導讀
中交完成對綠城董事會改組之后，綠城現正處于整體轉型階段，除了產品結構調整，今年還將會加快三四線城市去化，適當關停項目公司，控制運營成本。關于成本管控，高管層認為未來必須做到資金成本降到8%以下，根據內部評估，超出8%，凈利潤率就沒有了。
記者 蘇鍶 杭州報道
9月18日，綠城中國控股有限公司(3900.HK，簡稱綠城)董事會宣布，其全資附屬公司綠城房地產集團有限公司作為發行人，已于9月17日完成發行第二批總金額為40億元的境內債券。
綠城此次發行的境內公司債，包括20億元五年期、年化票面利率4.40%的境內債券及20億元七年期、年化票面利率5.16%的境內債券。一名證券業內人士分析指出，綠城發債的時機很好，也有助于推動綠城進入穩定發展階段。
綠城能順利且成功發債，離不開大股東中交集團的背書。億翰智庫研究總監張化東指出，中交的信用背書，對于綠城發債的認購率、規模與利率有充分保障。在資金充沛的情況下，綠城才能進一步擴大規模。對于房企而言，由于利率低、時間期限長、鎖定利率等特點，公司債不失為一家公司的戰略融資工具。
國企改革的中交樣本
作為央企的中交，與民企綠城的重組，是國企改革大浪潮中的一個縮影。
前不久發布的《中央關于深化國企改革的指導意見》提出，將國企分為商業類和公益類，房地產屬于商業類，也就是充分競爭行業。《意見》明確了“國有資本以多種方式入股非國有企業”是發展混合所有制經濟的重要組成部分，此外，對主業處于充分競爭行業和領域的商業類國有企業，要求“國有資本可以絕對控股、相對控股，也可以參股，并著力推進整體上市”。并在推進公司制股份制改革部分，要求“大力推動國有企業改制上市，創造條件實現集團公司整體上市”。
克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，國企改革提倡國企將旗下同類業務進行重組整合，形成合力，對于中交而言，目前旗下地產板塊的資源依然相對分散，不排除將重組整合包括綠城在內的旗下地產業務，實現地產板塊的整體上市。另一方面，國企改革亦鼓勵國有企業通過投資入股、重組等方式，與非國有企業進行股權融合和資源整合，而綠城剛好在其中扮演了非國有資本的重要角色。
而在綠城房地產集團(簡稱綠城房產)董事長孫國強看來，作為大型央企，中交在資本市場有一定影響力，它作為控股股東對綠城中國的背書，可有效降低綠城的財務成本。此外，中交有大量的土地儲備，而綠城有很好的品牌和開發能力。
換言之，中交整合綠城的下一步，首先需要搭建一個平臺公司。9月23日綠城房地產代建管理集團有限公司(簡稱綠城管理集團)的成立就是關鍵一步。孫國強指出，綠城以代建方式，將中交土地儲備和綠城品牌能力結合進行開發，既能讓綠城在開發過程中得到資源扶持，又令中交地產板塊獲得市場紅利。
財務轉型
綜合公開信息，對于綠城此次發債，資本市場有兩個看法：一是目前綠城發70億公司債，全部是用于置換老債，只留下一個多億用于運營資金，基本不存在開發風險；綠城今年一月份評級是AA＋，發債利率也是根據這次評級審批通過，但后來中交成為控股股東，則帶來了評級溢價。
綠城執行董事、行政總裁曹舟南對21世紀經濟報道記者表示，中交完成對綠城董事會改組之后，綠城現正處于整體轉型階段，除了產品結構調整，今年還將會加快三四線城市去化，適當關停項目公司，控制運營成本。目前三四線城市庫存近400萬平方米，上半年已經去化200萬平方米。
分管總體財務的綠城房產集團副總經理吳愛萍則透露，今年8月份完成增發總體規模5億美元、年利率5.875%的美元債以及9月份完成發行70億人民幣(6.3795, -0.0040, -0.06%)公司債之后，綠城實現了兩個轉變：一是到年底財務成本可以降到6%以下；二是資金結構得到改善，目前綠城已經不缺錢，下半年主要工作就是降低成本，主要是工程當中的無效成本。
9月6日，綠城集團召開的房地產內部溝通會中，關于成本管控，高管層認為未來必須做到資金成本降到8%以下，根據內部評估，超出8%，凈利潤率就沒有了。
據接近綠城董事會的人士分析，綠城優劣勢非常明顯，優勢是強大的產品力，劣勢則是出身民企，負債偏高，解決綠城問題的關鍵就是調整資產和負債結構。從資本市場反饋的信息可見，綠城的股權和債券投資人都認可其產品。因此，解決財務轉型之后，綠城的首要問題就是產品去化。
綠城提出來的千億規模，需要建立在財務穩健基礎上。
根據公開信息披露，綠城除了上半年70億拿地之外，下半年還沒有一幅地塊斬獲。“上海的市場一定要進入。”綠城中國執行董事、綠城房地產集團有限公司執行總經理李青岸強調。
據李透露，綠城要確保杭州的龍頭地位，今年必須拿地，但最近兩次舉牌都沒有成功，下一步將改變拿地策略。曹和李均談及，下一步各個區域拿地的指標，將以區域公司庫存與去化速度為標準，倒推拿地數量。
李青岸指出，綠城凈資產負債率一直以來都是在70%-80%。他認為，85%是安全邊際，但是目前要得到大幅度改善，需要有充足的現金流，目前來看，這一問題還不能得到根本性改善。
實際上，目前房地產投資回報率已經在走低，即便是擅長做財務投資的平安不動產，現在投資的資金回報率也降到10%左右，而在行業最高峰的時候，它的回報率甚至達到20%。
中交與綠城如何融合
綠城已被放進中交集團旗下的地產集團，成為5個地產子公司之一。未來怎么融合？
相對于綠地的平臺化管理，中交集團采用的是一套中央集權管理機制。據介紹，中交進入綠城后，已經將其整個管控體系梳理一遍，并形成了三個管理辦法，一個投資管理辦法，這四個辦法從制度層面形成了硬約束。綠城中國董事會的權限什么，綠城房產董事會的權限是什么，綠城房產總經理辦公會的權限是什么。投資管理辦法是指，去哪里投資，一定是經過清算、財務、資產、運營等方面的評價。然后按照管控體系，報到總經理辦公會，大家發表意見、修改方案，最后報董事會通過。在這套體系下，這個企業就不會出大的問題。現在已經按照這個體系在運營了。
李青岸說，第二步，綠城中國今年肯定要與中交并表。明年中交要對綠城中國的整個經營系統下達指標，但具體怎么經營中交不管。中交集團不像管其他的子公司那樣，什么都要管，每個環節都要管。比如，明年給定指標，規模增長20%，利潤給增加15%，這一系列指標確定以后，綠城中國照此去運營。中交據此進行考核。
李青岸稱，目前綠城內部已開始實行資金池策略，以便于內部資金調動。例如上百億的資金和貸款，可以在內部調節，杭州項目可以調到北京。預計明年可以實施。