繼長實、瑞安、華人置業后，又一家港資房企逢高套現內地房地產項目。近日，在港上市的廣州房企合景泰富公告，與新鴻基訂立股權收購協議，收購后者持有的廣東佛山最大舊改項目30%股份，涉及金額約18.6億港元。近兩年，新鴻基幾乎在內地土地市場銷聲匿跡，這次又套現手中原有項目，使其在內地的投資規模進一步縮減。

 

　　分析指出，老牌港資房企的且戰且退，套現收縮，或與內地房地產市場進入“慢牛”有關。由于收益前景已無法和“黃金十年”相比，令港資無心戀戰。而與此同時，港企的收縮恰好給一些內地房企并購擴張的機會，加之貨幣寬松以及再融資政策松綁，都給內地實力房企提供了充足“彈藥”。

 

　　新鴻基出售佛山項目股權

 

　　合景泰富地產上周五公告，公司及全資附屬公司富來、高登與賣方新鴻基發展(中國)有限公司訂立股權收購協議，分別收購Lyntondale及Bonserry各30%已發行股本和股東貸款。股權轉讓完成后，Lyntondale股本將從分別由富來及新鴻基各持20%及80%，轉變為各持有50%；Bonserry股本將從分別由高登及新鴻基擁有20%及80%，轉變為各持有50%。

 

　　此筆交易涉及的正是廣東佛山最大的一個舊改項目。據公告，交易標的之一的Lyntondale公司持有佛山市禪城區的三幅土地，總地盤面積近46萬平方米；另一標的公司Bonserry持有同樣位于佛山禪城區的另外四幅土地，總面積52萬平方米。這組佛山禪城區土地正是新鴻基在內地投資體量最大的一個項目，同時也是佛山最大的舊改項目，未來將包括商業、服務式公寓、酒店、辦公室及住宅物業。

 

　　據悉，這個佛山最大的舊改項目是新鴻基在五年前獲得。2009年12月30日，新鴻基以34.6億元奪得佛山瀾石三宗地塊，折合樓面地價2688元/平方米。不到三個月后，在2010年2月22日，新鴻基在佛山作為唯一競拍人又以47.05億元拿下了瀾石舊改項目的最后四塊土地。至此，除安置房用地外，瀾石改造片區地塊全部被新鴻基收入囊中，新鴻基共計擲金81.65億元拿下的兩大商住項目地塊占地面積超過74.9萬平方米，總建筑面積超過278萬平方米。

 

　　拿地不久后，新鴻基就找來了合景泰富作財務投資者，向其出售了佛山舊改項目20%的股份。經過四年多的動遷和開發建設，這個命名為“瀧景”的巨無霸項目終于入市。2014年4月，住宅部分瀧景花園一期開盤，主推兩棟高層洋房。同年12月12日，商業部分——瀧景新地坊商業街進駐品牌簽約活動首次亮相。

 

　　有退有進地產業并購案頻現

 

　　事實上，新鴻基在內地投資趨于謹慎早已有跡可循。在去年9月12日舉辦的2013-2014年度全年業績發布會上，新鴻基地產高層曾指出，由于2013年公司斥資217億元購入上海徐家匯地塊，內地投資占比已上升至23%，其表示“這個比例已經差不多了”。根據新鴻基的戰略，其在內地的投資速度將放緩，投資額度也將逐漸減少。在這個背景下，此次出售佛山舊改項目股權也就變得不難理解。據新鴻基預計，佛山瀾石舊改項目總投資額高達500億元。如今將持股比例降至50%，新鴻基不但可以減少項目前期投資額度，同時還成功套現18.6億港元。

 

　　在進入房地產白銀時代的“慢牛”行情后，港資開發商紛紛降低內地投資力度。香港商人羅康瑞旗下的瑞安房地產近期也發布公告稱，公司現正洽談出售直接或間接持有的商業物業，包括位于上海的物業，并透露正與潛在買家商討可能的出售事宜。而就在7月9日，市場傳出瑞房位于上海新天地的核心資產“企業天地一期”已經被領匯收購；幾天之后又有市場消息稱，萬科與投資公司太盟投資集團及鐵獅門合作，期望以約35.7億元從瑞安房地產手中收購“企業天地三期”，并籌集5.09億美元的貸款。如能成交，瑞安將從這兩項核心物業的出售中套現約100億元。

 

　　也是在最近，7月14日晚間，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業集團也公告，將以65億港元向恒大地產全資附屬公司出售其位于四川成都的三個物業及一筆私募基金投資。華人置業認為，成都近年來多個大型商業物業相繼落成入市，供應已明顯過剩，出租物業收入及酒店經營收入明顯的下調，導致持有商業物業的回報較預期低，加上目前成都仍有多個興建中及待建的大型商業物業將相繼落成，預計商用物業資產價值可能會下跌。

 

　　通過這種種跡象可以發現，繼早前李嘉誠大量出售內地資產后，包括瑞房在內的多家港資房企近期都有出售內地資產的動作。相關分析師表示，在地產大周期開始進入“慢牛”行情之后，港資房企紛紛逢高套現，主要是由于內地房地產市場投資回報率已不能與過去“黃金十年”相比，早已賺得盆滿缽滿的港企逢高套現轉而投資一些高新行業，回報率顯然更高。

 

　　而從接盤者方面看，伴隨融資環境、貨幣政策等逐步放松，內地房企也有意加快并購擴張步伐。例如，從華人置業手中接盤成都項目的恒大集團總裁夏海鈞就曾表示，在今年一季度、二季度，宏觀政策有所放松，帶來更多行業并購機會，恒大融資所得主要將用于適時并購。“利息略高一點點，對于整個大的戰略決策來說，這個成本能承受。但如果錯過了今年一季度、二季度，可能未來并購好的項目或者并購好的公司的機會就沒有了。”夏海鈞表示。