北京市通州區成為了今夏最“熱”的話題之一。
這還要從2015年7月10日至11日召開的中共北京市委十一屆七次全會上說起。
此次會議上，全面部署了北京市貫徹《京津冀協同發展規劃綱要》的路線圖和時間表。
針對通州，會議透露出了一個簡明扼要的信息，“聚焦通州，深化方案論證，加快市行政副中心的規劃建設，2017年取得明顯成效”。
其實在此之前，“通州成為副中心”的傳言就在坊間不脛而走，此次北京市規劃委披露的信息，則印證了此前“傳言非虛”。
按照規劃，通州作為北京市行政副中心，將在調整優化的基礎上重組城市功能，并要著眼于京津冀城市群整體空間布局，適應疏解北京非首都功能和產業升級轉移的需求。
目前副中心的具體建設規劃仍在研究之中，通州區的房價卻已先行“爆發”。
接受法治周末記者采訪的專家指出，房價的持續高企將不利于副中心的建設。如何限制房價，讓副中心發揮應有功能，是下一步工作的重點。
副中心“房價先行”
“現在時間合適，您家的房子可以考慮出售或外租……”
家住北京市海淀區中關村的吳鵬最近接到了很多房屋中介打來的電話，內容近乎相同，勸他盡快趁著“好時候”把位于通州區梨園的一套兩居室掛牌出售或出租。
時時關注新聞的吳鵬當然知道，中介所說的“好時候”就是通州被定為了北京市的行政副中心。
“通州現在定為北京副中心了，以后交通、醫療、教育只會越來越完善，您現在再不入手回頭漲錢可就來不及了。”通州區房屋中介銷售陳光一邊向前來看房的顧客介紹，一邊不斷用手擦臉上的汗珠，僅僅一上午他就接待了近20位咨詢者。
陳光笑著告訴法治周末記者，通州成為副中心的消息帶熱了通州的房市，“現在看房人數比以前大概漲了30%左右，以前是中介追著打電話，現在成了不少人追著中介打電話，每天的工作也跟上了發條似的”。
陳光透露，雖然目前大多數人仍是以咨詢為主，但實際成交量也上漲了不少，一般好一點的二手房源掛到網上，不到一個禮拜就能出手。
與銷售數量同步上漲的就是房屋的價格。
據陳光透露，目前通州區房價均價已經達到28000元/平方米、29000元/平方米左右。
此前曾有媒體報道的位于通州運河畔的富力運河10號一棟公寓樓均價為37937元/平方米，最高賣到41386元/平方米的消息也被陳光所證實。
當前除了二手房源，法治周末記者聯系了首開香溪郡、京貿國際城等幾個新建樓盤后被告知，在售項目除了一些大戶型外，基本都已售罄，一些新項目則“暫停預售”。
對此，陳光直言，“這是由于接下來樓盤售價肯定還要上漲，所以開發商先行‘封盤’，商議具體的漲幅空間”。
如今通州的樓市熱，是吳鵬怎么也沒有想到的。
2006年，他和妻子在梨園買的一套兩居室，是以4000多元/平方米的價錢購買的，如今近30000元/平方米的均價，比9年前整整高出了7倍多。
9年翻了7倍，吳鵬覺得很不可思議。
“我當初從通州搬出來就是覺得離城區較遠，孩子上學也不方便。”不過，吳鵬笑言，最近中介的連番“轟炸”，也讓他正在思考，是否應趁著利好“賺一筆”。
事實上，如今不僅通州房價出現上漲，就連距離通州較近的河北省大廠、燕郊等地區，房屋價格都已隨之上漲。
現在一看到有人從地鐵站出來，在地鐵6號線終點站潞城站門前拉活的摩的司機張林就會習慣地問上一句：“您是去看房嗎？”
“這邊以前根本沒人來。”張林笑著告訴法治周末記者，通州潞城地鐵站應該算是北京“最邊”的地鐵站了，再往東幾公里就是河北省境內。
不過，現在隨著通州副中心的設立，河北省的房子都成了“香餑餑”，最近這一個月來，他幾乎每天都得拉兩三撥去河北大廠等地看房的。
據陳光透露，由于通州本地房源有限，再加之一些開發商“封盤”，很多看房客確實已經“轉戰”燕郊、大廠等地，目前這些地方多個在售樓盤也均出現了不同程度上漲，每平方米的漲價幅度在幾百元至上千元不等。
