作者：靈童

　　今年上半年的樓市，漲得最出位的當數深圳，官方統計是20%左右，而地產中介以及相關研究機構給出的數字更火爆，達到了30%以上。在北上廣深四個一線城市中，深圳的樓價明顯跑出，首次出現一線城市房價不同步上漲、反差如此之大的行情，據統計，今年以來，北京和上海的樓價漲幅均小於5%，廣州的上漲則更為溫和。

　　人多地少深圳房價不停漲

　　至於為何會這樣?居住深圳的一位老大爺說，自己從北京來，北京人自有房屋在八成以上，而深圳自有住房集中於戶籍人口，而戶籍人口僅占總人口的一到二成，年輕人自己擁有房屋的比例更低，只有16%。他說，還有另一個指標是一線城市中，深圳面積與其它幾個城市相距甚遠，是內地流動人口和人口密度最大的地方，這兩個之最或許也就成就了深圳的房價之最。

　　而最近某研究機構推出的中國人口遷移報告也能說明問題。一線城市十年前的老齡人口占人口總比例已超過了10%，但是十年后，這一比例不增反降，就是因為有大量年輕人口的擁入。現在大學生擇業首選城市還是北上廣深，其中尤以創業文化最為包容的深圳，最具吸引力，深圳要打造成創客之城、中國的「硅谷」，也吸引著無數有識之士向這座城市聚集，人聚財聚，買氣也隨之高漲。

　　但隨著人口紅利進入下降期，中國的房價總體進入調整已是不爭的事實。人口净流入的城市，就是未來空間最大的地方，從這個邏輯上來說，深圳似乎貴得有理。反之，觀察那些房價漲得慢的地方，則多為人口净流出的城市。東三省是較為密集的典型區域，同樣整個生活質量不如南方的北方，也構成了人口净流出的大區，以黃河為界，以北明顯不如以南。其樓價的表現也幾乎與此同步。

　　政策或能改變人口流向

　　樓價跟著人口腳步走的情况，并非總是一成不變的流向一二線城市。比如喀什，由於地處溝通中國與西方的重要節點，并提出再造一個「深圳」，樓價表現竟然比新疆省會城市烏魯木齊還要強勁。同理，隨著國家「一帶一路」戰略的實施，與東南亞對接最方便的雲南和廣西會否成為人口流入的地方，值得期待，而絲綢之路沿線省份會否借著這個戰略而成為增長最快的地方，從而吸引人口向他們聚集，既是未知數，但都有可能性。

　　而且，人口遷移眼光也不要光盯著年輕人口，一些宜居城市正成為養老人群的理想居住、安度晚年之地，比如雲南昆明、四川成都、湖南長沙，他們會否成為消費能力最強的中國老人聚集地，同樣也值得期待。還有一些適合旅游的城市，他們正成為富人們的「行宮」，因此旅游地產和個性化的地產，被視為中國地產正在并將要進入的第三個階段，或者說繼商業綜合體之后的又一次樓市革命。看看那些轉行做地產創客的大佬，你就能想象得到這里面的空間有多大。