按1999年國土資源部發布的《閑置土地處置辦法》規定，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。2012年7月1日實施的新《閑置土地處置辦法》規定，閑置土地的認定以是否按期開工作為認定標準，已按期開工但未按期竣工的土地不屬閑置土地，應按照竣工違約進行處置。
按有關法規，拿地一年不開工就算閑置土地。而香港新世界在深圳的名鐫、倚山花園兩項目因開發期長達6年和20多年而被質疑。近日，有業主投訴稱，倚山花園1993年拿地，2001年推出第一期，而今年6月才完工三期項目未發售，開發了近22年。業主指這導致小區配套未能完善外，也有囤地等升值的“嫌疑”。倚山花園2003年均價僅6500元/平方米，而目前的三期預計為3 .8萬-4 .5萬元/平方米。即使算上建安成本上漲，現在的均價較12年前上漲5倍，而產權年限僅剩下48年。
南都記者為此發函向開發商及深圳市規土委了解情況，截至發稿仍未收到開發商的正面回復。而市規土委則稱，深圳市實際大規模開展閑置土地清理和處置工作是從2007年開始，倚山花園項目早于2001年預售，未能認定為閑置土地，但需繳兩筆合共約600萬元的逾期竣工違約金。北京大成(深圳)律師事務所律師劉子儒表示，國家早在1999年4月就出臺了關于閑置土地處理的相關管理辦法，只是當時執行不嚴苛，即使深圳市直到2007年才大規模開展閑置土地清理和處置工作，也不能表明該開發商在2007年前沒有囤地的嫌疑。
公開資料：從拿地到首次預售就隔了8年
7月28日，南都記者探訪位于深圳鹽田區沙頭角片區梧桐路北側的倚山花園。從項目門口一路前行，三期5棟高層住宅都已拔地而起，但底層仍有零星工人在施工，沿途堆放著沙石、磚瓦。地塊南側為相對低矮老舊的淺黃色建筑群，那是已入伙多年的項目二期。
在市規土委濱海管理局發布的規劃許可調整及三期總平面圖修改的公告中，宗地號J232-0004的該項目于1993年8月簽訂了《土地使用權出讓合同書》，1998年4月簽補充協議書，同年11月簽訂第二補充協議書。
公開資料顯示，項目總占地面積約9萬平方米，規定建筑面積約15萬平方米，共分為三期開發。其中一期、二期分別于2001年4月、2003年4月取得預售許可證，從拿地至首次取得預售證之間歷時整整長達8年。
市規土委的回復說，1999年4月26日，國土資源部發布《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5號令)，要求開展閑置土地處置工作。而深圳市實際大規模開展閑置土地清理和處置工作是從2007年開始。“J232-0004號宗地早于2001年首次批準預售，未能根據上述《閑置土地處置辦法》認定為閑置土地。”
業內人士：住宅項目正常開發周期為兩三年
雖然沒被認定閑置土地，但倚山花園項目的開發時間之長，公開資料可見。繼2003年取得二期預售證之后，上述《公告》顯示，項目直到2008年10月才辦理了三期施工圖報建，并取得工程規劃許可證。在新世界2012年年報中，三期計劃2014年竣工。
日前，在項目現場，一名銷售人員告訴記者，三期住宅共計5棟，預計其中3棟將于今年9月中旬開盤，余下兩棟于今年年底或明年推出，均為毛坯現房。
“這是九幾年的地，我2005年就購買了二期，為何相隔10年至今三期還沒開賣？這種情況特別奇怪。”二期業主鄭先生不解。
而據一位知情人士透露，開發商在2007年就開啟了三期的營銷工作，“但至今仍未入市。”上述項目銷售人員在記者咨詢三期產權年限時說，因地塊出讓時間為1993年，屆時開盤三期新房產權年限僅剩下48年。
一般來說，一個住宅項目的正常開發周期需兩三年。一塊15萬平方米的地塊，開發了20多年，別說寸土寸金的深圳，全國都很罕見。有業界人士質疑項目有意通過漫長的開發周期賺取暴利，“這個盤開發周期遠遠超過正常開發流程。”
美聯物業羅湖區及鹽田區營業董事袁新有在受訪時指出，項目的開發周期還與地塊的具體情況、政府規劃、開發商自身資金狀況等因素相關聯。
主管部門：項目方案調整致逾期竣工
7月29日，記者致電香港新世界傳訊部副總經理林志中，其在證實記者身份后遲遲未接電話。隨后記者發函向該企業求證情況，集團工作人員王小姐表示回復正在審核中，將盡快提供,但截至發稿未作正面回應。
