在經歷了上半年的蕭條與冷清后，北京下半年的樓市急速轉暖。在新房和二手房成交量均持續高位運行的情況下，北京的土地市場也迎來了井噴，開發商為了獲取一宗優質地塊，往往需要競拍上百輪，由此也產生了新的單價地王。

 

　　中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，“2015年北京新房和二手房無論是成交面積還是成交金額，都將超過2014年的數據。同時，截至目前，北京市年內共攬入土地出讓金1238億元，由于未來一個月還將有大量土地成交，預計2015年北京土地成交額有望超過去年的1916.9億元，并歷史上首次突破2000億元大關。”

 

　　瘋狂的土地市場

 

　　10月20日下午，經過104輪激烈競拍，葛洲壩以49.5億元、配建4.1萬平方米公租房及6.18萬平方米的農民回遷房的代價，拿下北京豐臺樊家村危房地塊，溢價率高達50%。

 

　　出讓資料顯示，該地塊起價33億元，總建筑面積為20.38萬平方米，需配建1萬平方米公租房及6.18萬平方米農民回購房，回購價分別為8000元/平方米和3800元/平方米。同時，地塊包含大量的配套設施，建成后需無償移交豐臺區相關部門使用管理。

 

　　不過，即便條件如此苛刻，作為今年北京4環內出讓的第二宗住宅用地，還是吸引了大批開發商的關注。除了葛洲壩外，還包括金地集團、中國金茂，中鐵建、中鐵置業。此外，不少企業為了增強競爭力，則采取了“抱團取暖”的參戰方式，其中包括萬科金融街聯合體、中糧天恒首創聯合體以及龍湖保利首開平安聯合體。

 

　　而想要在如此強敵環伺的境地中取勝，付出的代價自然不會太小。張大偉表示，去掉回遷房、公租房和配套設施用地后，該地塊商品房住宅面積只有6.82萬平方米，導致這部分的樓面價高達7.49萬元/平方米。對此，有國內龍頭地產公司的營銷老總直呼：“瘋了。”業內人士也稱，以這個單價計算，項目入市后的價格不會低于15萬元/平方米。

 

　　同時，這一單價也超過了融創2013年拿下的農展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價，成為北京新的單價地王。而該地塊相較農展館地塊，位置及周邊配套均落差一籌。由此，也可以看出北京土地價格的上漲趨勢。

 

　　而3天后的土地拍賣上，北六環外一宗宅地的商品房部分也拍出了2.75萬元/平方米的樓面價，這也意味著未來該地塊商品房的售價將超過4萬元/平方米，而目前其周邊區域在售的商品房價格尚在2萬元/平方米至2.5萬元/平方米。

 

　　此外，當天位于中央別墅區的順義后沙峪地塊，更是吸引了11家房企及聯合體的參與，最終經過41輪競拍，金隅大成以18.5億元，配建7.94萬平方米限價商品房、4.69萬平方米自住型商品住房的代價將該地塊收入囊中。其中商品房的樓面價也高達5.25萬元/平方米，并成為北京歷史單價第9貴的地塊。

 

　　據悉，從2015年10月20日至11月24日，一個月多的時間里，北京將出讓31宗經營性土地和3宗工業用地。這34宗土地合計起價達到了628億元，按照北京目前土地市場平均溢價率40%計算，這34宗地塊最終的成交價有望達到880億元。從而使北京的土地出讓金首次突破2000億元/年。

 

　　值得注意的是，龍頭房企們也在越來越多的把資源投放到北京這樣的一線城市。中原地產的統計數據顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，其中在一線城市投入的占比歷史首次突破了40%，達到了44%。

 

　　高和資本董事長蘇鑫此前也對《證券日報》記者表示，房企之所以加大在一、二線城市拿地的力度，更多的還是源于利潤上的追求和提高資產安全性的考慮，而這也是房企在市場狀況不好時理應采取的“防御策略”。畢竟人流和資金越聚集的城市房價會更加堅挺，且位置越好安全邊界越高。而從實際情況看，目前一、二線城市無論是在房屋銷量和房價走勢上，均好于三、四線城市。

 

　　住宅成交全面超越去年

 

　　實際上，近期樓市的成交情況，也確實讓房企在一線城市拿地時，底氣十足。中原地產研究部統計數據顯示，截至2015年10月25日，北京純商品住宅（剔除自住房等）合計簽約44116套，雖然低于2014年全年，但成交均價達到了29055元/平方米，合計住宅簽約額為1606.69億元，已經超過了2014年全年的1551.4億元。同時，二手房成交套數也達到了153612套，已經遠遠超過2014年全年，全年成交套數有望達到19萬套—20萬套。

 

　　而這一成績還是在上半年樓市慘淡的背景下完成了，更凸顯出下半年樓市的火熱。

 

　　此外，北京的豪宅市場也是持續火爆。截至目前，2015年北京售價超過10萬元/平方米豪宅項目成交大幅攀升。整體簽約套數達到了188套，即便剔除盤古項目集中簽約的96套，也達到了92套的歷史最高紀錄。此前最高的年份也只成交了28套，今年年內的成交已經是過去最高年份的3倍。市場人士預計北京全年超過10萬元/平方米的豪宅成交套數將超過250套。

 

　　而曾經的單價地王北京壹號院（即農展館地塊），近期也成交了3套商業房源，均價高達19.5萬元/平方米，同時還有3套已經被預訂。而19.5萬元/平方米的售價也刷新了北京同類產品售價的新高。

 

　　顯然，在這種情況下，動輒5萬元/平方米、7萬元/平方米的樓面價，房企自然也是敢于接收。

 

　　據悉，北京成交樓面價超過3萬/平方米的地塊已有38宗，這其中樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，樓面價超過5萬元/平方米的有5宗，樓面價超過4萬元/平方米的有11宗。這也意味著，房價預期在15萬元/平方米左右的項目將有10個（樓面價超過5萬元/平方米的），售價超過10萬元/平方米的項目合計將有21個，再加上市場上現存的部分老項目，未來北京單價超10萬元/平方米的項目將有50個。

 

　　“北京商品房市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售的物業中低端占比非常少，北京從2015年開始，非常明顯的出現自住房擠占普通住宅市場的情況，這也使得商品房部分的地價大漲，未來項目高端化將成為趨勢。當然，這種高端化的價格，與過去的住宅產品并不一致，目前高端市場外移并不能簡單的視同房價的上漲，未來市場的劃分會逐漸差別化。”張大偉表示。