時代周報記者 趙妍 發自深圳

　　美國房地產巨頭兆華斯坦地產(Silverstein Properties)并沒有轉讓深圳前海134億元總價地王，不過它確實迎來新的合作伙伴：深圳本土房企“恒裕集團”。

　　近日，深圳房地內參創始人尹香武在其微博稱，“兆華斯坦的前海地塊最近終于轉讓給深圳本土房企恒裕集團，后者將結合美方經驗操盤這一項目”。

　　一石激起千層浪。兆華斯坦地產內部一位高層人士近日獨家向記者澄清：“當地媒體報道、傳聞說的全都不對。我們并沒有從項目中撤出，前海項目并沒有被轉讓，我們也沒有打算轉讓。”

　　時代周報記者從恒裕集團內部獲取的獨家消息則顯示，該公司的確于近期參與到了上述地王項目。恒裕集團總經理辦公室一位工作人員告訴時代周報記者，“恒裕集團現在是受潮商集團委托操盤這個項目，潮商集團是中方前海國際能源的控股股東，美方兆華斯坦并沒有退出項目，原先中美雙方約定的股權比例也維持不變”。

　　地王屢屢被傳轉手背后，是市場對其久未開發的種種猜忌。6月30日，記者在前海實地探訪發現，在拿地后長達一年半的時間里，該項目僅用宣傳欄將項目圍了起來，并未實際動工。

　　記者獨家調查發現，真正暗流涌動的是該地王中資方前海國際能源金融中心有限公司的多次股權轉讓。該公司原先的控股方“潮商集團”也已退居第二大股東，后來居上者是恒裕集團。

　　多次被傳“轉讓”

　　2014年1月23日，兆華斯坦地產與前海國際能源金融中心有限公司聯合體，以134億元總價拿下深圳前海地塊，總建筑面積47.7萬平方米，折合樓面價2.8萬元/平方米，創深圳總價及單價地王紀錄。

　　兆華斯坦是美國地產巨頭，因“9·11”事件后主持重建紐約世貿中心而受矚目。兆華斯坦在中國的物業并不多，最廣為人知的是2011年與兩家房企合作投資了重慶的東方國際金融中心。

　　事實上，兆華斯坦對中國市場覬覦良久。資料顯示，早在1994年，兆華斯坦就已經進入上海，與日本森大廈集團、浦東方面簽訂了合同，聯合投資7.5億美元，在陸家嘴興建高90層以上、建筑面積近30萬平方米的摩天大樓。其還曾5次到杭州考察，并決定與中美橋梁資本有限公司結成戰略合作伙伴，共同投資競標開發杭州錢江新城350米雙子座地標建筑。2013年5月，兆華斯坦方面還曾考察過北京通州。

　　在聯合“前海國際能源”拿下前述深圳前海地王地塊以后，兆華斯坦卻屢屢被傳“對前海信心不足”，他要轉讓前海地塊的傳聞不絕于耳。

　　去年8月，有媒體報道“兆華斯坦欲退出前海地王，當時已找到公司作出土地價值評估，并洽談三家公司”，不過當時前海國際能源出面給予了否認。隨后的12月7日，兆華斯坦在前海地塊舉行了奠基儀式。

　　但時隔半年以后，上述轉讓傳聞再次響起。而在近期的傳聞中，甚至還有消息稱“出讓方將從中獲利20多億元”。不過，目前均被相關方否認。

　　屢屢被傳轉手背后，是市場對前述深圳前海地王的種種猜忌。6月30日，時代周報記者在前海實地探訪，該項目僅用宣傳欄將項目圍了起來，并未實際動工。而在拿地已經長達一年半的時間后，雙方至今尚未成立合資公司。

　　時代周報記者從恒裕集團總經理辦公室相關人士處獲悉，中美雙方目前仍在緊鑼密鼓準備成立合資公司事宜。“現在已經清繳完了地價，正在申報設立中美合資項目公司。原先中美雙方約定的權利義務不變，各自股權比例也維持不變。”上述恒裕集團總經辦工作人員說。

　　而兆華斯坦高層人士則向時代周報記者透露，在前海地王項目中，兆華斯坦一直系控股方，占51%股權。

　　中資方股東頻換

　　時代周報記者獨家調查發現，在拿地后長達一年半的時間里，上述地塊中資方“前海國際能源金融中心有限公司”的內部股權多次被轉讓，其原先的控股方“潮商集團”已退居第二大股東，后來居上的則是已宣布“操盤”的恒裕集團。

　　公開資料及工商檔案顯示，前海國際能源金融中心有限公司成立于2012年。當年5月8日-5月28日，該公司高層就到訪洛杉磯、舊金山、芝加哥、紐約、華盛頓等地的21家非銀行金融機構和能源公司的高管舉行了會談，并拜訪了兆華斯坦地產公司。

　　而在取得前述前海地塊兩個月之前的2013年11月13日，前海國際能源公司就已經聯合兆華斯坦在美國紐約世貿中心召開了招商推介會，向世界級金融機構推介前海國際能源金融中心。

　　但在聯合拿下地塊后，前海國際能源金融中心有限公司內部卻經歷了多次“動蕩”。從2014年至今至少發生了4次股東（投資人）變更。

　　在2014年9月1日之前，“前海國際能源”包括潮商集團、深圳海岸投資、海南華云實業、深圳萊安房地產、深圳中通投資、深圳豪德投資，以及兩名自然人股東李瑞雪、江榕。其中潮商集團為占60%的控股股東，海南華云實業占股8%，其他企業投資人則均持股5%，兩名自然人股東中，李瑞雪持股8%、江榕持股4%。

