經濟下行趨勢仍將繼續
先看世界經濟，全球經濟運行情況不太好。不管是同比還是環比，全界的幾個經濟組織，比如世界銀行、貨幣基金組織等等，預測的都是經濟繼續下行。歐洲複蘇的情況也比較差。石油價格比較高的時候，俄羅斯還行，但後來石油價格下降以後俄羅斯經濟開始迅速下滑。全球經濟複蘇對於中國來說有非常重要的影響，因為我們對外依存度還是很高。盡管現在提出一帶一路，但暫時指望不上。
8月份全世界各國進出口經濟貿易值全是負的，除了中國。9月份中國也會變成負，不但進口負，出口也負。進口負還有可原，因為除了貨幣貶值，大宗商品價格也下降了，有一些產品我們進口的量並沒有減少，但額度減少。出口則很難用這個理由解釋。我們預計就進出口來說，今年對GDP的影響是負的。這種情況短期之內扭轉不了，所以不要指望進出口能夠像過去十年一樣有巨大拉動作用。
再看GDP，今年一季度、二季度GDP已經變成兩個7，三季度是6.9。很多人指望三季度是底部，但目前大部分經濟學家分析明年6月份是底部，截至目前下行趨勢將繼續。一、二季度之所以能夠保7，是因為第三產業發展迅速，其中金融業增長17.4%，第三產業尤其是金融業上半年的活躍導致增加了1~1.3個點的GDP。二、三季度GDP下行壓力，大部分來自於CPI，這裏頭和我們密切相關的是物價。中國消費物價已經在持續下降，雖然8月份因為豬肉價格上漲，消費物價漲到了2，但全年平均下來還是一點幾。國際上認為消費物價1以下就進入通縮，一到二之間就是通縮的邊緣，中國已經基本進入一個通縮的經濟狀況。還有一個是工業市場價格，在中國的曆史上還沒有出現過連續43個月PPI是負增長，而且越來越嚴重，沒有任何回升趨勢，這說明工業生產需求也很低迷。
再來看投資。民間投資占固定資產投資65%。政府投資只占35%。最近民間投資迅速下滑，政府投資即使上升也抵不住民間投資的快速下滑。把時間拉長一點，2009年初四萬億強刺激的情況下，政府批准的項目數量和計劃投資額都很巨大。但今年沒有強刺激的情況下，批准的項目數量變少，計劃投資額的部分更低。因此靠政府的錢拉動GDP幾乎不太可能。
如果想投資增長的話得有錢，錢不到位基本上沒什么意義。
先來看看企業，名義上GDP在增長，但企業利潤在下降。規模以上工業企業的主要利潤率下降更快。和房地產相關的兩個重要產業，第一個是鋼材。鋼材產業現在的設備利用率降到了百分之五十幾，通常設備利用率80%合理，低於70%就是產能過剩。那為什么鋼鐵產業不能大量關停並轉，產業結構調整為什么遲遲進行不了，因為這些設備投入以後，賣一噸鋼可能虧一塊錢，但是能拿回來三百塊錢折舊費。如果不生產這一噸鋼，可能表面帳面沒有生產虧損，但少了三百的折舊費，鋼廠得繼續生產。
中國人不是沒有錢，但不在境內花錢。去年中國人境外消費大概一萬八千多億。大家認為這是一個逐漸把消費變成主導地位的一個重要條件。美國GDP當中消費占比70%左右，中國只有30%~40%，與政府投資相關的消費額占50%左右，和國際大部分國家比還是低水平。
房地產開發投資陷頹勢，增速自1984年以來最低
房地產投資和固定資產投資。通常當房地產投資增速高於固定資產投資增速的時候，GDP增速是上升的。當房地產投資低於固定資產投資增速的時候，GDP是下降的。這個多少年來已經成為重大的規律，所以從建國以來，中國的房地產都是國家調控宏觀經濟增速的重要工具之一。增速過高過熱的時候就壓，增速過低或者過冷的時候就刺激。通常是用這個來平衡和拉動。今年我們房地產開發投資增速已經降到3.5，自1984年以來最低。
