對于回暖的房地產市場，并非所有人都看好后市，進入7月以來，新鴻基、新世界地產等港資房企紛紛出售旗下物業。而在成都，港資房企已經3年未曾拿地，這背后隱藏了怎樣的投資邏輯？

 

　　在成都3年不拿地

 

　　2004年10月底，李嘉誠以逾21億元拿下成都國際城南上千畝土地，號稱是城南地王。《每日經濟新聞》記者注意到，此后2007年至2010年之間，和記黃埔、九龍倉、新鴻基、華人置業等港資房企，在成都均拿到了各自所需用地。

 

　　而目前距離2012年11月，九龍倉拿下華府112畝土地已經過去三年，在成都的各大港資房企卻再無新地塊進賬。今年以來，成都港資房企借助資產或股權并購尋找變現退出機會，其中華人置業、中渝置地率先打開了這扇門。

 

　　除了成都之外，全國一線城市的房地產市場雖已率先回暖，但仍擋不住港資房企套現步伐。近日，李嘉誠旗下長實地產擬以200億元轉手上海浦東世紀匯綜合體，售出單價每平方米超7萬元。相關機構統計，李嘉誠在內地兩年內套現約上千億元。

 

　　緊跟李嘉誠套現步伐，瑞安羅康瑞以66.86億元出售了上海黃浦區高檔商業區的企業天地1期、2期兩棟寫字樓，新鴻基地產18.6億港元賣掉了廣東佛山最大舊改項目30%的股權。

 

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“港資房企進入內地的，基本都是經歷過房地產周期性波動考驗的精英企業。與內地房企相比，擴張更謹慎，安全更重要，現金流更充足。而現在，這些精英房企一個接一個縮減在內地的投資規模，是為降低投資風險而選擇直接獲利。”

 

　　港資房企更看重利潤

 

　　對于回暖的房地產市場，并非所有人都看好后市，進入7月以來，新鴻基、新世界地產等港資房企紛紛出售旗下物業。這背后隱藏著怎樣的投資邏輯？

 

　　從新鴻基地產歷年年報可看出，新鴻基在香港的土地儲備一直比較穩定，多維持在4000萬~5000萬平方尺，但近幾年明顯加大了對內地投資比重，目前多保持在8300萬平方尺左右。

 

　　九龍倉在內地土地儲備保持在110百萬~130百萬平方尺之間，變化不大。去年，九龍倉地產銷售215億元，完成目標的94%，并稱銷售面積已超目標，但平均售價因市場多項不利因素而落后，對后市繼續采取“寧缺毋濫”的審慎態度。

 

　　一位長期研究港資房企的業內人士解釋說，“從過去多年的經驗來看，港資企業靈活度不夠。這既取決于他們做‘老店’的一種價值觀，也取決于他們做利潤的慢戰略選擇。從這個角度說，他們未必愿意做出具體靈活的調整，更多還是從規避經濟危機的風險和著眼于企業的長期生存。”

 

　　橫向來看，九龍倉去年地產開發營收155.39億港元，多個內地項目毛利同比下滑，僅盈利17.62億港元，但投資物業營收增長20%至133.97億港元，盈利增長18%至108.96億港元，其中內地增長明顯，這意味著投資物業比銷售物業更賺錢。

 

　　新鴻基地產2014/15財年的中報透露，銷售物業收入95.86億港幣，同期租金總收入卻超過了銷售物業，取得96.35億港元，內地貢獻了19.8億港元，其表示看好內地投資物業帶來的業績貢獻和增速。

 

　　在歐陽捷看來，一方面，這是港資房企對內地市場的判斷；另一方面，與內地房企一直以來“沒有規模就沒有地位”的模式不同，上市港資房企更看重利潤，因為這個直接影響公司股價和市值，進而影響企業信用評級和融資成本等。