　　需要指出的是，潮商集團系深圳潮汕商會的核心實體企業；深圳海岸投資、圳萊安房地產均為本土房企；深圳中通投資的股東系兩名自然人連宗祝、林興純；深圳豪德投資的股東也為兩名自然人邱贛平、黃文杰。海南華云實業的控股股東、法人代表系趙景云。今年5月25日，趙景云當選為上市公司金合投資董事長。

　　而兩名自然人股東中，江榕疑似北京月壇大廈房地產開發有限公司董事長，該公司隸屬于首都創業集團。時代周報記者無法調查到股東李瑞雪身份。

　　但在2014年9月1日，工商檔案顯示，前海國際能源迎來了一名新股東“深圳周六福投資”，前者受讓了潮商集團2%的股權。而其他股東的持股比例不變。

　　2015年1月29日，兩名自然人股東李瑞雪、江榕，以及海南華云實業退出了“前海國際能源”的股東名單，三方總計20%的股權收歸到了潮商集團名下。

　　時代周報記者無法探究兩名自然人股東李瑞雪、江榕，以及海南華云實業緣何退出前述投資，不過可以肯定的是，潮商集團在此后積極地尋找股權受讓方。

　　不到3個月，潮商集團轉讓4.9%股權予深圳萊安房地產，兩者股權占比分別變更為74.1%和8.9%，其他股東持股維持不變。

　　隨后，便傳出了深圳本土房企恒裕集團“受讓兆華斯坦股權，操盤地王項目”的傳聞。

　　恒裕集團總經辦工作人員在澄清傳聞后說，“恒裕集團是受潮商集團等各股東內部委托，發揮開發建設高端項目的經驗，和兆華斯坦雙方各司其職，共同把項目做好。”

　　不過，時代周報記者查詢工商檔案發現，恒裕集團實際于近期受讓了潮商集團在“前海國際能源”中39.2%的股份，并一躍成為第一大股東。潮商集團退居第二，占股34.9%，而恒裕集團實際控制人龔俊龍，也成為“前海國際能源”新任法人代表、董事長。

　　操盤者恒裕

　　那么，將“發揮開發建設高端項目的經驗”的恒裕集團，究竟是何方神圣，足以操盤深圳前海134億元總價地王項目？

　　時代周報記者多方調查得知，在房企林立的深圳，恒裕集團規模并不大。該公司始建于1987年，前身為深圳市金龍實業(集團)有限公司，目前已在深圳開發的項目包括恒裕濱城、大南山紫園、香蜜湖項目、南油購物公園、來福士廣場等。

　　不過恒裕集團董事長龔俊龍在業內卻是相當傳奇的人物。出生于廣東省陸豐市甲子鎮的龔俊龍，上世紀90年代已入香港籍。因潮汕商人“低調”的秉性，見諸報端的機會頗為稀少。但在為數不多的報道中，龔俊龍是胡潤慈善榜富豪、2013南方十大慈善人物。

　　龔俊龍初到深圳時，曾擔任海鵬進出口貿易公司業務部經理，該公司系深圳石化集團下屬企業。1988年，龔俊龍在深圳東門北路開辦金龍絲綢商場起家，開始了絲綢和服裝的進出口貿易業務，完成原始資本積累。1993年，金龍絲綢和服裝加工貿易業務延伸，龔俊龍與一合作伙伴合資成立了“金龍毛絨布織造有限公司”，成為當年立項投產的最大的外商投資企業項目。

　　也幾乎在同一時期，龔俊龍在深圳收購了當時頗有名氣的長城酒店100%股權，并成立了金龍空調電器有限公司，從事空調進口代理業務。

　　頗有意思的是，以開辦深圳金龍絲綢商場起家的龔俊龍，其房地產事業的起點卻是在上世紀90年代初的南京。公開資料顯示，龔俊龍彼時曾支持南京市政建設，出資2300萬元修建漢中西路西延工程，合資成立南京金龍物業發展有限公司投資建設安居工程康怡花園。1994年被授予南京市榮譽市民稱號。

　　2002年，龔俊龍控制的金龍集團曾投資“家盈超市”進軍廣州零售業。需要指出的是，“家盈超市”當時主要的經營方向是協助廣州市政府改造原有肉菜市場。當然，金龍集團并非該項目唯一的投資方。

　　2006年，龔俊龍在香港組建了恒裕(中國)地產控股有限公司。有業內消息稱，彼時龔有意到香港融資上市。

　　頗為蹊蹺的是，在深圳市恒裕實業（集團）有限公司旗下，如今有一家全資子公司名為“中國南海雷蒙華昌工程有限公司”。時代周報記者了解到，該公司最早成立于1983年4月4日，當時廣州船舶工業和深圳市航運總公司、美國雷蒙近海建造公司、新加坡華昌國際有限公司合資的公司聯合承包核電廠、石油化工廠、大型構筑物等大型工程所需的鋼結構工程。

　　記者同時了解到，除卻上述操盤前海134億元總價地王外，今年3月24日，深圳市恒裕實業（集團）有限公司擬出資6.4億元收購深圳新都酒店股份有限公司部分資產及負債。其中，包括新都酒店物業、日常經營相關債權債務及文錦花園24套職工宿舍房產。