2015年上半年樓市的數字非常「好看」，然而，與樓市銷售面積增加形成反差的是，房地產開發商的投資增速不升反降。這使得市場對未來樓市的看法出現分歧。有觀點指出，二季度宏觀經濟中呈現的一個明顯特徵是，房地產銷售面積的加速回升并未轉化為開發商新開工建設力度的加大，這或許預示著房地產銷售面積下半年將回落。亦有觀點認為，投資增加的數據會相對滯后，在目前的貸款政策和融資政策等的影響下，房地產市場將會逐步回暖，未來樓市政策重心在轉化潛在需求為現實需求。香港商報記者 伍敬斌 實習生 吳瑩

 

　　樓市初現回暖跡象

 

　　經過了一年有餘的低潮，到2015年上半年，中國內地樓市似乎迎來了復蘇。據國家統計局最新數據顯示，2015年上半年，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。而據中國人民銀行7月22日發布的《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比多增1767億元，這也是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。

 

　　更令房地產業人士感到鼓舞的是，中國指數研究院發布的百城房價數據顯示，6月份中國平均房價環比上漲0.56%，高於5月份0.45%的環比漲幅，是2014年1月以來的最高環比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉漲的過程。隨著環比房價上漲城市的增多，越來越多的城市同比降幅有所收窄，個別城市同比出現上漲。數據顯示，今年6月份，70個大中城市中有68個城市新房價格低於一年前，但其中56個城市降幅比上月收窄。

 

　　此外，有66個城市二手住宅價格同比下降低於一年前，但降幅比上月收窄的城市有51個。70個城市中，上海6月新房價格較去年同比上漲0.2%，而深圳房價較去年同比上漲15.9%。

 

　　而據易居研究院測算，在房價上漲城市增多的同時，平均房價也出現上漲。其出具的數據顯示，6月份，70個大中城市新房價格環比上漲0.2%，較5月份0.1%的增幅還擴大了0.1個百分點，近一年來連續兩次實現正增長。

 

　　國家統計局數據顯示，6月一線城市房價上漲依然驚人，其中深圳新房價格環比漲幅高達7.2%，此外，上海上漲了2.4%，廣州上漲1.6%，北京上漲1.6%。可見受到多重政策利好的刺激，以及市場需求持續釋放，國內的房地產市場，一線城市的樓市成交逐步回暖。特別是在「3.30新政」之后，樓市的回升勢頭非常明顯。從數字上，2015年上半年樓市非常「好看」，而各大房企也借機發力去庫存。

 

　　上述數據上的「好看」是否意味著房地產行業又將迎來下一個「春天」？對此，市場上觀點不一。除去上述比較好看的數據之外，還有一組數據讓「房地產行業已走入平穩上升軌道」這一命題存疑。

 

　　數據顯示，上半年房地產銷售面積同比增長3.9%，較一季度回升13.1個百分點，而同期房地產開發投資同比增長4.6%，較一季度回落3.9個百分點。湘財證券研究所策略研究員朱禮旭認為，這說明房地產銷售面積的加速回升并未轉化為開發商加大新開工建設的力度，導致房地產銷售面積和房地產開發投資進一步背離，顯示開發商對未來房地產銷售的持續性謹慎，在開發策略上以盡快回籠現金加快去庫存為主，并減少資本支出。同時，房地產銷售面積加速回升，房價的上漲將進一步加大工商業企業的成本，在終端需求疲軟的背景下進一步抑制投資意願。房地產的銷售面積或將在下半年下降。

 

　　易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱亦認為，樓市遠沒有想象那麼樂觀。他稱，中國樓市中，整體供大於求的情況并沒有發生根本性的逆轉。由於政策、股市等諸多方面原因，樓市在今年二季度走了一個漂亮的上升浪，但最迫切的購房需求和最強大的購買力過去之后，再對市場進行一次客觀評價，也是完全必要的。

 

　　丁祖昱認為，對樓市來說，之前市場呈現量價齊漲的態勢，特別是北京、上海、深圳，其中，深圳價格漲幅最大，四五月份整體上升20%以上，到處都流傳著一手日光、二手跳價的諸多神奇故事，但值得警惕的是，六月以來深圳的價格已經出現了一定的滯漲，這點必須讓人警醒。也就是說樓市的多頭力量也有所衰弱，由此及彼，樓市的短期購買力衰弱是大概率事件。

