2015年上半年全國拿地15塊，“高周轉、高去化、輕資產”成法寶

　　近三年40%以上復合增長率的業績增幅，讓香港上市房企旭輝控股集團（00884.HK，以下簡稱“旭輝”）成為房產界一匹“黑馬”。

　　2015年上半年，旭輝共出手了12個土地項目，合計15塊優質土地。“高周轉、高去化、輕資產”的戰略一向被認為是旭輝快速突破發展的利器。然而，與其快速擴張形成鮮明對比的，是近年來旭輝頻頻出現的樓盤質量危機。

　　長江商報記者梳理發現，武漢旭輝御府業主的遭遇，并非旭輝樓盤陷入誠信問題、質量問題的孤例。旭輝在北京、上海、合肥、嘉興等地均出現過承諾不兌現、質量不過關的情況。

　　對此，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認為，驚人的入市速度或將影響樓盤質量，是對業主合法權益造成損害的根本原因。

　　半年拿下12個項目15塊地

　　2013年8月6日，旭輝首次進入武漢市場，便以“黑馬”之勢殺出重圍，以13.46億元奪得武漢光谷一宗建筑面積34.8萬平方米的純住宅用地，樓面價3859元/平方米，溢價率114%，也就是后來旭輝御府所在的開發地塊。

　　然而，2014年全國房地產市場行情急轉直下，同年3月，武漢地鐵集團宣布地鐵2號線南延線改道，旭輝御府離最近的地鐵站超過2公里。雙重打擊下，2014年7月26日，旭輝御府首期開盤，均價7400元/平方米，最低僅6708元/平方米，處于“虧本”的邊緣。即便如此，有數據顯示，旭輝御府開盤當天推出512套房源，僅售出71套，去化率13.9%。長江商報記者25日從武漢市房管局獲知，開盤至今一年多，旭輝御府住房銷售備案數據顯示已售828套，占一期總套數的60%。

　　據了解，旭輝集團制定的2015年全年合同銷售目標是人民幣250億元，同比2014年增長約18%。今年4月份，旭輝董事長林中公開表示，到2017年，公司要實現銷售500億元。

　　“高周轉、高去化、輕資產”被認為是旭輝快速突破的利器。旭輝有其引以為傲的“8611戰略”，即8個月開盤、首次開盤去化率達60%、11個月快速回籠資金。

　　今年8月15日，旭輝與武漢鈺龍集團簽署合作協議，共同投資開發漢陽29萬平方米建面的漢橋村C包地塊項目。通過引入合作方共同拿地開發，特別是與當地龍頭企業的聯手合作，也是旭輝實現新城市擴張發展的不二法寶。

　　根據旭輝發布的2015年半年報，今年上半年，旭輝收獲了12個土地項目，共15塊優質土地，分別位于北京、杭州等旭輝深耕的一二線城市。而據長江商報記者統計，其中僅一宗地塊是旭輝單獨購入，其余11個都是聯手拿地，或前期聯合當地房企拿地，或后期搭伙小股操盤，再者就是直接公司層面合作。對此，標準普爾分析師李俊文表示：“要實現500億元的目標，相信旭輝需要增加拿地，補充土地儲備，以配合規模擴展的需要。”

　　快速擴張留下后遺癥

　　與快速擴張形成鮮明對比的，是近年來旭輝頻頻出現的樓盤質量危機。

　　長江商報記者梳理旭輝在全國各地的樓盤發現，北京、上海、合肥、嘉興等地均出現過誠信和質量等問題。快速擴張帶來了一系列質量和管理上的后遺癥，反復敲響的警鐘能否引起旭輝的重視？

　　對此，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛提出，虧本入市與不兌現業主承諾有可能存在某些聯系。如此驚人的入市速度或將影響樓盤質量，對業主合法權益造成損害，“首先，高層樓道里使用容易脫落和不耐臟的乳膠漆；其次，住宅周邊配套設施不足，僅有小型超市滿足居民日常需求；最后，承諾的居民子女上學問題，無法及時兌現。”

　　同時，殷旭飛分析旭輝在漢首個項目的虧損原因：一是旭輝高價拿地，溢價率高達114%；二是本通向旭輝御府的地鐵線路改線，加上房地產市場下行，導致旭輝集團低價開盤；三是為刺激銷量、回籠資金，旭輝集團經常推出特價房源，折扣較多，讓利給購房者，“旭輝虧本入市主要是考慮到房屋入市后或將存在微利的可能性，而且旭輝集團首次進軍武漢，希望在中西部二三線城市獲得發展。”

　　“目前開發商主導消費者的模式，反映了我國房地產市場仍處于賣方市場階段。”殷旭飛提到，消費者可以選擇以下途徑來進行維權；一是法律途徑，通過向當地房地產行政主管部門提出行政復議、行政訴訟；二是行政途徑，業主可求助消費者權益保護協會來維護自身權益。

　　武漢旭輝御府一期窗戶存在安全隱患。

　　旭輝集團近年來部分

　　被媒體曝光的質量問題

　　2015年9月

　　武漢旭輝御府一期業主向本報投訴，該樓盤墻體現裂痕、住室地板崩裂，承諾對口學校變成“不確定”。

　　2013年6月

　　上海青浦旭輝玫瑰灣業主在微博上爆料，購房時開發商承諾的一戶一車位和人車分流根本未實現。

　　2012年2月

　　北京旭輝紫郡由于項目涉嫌偷工減料以增利，導致房屋質量下降，存在安全隱患。