“漲幅最高的一個項目，從最初報價的12000元/平方米，漲到了17000元/平方米。”陳光說。
位于大廠境內的潮白家園樓盤，2012年左右第一期開盤時，單價在5200元/平方米左右。但今年5月底第四期開盤時，價格已升至8000元/平方米以上。盡管如此，這批預計在2017年10月交房的2300多套房子，僅在幾天內就被搶光了。
要“去房地產化”
房價借副中心之名被抬高，這在北京理工大學教授胡星斗看來，是發展過程中一個難以避免的過程。
2014年，河北省保定市就曾因傳出成為北京“政治副中心”而導致房價暴漲。
不過，胡星斗在接受法治周末記者采訪時強調，這種行為對行政副中心的建設其實是非常不利的。
“行政副中心的建設是北京落實京津冀協同發展規劃，破解人口數量過度膨脹、交通擁堵、環境惡化等首都大城市病，實現功能疏解的標志性動作。”
胡星斗指出，此次行政副中心的主要作用就是要疏解中心城人口和功能、帶動區域發展。
在《京津冀協同發展規劃綱要》和北京市貫徹意見中，也有著“有序推動北京市屬行政事業單位整體或部分向市行政副中心轉移”的相關表述。
7月16日上午，北京市發改委主任盧彥向媒體透露，目前相關轉移的產業、市場、教育、醫療、行政事業單位五大領域正在擬名單，制定各自的疏解搬遷方案。
根據目前規劃，市屬行政事業單位或將率先轉移，而通州潞城鎮可能將是這些單位主要轉移的目的地。
此前北京政府官方也證實，要對潞城鎮17個村進行棚戶區改造，但并未公布全部名單和征地用途。
然而在潞城鎮，這似乎已不是秘密。
張林向法治周末記者透露，目前潞城地區各個村子的搬遷改造已經開始，6月30日，村民們就陸續收到了拆遷改造的宣傳手冊，首批拆遷村莊為古城村、郝家府村、胡各莊村、辛安屯村、后北營村和大臺村，鎮政府說是為了給政府機構遷址“騰地”。
張林指著潞城鎮政府所在的通胡路兩側一大片平整但未開發的土地說：“這一大塊空地，以后可能就是政府辦公用地。”
去年年初，張林所在的前北營村已完成拆遷，當時政府告訴村民，他們村的這塊地以后要用來建中國人民大學和及人大附中的校區。
“我家分得兩套回遷樓房，外加100多萬元現金。”張林對這一結果非常滿意，也對副中心的建設充滿期待。
“盡管現在具體的規劃和實施還沒有完全公布，但遷址是確定的。”胡星斗表示，大量單位的遷移中很重要的因素就是住房，而高企的房價無疑會起到阻礙作用。
作為一名市屬機關的員工，張平(化名)和同事最近一直在“擔心”，生怕哪天單位就會突然宣布要搬到通州去上班。
盡管還沒得到搬遷的消息，但張平已經在關注通州地區的房價，不過均價近3萬元的房價，對于每月工資僅5000多元的張平來說，還是難以負擔。
“這么高的房價，租房的價格也要上漲，單位如果搬走，我就要考慮是否繼續干下去。”張平直言，畢竟成本太大了。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受法治周末記者采訪時指出，副中心建設中若過度炒作房價上漲，會把副中心發展異化成借北京疏解非首都功能大搞房地產開發，這會導致要素難以流動，嚴重阻礙和削弱人口和產業流動的動力。
其實對于此輪北京行政副中心的建設，政府也多次提出要“去房地產化”，杜絕靠房地產帶動建設的要求。
有售樓處工作人員向法治周末記者透露，不久前確實有區相關領導約談了幾家開發商，提出不要帶頭大幅漲價的警告。
“但這種現象短期內肯定難以完全扭轉。”樓建波認為，政府應對此加大調控的力度，除了要告誡試圖抬價的開發商、中介等，也要通過預售許可證發放、限制預售報價等措施合理調整和控制通州房價，同時應更為嚴格地執行限購令等政策，嚴格審查把控購房群體條件，防止出現“炒房團”。