 

　　中原地產華南區總裁李耀智則在接受本報采訪時表示，房地產市場難以逃脫經濟大環境，故而投資不得不謹慎。目前中國經濟下行壓力較大，貨幣政策保持寬松環境，幸而上半年經濟指標達到目標，若中國經濟沒有其他特別的變數的話，那麼整個房地產較為穩定。但是如果中國經濟繼續滑坡，比如沒有新的經濟增長點，不排除會影響整個房地產。

 

　　內地樓市呈差異化發展

 

　　不過，亦有專家對房地產的未來持樂觀態度。深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時表示，過去中國的房地產市場之所以出現一定程度的蕭條，是因為除了個別大城市以外，庫存積壓嚴重，去庫存便成為了今年整個房地產市場，特別是二三線城市的頭等大事。經過去年的「9.30」新政到今年的「3.30」，一系列政策的連續投放，基本上將已僵化的市場打開。從銷售上看，房地產市場的成交量開始活躍。在過去的三個月中，基本是一線城市，特別是深圳對房地產銷售的拉動起了很大作用。但從現在的情況來看，一線城市如深圳的成交量已經開始收縮，但后續的二三四線城市開始跟進，成交量也開始擴大。到目前為止中國政府對樓市投放政策的目的初步達到，即減少價格波動，活躍成交量。

 

　　目前房地產市場已經打開局面，宋丁認為未來中國在房地產政策方面將呈現逐步放松的格局。他說，下半年樓市主要看點在二三四線城市的，包括一些以前分析認為不可能放松政策的城市都有可能會在一定程度上政策放松格局。所以成交量和成交面積在下半年一定是增長趨勢。

 

　　與此同時，上半年房地產投資規模有所縮減，宋丁認為這只是一個滯后效應。眾所周知，有良好前景的市場，才會有投資跟進；如果市場有所收縮，投資自然減少。在市場向好與投資增加之間，至少三個月的過渡期。

 

　　他表示，畢竟目前政策對房地產投資方面并未完全放開，如果在未來的一段時間內，樓市繼續顯示出活躍，成交量上揚、積壓縮減，那麼政策對投資的支持空間就會相對擴大。所以對於投資方來說，無論是樓市的反應，還是市場的管制，投資方采取相對謹慎的態度都是可以理解的。從整體上來看，目前投資這條「冰河」還未完全解凍，還需幾個月時間去從消費和成交量中「取暖」。消費和成交量如果能夠持續好轉，將會對房地產投資增加產生正面影響。在目前的貸款政策和融資政策等的影響下，房地產市場將會逐步回暖。而房地產投資對GDP的拉動，要在第四季度才會有明顯表現。

 

　　另外，李耀智認為，未來中國房地產可能會出現差異化。首先是城市的差異化，省會城市和一線城市的升值仍然比較穩定，而中小型城市依然要經歷漫長的去化過程。其次是客戶產生差異化，目前房產還是剛需為主，包括大城市基本以置換需求為主，投資需求將會越來越減少。未來的房價沒有良好的預期收益，過去幾年，二三線城市的投資者進入市場之后被套牢，或者沒有回報或不佳。最后，每個城市的發展要回到供需問題該根本點。比如未來土地規劃，未來增值，本身的客戶情況，每個地方的稅收如何等方面。

 

 

　　中國經濟未來走勢很大程度上取決於投資增速能否提升。其中，房地產投資又是投資增速穩定增長的主心骨。因此，房地產部門的復蘇會否持續下去，成為決定今年下半年中國經濟走勢的關鍵指標。

 

　　經歷了一年多的低潮，房地產市場何時調整到位一直受人關注。中國財政學會副會長、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，雖然樓市仍未完成調整，但兩大代表城市溫州、北京目前都出現了樓市均價上漲，預計全國大部分城市都會在年內完成下行調整。

 

