機構建議中國投資者將目光放至歐美二線城市

　　新一輪房地產泡沫正在全球積聚，這次輪到了商業地產？

　　全球專業投資者認為，此次不同于以往，全球低利率環境創造了房地產的繁榮，但房地產產業的基本面也有改善的跡象。因此，有分析師建議，投資者不妨將目光從熱門城市轉移至其他城市，在更大的范圍中尋找熱寵。

　　全球投資者掃貨商業地產

　　行業追蹤者真實資本（RealCapital）分析，2015年第二季度，英國倫敦、中國香港、日本大阪和美國芝加哥的辦公樓估值創下新紀錄，美國紐約、洛杉磯、德國柏林和澳大利亞悉尼的房價已達到2009年后的新高。商業地產交易可謂量價齊升。

　　2015年第一季度，美國商業地產交易規模增幅36%，達到2251億美元，已經超越了2006年的增長速度。在歐洲，商業地產的交易規模飆升37%，達到1350億歐元，這是2007年以來的最高水平。資金正從四面八方流入商業地產中。根據另類資產追蹤商Preqin的數據，美國養老基金將7.7%的資產投資于地產，而2011年該比例僅為6.3%。

　　除了美國大型的投資機構，亞洲和中東的賣家在商業地產市場上也越發活躍。中國的安邦保險集團于2015年2月斥資19.5億美元購買了紐約的華爾道夫酒店，創下美國酒店界收購紀錄。中國陽光保險集團今年5月以2.3億美元購買了紐約的巴卡拉特酒店，每個房間的價格達到創紀錄的200萬美元。中國人壽保險集團和平安保險今年4月也花費5億美元成為波士頓一開發項目的主要股東。就在剛剛過去的7月，中國主權財富基金又分別在澳大利亞的悉尼和墨爾本購買了9座辦公樓，以及法國、比利時的10座百貨大樓。

　　當然，歐洲的資本也沒有閑著，投資者正在涌入西班牙馬德里、愛爾蘭都柏林等資產價格尚未達到危機前峰值的市場。美國M&G房地產公司上月在西班牙作出了首筆投資，在馬德里市中心斥資9000萬歐元購買了一座3.5萬平方米的閑置辦公樓，計劃將其翻新后出租給英國廣告公司WPP。美國M&G房地產公司基金從3月起已在丹麥、意大利、德國和法國市場花費了3.6億歐元。

　　低利率催熱商業地產市場

　　目前，全球商業地產價格已經超過了危機前的水平。綠街咨詢（GreenStreetAdvisors）的商業地產估值指數從2007年的100點跌至2009年的61.2點，又在2013年回到100點，上周該指數為118點。

　　低利率環境被認為是商業地產蓬勃發展的主因。標準人壽投資房地產研究及策略部主管布林恩（AnneBreen）對《第一財經日報》記者表示：“利率位于歷史低點，且很可能會繼續維持現有水平，因此對收益的追求使投資者轉向了房地產。”真實資本數據顯示，目前美國10年期國債的收益率大約為2.2%，相反，紐約商業地產的平均資本化率卻是5.7%。

　　不過，商業地產可能的泡沫引起了監管部門的注意。美聯儲在7月對國會提交的半年報中指出：“隨著商業地產價格持續快速增長，商業地產的估值壓力正在上升。”美聯儲和其他金融機構也指出，銀行正在放松其貸款標準。根據房地產數據服務商TreppLLC的數據，截至2015年一季度末，銀行商業地產未償還貸款的規模總計為1.7萬億美元。

　　分析師認為，如果利率急劇上升，地產價格可能會迅速下跌。美聯儲已經暗示今年年底前開始進入加息通道。利率的上升可能會沖擊全球金融市場，尤其在價格下跌的情況下觸發抵押品違約潮。

　　不同于以往的基本面改善

　　布林恩對《第一財經日報》記者表示，此次房地產市場的境遇不同于以往。“美聯儲加息的預期對于投資市場而言可以說是一把‘達摩克利斯之劍’。在對利率上升的擔憂情緒中，美國的房地產信托市場已經成為犧牲品，但私募股權房地產市場并未出現價格重估。可能的情況是，與歷史上緊縮周期的開始階段一樣，美國房地產信托市場會經歷一段拋售，但當實際資產的表現趨于穩定后，資本又會重新回流。”

　　布林恩認為，“全球地產的基本面正在改善。”事實上，“英國房地產市場的恢復較為更加全面，各行業都出現了兩位數的增長。而在歐洲大陸，房客的需求正在提高，但租金增長速度尚未跟上。日本的辦公樓是少數幾個租金增長平穩且空置率低的市場。中國資本賬戶的逐步開放正在驅動股票市場的擴張，也因此提高了對中國香港金融區域辦公空間的需求。”

　　上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進也告訴《第一財經日報》記者：“在上半年國際房地產市場價格持續上升的背景下，投資商辦物業的盈利預期正在強化。”也有多頭觀點認為，假如高利率伴隨著高通脹，那么房東就可以提高租金，房地產價值就不一定會受到影響。

　　目前這輪房地產投資熱潮中還沒有看到房屋過度建造的跡象，而這恰恰是過去地產市場癱瘓的原因之一。布林恩認為，“盡管新開發地產整體上低于此前的周期，但全球的開工建設已經開始，這是從漫長的休眠期中蘇醒的典型跡象。在英國，一些新的辦公樓、百貨商店和物流中心開始破土動工；歐洲大陸核心市場的低供應率也支撐租金價格平穩增長；美國西海岸的技術革命正在催生建筑的巨大需求；澳大利亞的建筑市場專注于將辦公空間轉換為住宅；在東京，舊有辦公樓正在更新改造。”

　　在全球商業地產價格可能虛高的背景下，投資者該如何選擇？世邦魏理仕中國區研究部經理助理陸繼德對本報記者表示：“為了尋找更多值得投資的商業地產，國際投資者應該擴大他們的投資范圍。”

　　陸繼德說：“從微觀的角度來看，我們看到在一些大型經濟體的門戶城市，比如美國紐約和英國倫敦的寫字樓市場，隨著近年全球投資競爭的加劇，商業地產價格升高，進而導致資本化率降低，使得海外投資機會逐漸難找。”

　　陸繼德認為，以美國為例，中國投資者應該將其投資范圍從門戶城市紐約和洛杉磯擴大至其他大城市，如亞特蘭、達拉斯和丹佛；在歐洲，越來越多的投資者將其投資范圍從倫敦擴大至曼徹斯特、西班牙的馬德里和德國的法蘭克福、柏林。