今年新開工面積持續下降。2014年的1季度土地購置開始出現負增長，一直持續到2013年。為什么2013年出現房價暴漲，因為前兩年土地負增長讓新開工率急劇下降，2013年出現供應短缺，價格上漲後土地供應開始上漲，但到2014年再一次出現土地購置負增長，我們估計這次負增長趨勢可能會持續到明年的三季度。
目前沒地也沒錢，短期內不可能靠政策刺激扭轉樓市頹勢
預測房地產未來的時候，通常第一個指標就是土地，土地供應量。如果土地購置率為負，想投資增長簡直不可能。要想讓投資上去，先得有地。下鍋沒有米，土地相當於房地產的米。但是我們看到的一線土地價格略有上升，為此上海最近停止了一些土地的供應。房價一高就停止土地供應，這不是讓房價更高嗎。所以今年土地價格在一線城市是暴漲的，因為供應量少。而三四線城市實際上賣地不如開發用地市場。很多地方政府寧願不賣地，因為越賣越賠。中央政府要的是名聲，地方政府要實惠。
再看銷售，銷售速度增長很快。兩者之間差什么?價格。我們的銷售面積8月份已經變成正7.2的增長。銷售額是15.3的增長。 雖然銷售面積增長，但還是沒有辦法消化全部的庫存。為什么2008年樓市刺激政策實施後迅速增長，就因為在那時候樓市沒有太多庫存。但是今天有將近6億多庫存，所以很難在短期之內用幾萬億的投資拉動讓房地產迅速扭轉頹勢。
除了沒有地以外也沒有錢。前面看到銷售額增長已經達到15%的增速，但為什么到位資金增長才只有百分之零點幾。原因在於銷售款大部分都用來還賬，所以今年銷售雖然好轉但投資不會增長，因為主要的資金鏈用於還貸，自有資金的增長比例非常非常低。
未來樓市生產供給會越來越低
全國現在約有220億平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城鎮化率計算，我們住宅總量約需要440億左右，就是在現有基礎翻一番，按照十年計算，每年竣工量大概14億，也就是說大概有七到八年的時間基本可以滿足新增兩百多億的工程總量。
但我們不可能一直保持增長到2030年，現有新開工量持續下滑。過去一年多可以新開將近二十億平方米，今年只有六億多。現在的14億自有商品房住宅竣工量大約有九億多，不到十億，還有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建設總量，14億基本到頭。未來生產供給會越來越低。
在建未完工面積還有很多，現在大概有60億左右平方米，很高。但很多可能在停滯狀態，存在基數但不具備竣工積極性。這幾年我們連續完成大概105億，未來發展也會持續，但要讓它永遠按照這樣一條斜線增長不可能。所以我們認為到一定頂峰生產供給這條線會逐漸下滑。
人口結構對樓市影響巨大，老齡化不會削弱住房需求
人口結構對於住房影響巨大。2015年可能是購房適齡人口比例最高峰，以後開始出現下降趨勢。25到35歲之間的人群購房總量大概占總購房量的34.7%，35到45歲之間占35.8%，光這兩者的購房量就占到購房總量的70%。小於25歲大部分都是靠父母(買房)，大於45歲很多以舊房置換。購房適齡這類人群比例2015年以後呈現逐步下降的趨勢，這對樓市影響比較大。
計劃生育到現在為止已經進入嬰兒低潮，網上最近討論要不要全面放開二孩。如果再不放開，未來就業人口的比例將逐步下降。德國是世界老齡化程度最高的國家，德國1960年的人口結構和中國2010年的人口結構差不多。2010年德國五十歲以上人口占大多數，德國老齡化程度高但是他們有錢，人均GDP五萬多美元，我們人均GDP才八千美元，所以大家都在研究中國人未富先老以後會怎么樣。