8月3日，市規土委在給南都記者的書面回復中稱，2011年1月，開發商與深圳市規土委濱海局簽訂補充協議書，約定根據《建設用地規劃許可證》有關指標進行調整，該宗地竣工時間調整為2014年12月29日以前，開發商繳交逾期竣工違約金294萬元。同年3月，因項目方案重大調整，項目三期重新取得《建設工程規劃許可證》。今年3月，開發商又與市規土委濱海局簽訂補充協議書，約定2015年12月29日前竣工，繳納違約金294萬元。在剛剛過去的6月，項目三期取得《建設工程規劃驗收合格證》。
進入市場：目前均價相當于12年前約6倍
事實上，這已經不是該港資房企第一次被曝疑似囤地。據此前媒體報道，在2012年財務年度，該港資房企在北京持有發展或發展中的樓面面積約112.47萬平方米，而規劃中的樓面面積約98.79萬平方米，約占總發展中總數的87%。而大部分項目的開發周期已經從2005年前開始計算。
“貨幣是貶值的，土地是升值的。”一位業內資深人士表示，不走高周轉路線的港資開發商多有“囤地癮”，而且樓盤銷售猶如擠牙膏，一點一點往外“吐量”。
袁新有認為，如果地塊一次性開發完畢，所需的資金量相對巨大，因此部分開發商選擇分期開發。“當然，早期的土地地價都很便宜，深圳房價上漲，地塊開發的周期越長，獲利相對也越多。”
以該房企沙頭角項目為例，據搜房網信息顯示，2003年6月項目均價僅為6500元/平方米。而項目銷售人員透露，三期入市之后，預計均價將介于3.8萬-4.5萬元/平方米之間。除建安成本的投入有一定上漲因素之外，如今的均價已相當于12年前的6倍左右。
另一項目
尖崗山項目發售日期比原計劃晚了一年
除了倚山花園超過20年的開發周期外，該業主還告訴記者，新世界位于寶安區的“名鐫”項目，從2009年拿地至今還沒公開推售。“這樣拿著土地不開發，無疑是在坐等土地升值。”
市規土委提供的資料顯示，因用地規劃調整，經市政府審批同意，該開發商原位于西麗的T 40 3-0267宗地置換成寶安尖崗山的A 012-0085、A 012-0091兩地塊，用地面積分別為7萬余平方米和4萬余平方米。2009年12月，開發商與深圳市規土委寶安管理局就置換有關事宜簽訂補充合同。隨后，兩宗地分別于2010年12月、2011年5月核發《建設工程規劃許可證》。從這兩個日期來說，“根據《閑置土地處置辦法》，A 012-0085、A 012- 0 0 91宗地不屬閑置土地。”市規土委稱。
不過，南都記者發現，按照補充合同約定，上述兩宗地自簽訂之日起，一年內應按批準的施工設計圖紙動土施工，應在2012年12月2日以前竣工。但A 012-0085宗地直到去年8月才取得《建設工程規劃驗收合格證》，A 012-0091宗地則在去年6月取得。
值得關注的是，與“名鐫”相距不遠的是中海地產2012年以20億元中標的尖崗山地王，隨后不到一年的時間內，中海九號公館一期開盤，并于今年4月入伙。而根據該房企2013年年報顯示，項目原本預計于2014年首度推出市場發售。可是，推遲到今年5月，一期54棟378-668平方米別墅產品才悄然進行內部認購。
律師說法
當年是否囤地無法追究逾期竣工需繳納違約金
北京大成(深圳)律師事務所律師劉子儒表示，就鹽田區倚山花園項目的案例來分析，由于開發商已經與深圳市規土委簽訂了相關補充協議，也取得建設報批的相關許可文件，從法律角度不能認定開發商存在囤地行為。但是，國家早在1999年4月就出臺了關于閑置土地處理的相關管理辦法，只是當時執行不嚴苛，即使深圳市直到2007年才大規模開展閑置土地清理和處置工作，也不能表明開發商在2007年以前不存在囤地的嫌疑，不過現在沒辦法追究當年開發商的責任。
而對于寶安區“名鐫”項目，劉子儒分析，按照補充合同約定，A 012-0085、A 012-0091兩宗地自簽訂之日起，一年內應按批準的施工設計圖紙動土施工，應在2012年12月2日以前竣工。但兩宗地直到去年8月、6月才分別取得《建設工程規劃驗收合格證》。這屬于沒有按期竣工，按照相關規定，必須查清在這過程中開發商有沒有申請延期許可，特殊情況下開發商可以申請延期竣工，但需繳納相關逾期竣工違約金。