指數：屢創新高

 

　　中原地產研究部昨日公布，CCL指數按周升0.91%至146.78。8大指數中，本周共有7個錄升，6個創新高。其中，新界西分區指數升幅最大，按周升2.09%至131.77，創歷史新高，升幅則為7周以來最大。至於按月比較，8大指數有6個錄升，當中大型單位領先指數升幅最大，急升1.4%至148.05，連續兩周破頂累升3.85%。

 

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月樓價上升，主要受8月上旬元朗西鐵站項目及元朗牛潭尾住宅地接連高價售出，加上高價豪宅先後成交刺激。他又指，大型單位指數破頂，主要受惠於高價豪宅頻現。自6月28日人民銀行第四次減息起計，該指數7周來更累升4.83%。

 

　　氣氛：買家觀望

 

　　在樓價創新高的同時，中原及美聯數據均顯示，兩行指標屋苑周六、周日預約睇樓量普遍下跌，明顯反映樓市氣氛不如樓價般熱烈。據美聯物業分行統計，該行15個指標屋苑於本周末（9月5日及6日）預約睇樓量錄約672組，按周再跌約4%，已經連跌5個周末。中原地產十大屋苑本周末則錄得540組睇樓預約，較上周再跌1.8%，於低位橫行。

 

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，環球股市不穩，本港樓市前景未明，拖累買家置業信心。踏入9月，發展商推盤步伐不減，更以貼市價開售，當中不乏上車選擇，進一步令二手成交冰封，現時睇樓客多優先考慮一手新盤，二手業主以用家為主，少有大幅減價，預期本月二手交投將持續淡靜。

 

　　結果：成交大跌

 

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，短期二手成交將持續低迷一段日子。他又指出，於9月份，二手樓無論價量都與一手市場相形見絀，特別是股市持續低迷，準買家多冀望二手樓價有更顯著的跌幅。然而，買賣雙方態度迥異，在租金高企下，普遍業主寧可賣轉租也不願擴大議價空間，導致港、九、新界三區周末預約睇樓量齊齊連續下跌。

 

　　港、九、新界三區當中，港島區睇樓跌幅較明顯。中原地產太古城區區域營業經理趙鴻運表示，在同區一手及外區多個一手新盤雙重夾擊下，分散太古城二手購買力和焦點，太古城本月至今暫未錄得成交。

 

　　受環球股市大跌拖累，有少於10%二手業主願意主動減價，減幅介乎2%至3%，但大部分業主持貨力強，未有動搖。太古城本周預約睇樓量下跌12.5%至35組，每呎實用叫價維持在16950元。

 

　　此外，據土地註冊處資料顯示，8月二手住宅註冊量比7月急挫約26.9%，可見二手交投疲弱。值得注意的是，今年首8個月二手註冊金額約2002億元，比去年同期1565億元升約28%，大幅跑贏宗數；同期二手註冊量錄32222宗，按年僅升約2%。在交投未有再升溫，涉及金額卻愈升愈有，似乎離乾升並不遠。

 

　　風大雨大 地產商趕搭尾班船

 

　　本港樓市前景的不明朗，其實從發展商近期推盤動作就不難感受到一二。近期，有多個新盤加推、重售，而市場反應踴躍，紛紛入票，甚至有新盤首日即全數沽出；然而，發展商卻罕見地未有趁機提價。更值得留意的是，有關新盤本身已是樓花期較遠，發展商趕搭尾班船的意圖呼之欲出。

 

　　股災升息兩面夾擊樓市

 

　　據地政總署資料，7月底有待核準的住宅項目預售樓花同意書申請有26份，共涉及13235個單位，涉及單位屬近年高水平。當中，有6個樓花期長達15個月或以上的住宅待批預售樓花同意書，即是發展商正排隊賣緊2016年底或其後落成的住宅。

 

　　發展商賣緊樓花期較遠樓，最合理的可能是開始作準備--倘日後樓價逆轉，出貨滯銷時，就減少出貨規模，從而減低日後大幅削價賣樓的壓力。至於樓市逆轉原因，無非是買家購樓意欲大減及賣家大舉削價賣樓；在本港資金大量外流時，極容易出現有關情況。

 

　　事實上，目前最有可能引發資金大量外流，當下股災已連跌數月，加上美國加息亦為時不遠。在股災及加息憂慮夾擊下，若記者是發展商，亦難免會心急如焚。僅在8月，港股全月下跌約3000點，而且低處未算低。5月以來，恒指連跌4個月，好事之人戲稱為「五窮、六絕、七上吊、八斷氣」。如今踏入9月，市場料美國加息周期已日漸迫近。

 

　　與此同時，據土地註冊處最新資料顯示，上月本港錄得樓宇買賣數量及金額均創近年半新低，當中住宅樓宇買賣更跌穿4000宗水平，創2014年3月後的新低，某種程度上反映了買家購樓意欲不高。