很多人說我們年輕人不要買房子，以後可以繼承爺爺奶奶外公外婆好幾套房子，這個笑話一聽就不可信，但很多人都信。為什么不可信，因為老一輩子去世你才有可能繼承房子。以後醫療衛生條件越來越好，老人家活得很健康，平均年齡90歲以上，你上哪兒繼承房子去。 德國60年代的時候有7300萬人口，家庭總數1900萬，平均每個家庭3.76人。到2010年，德國總人口8100萬，人口只增加了10%，但家庭數增加一倍多，四千多萬。因為每個家庭人數變少了，從每戶3.76人變成2.03人。老齡化生活不是說代表以後住房需求少了。正好相反，老人越來越多，年齡越來越長，單身老人增加了，家庭變小了，住房需求會增加。1985年時我國每戶家庭平均3.76人，現在全國平均3.02，城市是2.8。北京上海為什么緊張了呢，北京的家庭人口數已經是2.6，上海2.63。現在叫老齡化和少子化，家庭人口結構越來越小，住房不是沒有需求。
樓市區域分化加劇，一線投資回暖，二三線持續下滑
從今年來看，宏觀經濟下行壓力仍然很大，還在繼續加大。我不認為已經到底，GDP不會上升回暖。世界經濟也是如此，美國吵吵很長時間也沒敢加息，一旦加息就崩了。房地產調控動作防控了嗎?沒有，中央政策不明確：一方面想放開房地產相關限制政策，刺激房地產市場，但一旦房地產市場有增長他們就開始猶豫了，住建部出台政策把非限購城市30%的首付降到25%，原來是20%，也就是說現在執行的仍然是從嚴調控政策。我們認為投資持續低增長還會延續，以後能不能上升還得看宏觀經濟的變化。
有沒有有利因素?有，貨幣寬松政策還在繼續。穩定住房消費仍然是中央政府的主要目標，政府還是在想利用樓市來拉動GDP。住建部加大舊房、舊城改造，還在提供資金支持和加大力度。
到年終為止房價開始回升，新建商品房價格低但已經開始環比迅速上升，目前為止七十個大中城市，環比來說上漲速度還是很快的。
從今年往後看，一是區域分化越來越加劇，二是地區之間GDP的增長變化非常大，還有就是刺激政策還會持續，雖然距年底只剩三個月，但我們預計還會繼續出台相關政策。目前我們認為是一個平穩過渡的過程，一線可能漲幅略高，但是二線和三線城市略有交叉，有漲有跌，所以價格總體平穩。明年庫存量仍然居高，還是一個繼續消化庫存的周期。
前面說區域差別加劇，通過數據可以看出來一線城市房地產開發投資回暖，但二三四線城市是一個持續下滑期，非常明顯。另外一線城市施工面積開始反彈，但二三線城市還是持續下降，而且幅度很大。
未來吸引人口的城市才是投資風口
未來投資很重要的一點就是城鎮化。前期政府提出普遍城鎮化，希望農民進城，但部分農民進城沒有戶口，人沒有城鎮化。城鎮化、人口流動這是一個大趨勢，會改變住房需求結構。老齡化加劇以後，年輕人住小房子，老年人住大房子，因為年輕人會回家，而老人通常不去年輕人家。人口流動帶動了什么?帶動了財富和資金。今年深圳的房價增長速度最高，為什么短期之內深圳房價能迅速回升，因為深圳今年互聯網相關就業人口增長率百分之九十多，幾乎翻倍，年輕，有文化，有創意，有能力的人正在向深圳聚攏。另外比如說東三省人口迅速轉移，轉移過程中把大量財富也帶走。所以最終經濟增長潛力決定城市差別，當哪個城市對城市人口有吸引力的時候，就是一個發展趨勢和投資風口。
未來發展過程中，我們更多考慮的是這個城市有沒有吸引人口的潛力，如果沒有，這個城市就不值得投資。很多人都看房價，吸引人口的城市，房價就有繼續增長的潛力。總體而言有一個地方房價上漲就有一個地方因為人口流出而房價下跌。
(任志強原華遠集團董事長，文章轉自正和島，略有調整，僅代表作者本人觀點)