還要防止“攤大餅”
根據北京市統計局的數據顯示，2013年通州區的人均GDP排在北京所有區縣的倒數第三名，僅高于昌平區和延慶縣。
樓建波坦言，這是由于通州多年來并無支柱產業，只有房地產所致。
在樓建波看來，此輪副中心建設由政府部門率先遷移，也是為了起到帶頭和吸引其他產業外遷的作用。
法治周末記者注意到，此次副中心規劃也試圖扭轉這一局面，比如目前通州潞城周邊除了教育、醫院、行政等用地外，并無住宅用地供給計劃。
“對于未來要搬遷的政府機關工作人員來說，應充分考慮到他們的實際住房需求。”樓建波建議，政府應在通州地區多建設一些保障性住房及公租房，以合理的價格解決這些員工的住房問題。
除了住房，副中心的建設還依賴很多其他因素。
中國行政體制改革研究會秘書長汪玉凱在接受法治周末記者采訪時強調，交通就是關鍵一環。
目前通州擁有地鐵八通線、6號線等軌道交通，六環路、京哈、京滬等高速公路也能通往中心城，但多位通州居民向法治周末記者表示，地鐵擁擠、京通高速等道路擁堵，使得目前通州的交通情況并不盡如人意。
汪玉凱指出，未來市政府從城中心遷到通州辦公，其他區政府機構去辦事的路途要更遠，如果交通不便，則會浪費大量時間，影響辦公效率。
“所以副中心的建設要把交通放在關鍵一環，不僅要加強通州與中心城區的交通聯結，也要完善通州區內的交通網絡。”汪玉凱說。
其實，交通是關鍵，這一點早已達成共識。
北京市規劃委主任黃艷在接受媒體采訪時介紹，為了讓副中心發揮起東部的輻射作用，市規劃委將推出更多能夠連接通州和中心城的快速軌道、快速路交通規劃，實現半小時到達中心城。
在胡星斗看來，副中心能否真正發揮作用，還有賴于配套設施的完善。
他指出，目前對于政府機關遷址，不少人抱有負面情緒，除了住房問題外，也有擔心孩子上學、醫療水平等影響。
“這必須從城市功能設置的源頭上來進行引導。”胡星斗認為，應加快副中心的教育資源、醫療資源等必要設施的建設，同時不斷充實通州的商務文化建設，比如增設大型購物中心、劇院、圖書館等，給予民眾優質的生活體驗。通過帶動商務、文化等功能的聚集，逐步引導中心城人口向通州轉移，同時逐步提高通州的居住環境和公共服務水平，增加吸引力。
汪玉凱對此表示認同，他強調副中心的建設要防止“攤大餅”，因此在建設和轉移的同時，也要適當留下永久農田、綠地等，預防出現新的“城市病”。
“副中心建設還要時刻把握一個要點，那就是要把通州的規劃放在京津冀一體化的整體大背景下來考慮。”
汪玉凱指出，在環首都經濟圈的地區中，通州具有區位優勢，距離河北省燕郊、大廠和天津等地距離適中，因此應利用這一區位優勢，在建設通州時，加大與周邊地區的聯動，形成協同發展，并加快建設“城際鐵路”等交通線路，將河北周邊地區、通州和中心城區串聯起來，把通州打造成京津冀協同發展的“先行軍”。
胡星斗也提出，疏散非首都功能，倡導產業轉移，如果只是把相關功能和產業從城中心轉移到行政副中心，并不會對“城市病”有所緩解，還會在通州形成新的“再聚集”問題。
“因此在副中心的建設中，也應考慮將一些高端的非服務首都的行業和企業轉移到天津、河北，與當地發展實現有序對接。”胡星斗認為，京津冀一體化下北京要敢于“取舍”，實現資源整體的優化配置，使得北京和周邊的發展都更加完善，實現互利共贏。
“此輪建設通州行政副中心，不僅是北京市內部調整，更是關乎到京津冀一體化發展的關鍵一步。”汪玉凱指出，副中心的建設不會一蹴而就，仍需細致的研究討論。
他建議，相關部門在制定方案時應多聽聽專家與民眾的觀點，讓方案更加科學民主。
(來源：法治周末)