豪機構總監郭毅告訴時代周報記者。

 

　　“無論是政府搬遷，還是首都結構調整，炒作房產都不理性。”北京房地產業協會秘書長陳志提醒，購房者購買房產未來獲得的價值，與近期傳聞或無直接因果聯系，開發商通過炒作概念來抬高房價的邏輯并不能成立。

 

　　無論炒作與否，諸多利好的籌碼下，通州市場顯然已出現明顯回暖。據亞豪機構統計，5月份，通州區純商品住宅成交超過900套，僅6月上旬成交量就已經達到655套。

 

　　“從短期來看，通州處在一個尾盤銷售的階段，但需求在增加，目前天花板尚無法定論，如果持續利好，通州房價將繼續上漲。”在郭毅看來，6月份整體成交量將達到1500套左右水平。

 

 

　　自“政府東遷”的消息在坊間傳開，很多本有購房需求或觀望的購房者，紛紛將看房緊急納入行程之中。開發商們打了“雞血”般的漲價，更如同駱駝背上的最后一根“稻草”。

 

　　伴隨著多重利好，二手房市場如炸開了鍋一般，一些二手房東坐地起價，業主惜售、漲價、毀約可謂是層出不窮。事實上，經過時代周報記者實地探訪發現，“火熱”的表象下，卻并非保障的購房“需求”，反而攙雜了許多“無奈”。

 

　　白女士是一名私企中層，年薪近20萬，來京數年與丈夫積攢了近百萬元存款。家里剛添“新丁”的白女士，想和丈夫、孩子有個“家”的愿望變得尤為強烈，由于一直住在通州區域，通州便成了白女士的置業首選。

 

　　由于當初樓市尚處于低谷，白女士覺得未來通州樓市房價漲跌未定，于是便選擇了觀望一段時間。隨著3·30新政出臺，通州區域的樓市出現了明顯波動，白女士覺得“時機”已到。

 

　　月初，白女士看中了位于八通線梨園的某小區一套小三居，總價230萬元。本欲“出手”卻恰逢“政府東遷”的消息傳來，房東隨即將房價提價12萬，白女士的置業夢想幾近破滅。

 

　　在白女士看來，如今通州的房價已經開始上漲，而燕郊等周邊區域也同樣被帶動著漲價、白女士感嘆“最近一直在看房，如果找不到合適的房子，只能咬牙忍了，要不以后真的要去別的區域買房了。”

 

　　“業主提價的事情雖然有，但是并不多見，提價、沒啥熱情賣房的業主大都是改善型房源，反而那些剛需的、小戶型的房源都有換房需求，他比你們更急。”一位鏈家地產的銷售人員告訴時代周報記者。

 

　　經過記者兩天來的探訪發現，無論是新房還是二手房，如白女士這般心態的看房者顯然不在少數。甚至在與一些看房者交談中記者發現，很多看房者都有“恐慌”式的置業心態。

 

　　“項目升值不升值是次要的，我是買來自家住的，如果現在不來看，政府將來真遷來，房價上漲、房貸壓力就更大了。”一位看房的先生向時代周報記者感嘆。

 

　　據中原地產研究部統計數據，6月上半月通州商品房價格為24232元/平方米，環比上月僅增長1.6%。有業內人士表示，受限購等政策影響，投資客炒房難度很大，通州房價很難被炒高。一些有剛需的可以考慮出手，而如果是出于投資則需要謹慎。

 

　　“目前通州樓市交易量的回暖更多是依賴于政策刺激導致改善型購房需求的提前釋放。”在我愛我家研究部經理孔丹看來，在需求總量未大規模增加的情況下，如果未來沒有新的政策刺激，不僅僅是通州，北京市各區縣的交易量預計都免不了回落。

 

 

　　對于通州樓市未來的前景，業內的看法似乎呈現兩極分化的趨勢。

 

　　日前，易居中國執行總裁丁祖昱在其公眾號上，對通州樓市發出了自己的質疑。

 

　　“由于缺少前期規劃，政府東遷之后將面臨諸多問題，公建、商服、交通、學校及醫院等配套都是大問題，絕不是單純的一個社區居住區的配套概念。”丁祖昱表示，雖然該計劃落地會令房價都有可觀的增幅，但隨后房價能否持續上升，尚存在重大疑問。

 

　　有趣的是，郭毅卻向記者表達出了完全不同的觀點。

 

　　“在交通上，通州有包括廣渠路東延等多項規劃；在商業配套上，如羅斯福廣場、萬達廣場的相繼開業，對于通州的商業有著足夠的支撐，未來新光天地的北京唯一一家門店也將落戶通州；教育資源上，未來通州將有十所名校分校落戶。”在其看來，通州已經具備國際大都市的雛形，樓市大漲并非建立在空中樓閣之上。

 

　　歸根到底，通州樓市火熱的緣由，便在于北京市政府能否“東遷”。此前，市場已多次傳出過北京市政府搬遷通州的消息，但每一次傳言又被證明為假。

 

　　在陳志看來，政府何時搬，搬來哪些機構，在規劃沒有出來之前，并沒有漲價基礎，這顯然是個漫長的過程。

 

　　如果說“政府東遷”的消息尚有些縹緲，那“積分落戶”的消息就顯得“靠譜”多了。

 

　　今年初，國家宣布通州為試點積分落戶，雖然積分落戶細則到年底才能出臺，但大致方向已經確定，即想要落戶通州需要在本區有住房或者租房滿8年以上等。

 

　　在房地產評論員嚴躍進看來，如果房價上漲，那么無形中增加成本，進而阻礙人口導入。對于地方政府來說需要有一個房價管控思路。“若沒有一個真正的產業導入，或使得只有概念和投機，而無真正人口導入。 ”