　　賈康表示，以成交均價看城市的房地產熱度和景氣水平，低端如溫州，高端如北京，都現回暖。2014年下半年，由於溫州「游資」資金鏈條斷裂，造成局部房地產市場崩盤，溫州的房價從高點接近6萬元/平方米落到2.2萬元/平方米，目前終於企穩，雖然未來還有較痛苦的復蘇過程，但總體上看樓市底部已出現；而北京自今年以來「地王」頻出，高端住宅銷售火熱。其他城市無外乎如此，今年其他大部分城市房地產市場的下行調整很有希望在年內基本完成。

 

　　不過，房地產市場年內能否調整到位目前分歧仍較大。中國房地產業協會副會長任志強一直對今年的房地產市場發展持悲觀看法，他在出席清華大學中國與世界經濟論壇時表示，房地產市場在今年反轉的可能性不大，因為近幾個月來土地的指標都是負30%的增長，房地產去庫存艱難。    宋丁認為，不管今年樓市能否完成調整，從整個政策投放來看，主打政策已經到位。后續政策如降準降息在寬松環境可能還會將持續，信貸政策基本到位，地方政策也將更深入，預計下半年政策還會扶持成交量較弱的地區。但是大的趨勢是全國樓市回暖，去年的第四季度到今年的第二季度這9個月完成了樓市解凍，而今年后面兩個季度將逐漸回暖。回暖範圍將是全國性的包括三四線城市也將有明顯回暖。在這個情況下，相應政策將會向投資方面集結，總的來說，房地產依舊扮演一個維護國民經濟平衡的角色。上半年國家通過對股市的努力，使GDP維持在7 ，下半年股市將很難有大波動比如急劇下降和暴漲，而房地產作為一個大的方面，目前也進入一個回暖的階段，下半年國家將會利用房地產來拉動全國50多個產業鏈以此維持國民經濟不低於7的增長。下半年房地產發展狀況需比上半年更好，才能扛住經濟下滑的壓力，所以下半年國家對消費和投資會持一個寬松的態度。

 

　　政策須助力去庫存

 

　　對於樓市的所有樂觀預計，都要基於未來市場能夠順利地去庫存。目前，全國各地房地產市場分化嚴重，從房價上看，一線城市在價格較高的基礎上整體回升并領漲全國，而絕大多數三四線城市房價仍然下降。一線以外的城市要如何讓樓市對消費者產生吸引力？

 

　　宋丁認為，如今二三四線城市庫存積壓仍然比較嚴重，但并非代表沒有需求。他的基本判斷是，這些城市的房地產一方面產能和產品過剩，但另外一方面，由於過去大量投資投機拉高了房價，導致其無法與消費對接。宋丁認為，在目前經濟增長壓力頗大的背景下，房地產仍是一張值得用好的「牌」，故而支持房地產業對於中國政府來說仍然有意義。如今大部分城市如溫州，其目前的困局并非是沒有需求，而是沒有現實需求。也就是需要房，但是買不起。所以對於政府來說，除了加大保障房的建設，滿足中低收入者的需求之外，更應通過這次回暖的機會，合理引導開發商有步驟和適度降價走量，降價能啟發潛在需求轉化為現實需求，政府要引導民間機構和中間機構來幫助那些差點就可以買得起房的群體。

 

　　他表示，在幫助房地產企業去庫存方面，曾有一些城市做了一些不錯的探索。如設立公募基金以此介入資本力量來為那些買不起房的人提供足額的經濟回報。「比如100萬的一套房子，基金給消費者貼補5%的20年按揭還款。這個利益鏈條本質為，消費者買當地開發商的房子后，房款的20%給到基金，這對於開發商來說有去化的好處。同時，基金機構將這20%委託資本集團增值保值，資本集團再給機構提供7%的年收益率，這樣保證基金可以正常運行，而且託管平臺每月為消費者支付還貸款。這是通過社會力量來解決夠不著的問題。這些措施將會解決龐大的產品過剩，實現現實需求，讓老百姓買得起房。」宋丁如是說。

 

　　故而，下半年是一個接力棒的過程，現在已經由一線城市回暖期向二三線城市分級的轉化，這將會是一個批量化的轉化，在價格沒有大變化的基礎上實現成交量的上升。下半年政策的重點趨勢就是用各種辦法將潛在需求轉變為現實需求。