“政策層面目前中央已經基本放開，除了幾個一線城市之外，多數地方對房地產的政策已由穩定變為刺激，預計四季度各地將集中出臺相關政策。”東部某省住建部門官員張建(化名)對《華夏時報》記者表示，據他所知，就在國慶節前后，不少地方政府官員紛紛進京“開小會”，希望中央相關部門給予更多政策支持。

 

　　“從中央層面來看，對房地產政策的口徑目前歸為‘穩定’而非‘刺激’，因此并沒有專門政策出臺。如果信貸調整無法帶來房地產投資數據的改觀，下一步或將會繼續在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面有所動作。”國務院發展研究中心一位負責人指出。

 

　　赴京要政策？

 

　　“從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬元。”中原地產市場首席分析師張大偉認為，房地產市場已迎來政策最寬松階段，但從目前市場形勢來看，10月樓市成交同比來看仍將下滑，因此不排除后續還會再次降準降息。

 

　　對于地方政府而言，消化樓市庫存與拉動房地產投資雖然密切相關，但卻難以找到一條行之有效的解決途徑。顯然，住宅銷售回暖未能激發住宅投資增長。

 

　　根據國家統計局公布的最新數據，今年前三季度，GDP首度跌破7%，降至6.9%。全國房地產開發投資增速持續回落，2015年1-9月全國房地產開發投資增速為2.6%，較上年同期下降9.9個百分點。

 

　　“本次央行雙降以及從去年年底開始的多次降息，盡管此次降息之后住房貸款利率降到近年來的最低水平，但對樓市實際產生的邊際效應已經逐漸減弱，對于庫存量仍然巨大的多數城市而言，仍需要更加直接的刺激政策來提振行業信心。”華北某省政府官員告訴記者，近期他曾兩次趕赴北京，就政策能否在更大層面上放松與中央進行溝通。

 

　　“從目前來看，中央仍然把經濟政策的調整重心放在信貸及貨幣政策，希望通過降低首付比例、房貸利率及增加銀行在信貸方面的資金投放來穩定住房消費，但是對于地方政府而言，政策落地難、起效慢已成為‘通病’。”張建告訴記者，尤其在二三線城市，樓市成交增幅緩慢，庫存巨大，銀行仍需控制風險，此前出臺的首付比例降至25%政策，仍有銀行難以實行。

 

　　上述國研中心負責人指出，中央對房地產投資增速下降設置“紅線”，如果信貸調整無法帶來房地產投資數據的改觀，下一步或將會繼續在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面有所動作。盡管目前已有多個城市實行了稅費優惠、減免、補貼等措施，但如果中央表態則將釋放不同信號。

 

　　實際上，近期，中央在降低房地產交易環節稅費方面已有動作。根據國家發改委發布的消息，自今年10月15日起，將減免12項行政事業性收費標準。其中對房地產交易手續費進行了減免，其中新房由現行的每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現行每平方米6元降為每平方米4元。

 

　　“減免的費用很少，但仍有信號意義。”國務院發展研究中心一位負責人表示，在稅費方面的減免或補貼有很多辦法，比如調整普通住宅認定標準、降低地方戶籍準入門檻等，隨著房地產拉動經濟作用的提高，預計接下來將有更多地方政府出臺相關的刺激政策。

 

　　以深圳為例，上半年領先全國房價上漲的深圳，近期出現了房價見頂回落跡象，住宅成交也有所放緩。深圳樓市微調政策隨之而來，2015年10月1日起，深圳將調整普通住房價格標準，調整后，10個區域的普宅總價上限在200萬元至490萬元之間。

 

　　地方去庫存之戰

 

　　房地產行業的帶動作用無疑被寄予厚望。不過，疲態猶存的房地產能否成為“救火隊”卻成了讓業內擔憂的現實問題。

 

　　實際上，在此前的多輪救市中，中央及地方政府已經推出了多項“救市”措施，近期就有降低首套房首付比例、取消限外、推進公積金異地貸款等政策出臺，但全國樓市仍然難見起色。

 

　　根據世邦魏理仕監測的15個重點一二線城市來看，9月份，銷量同比增幅由8月的34.0%大幅趨緩至17.9%，環比較8月甚至下降了7.4%。這主要是由于二線城市銷售勢頭減弱導致，一線城市基本保持了之前的增速。

 

　　“銷售放緩的市場環境下，二三線城市的庫存壓力繼續增大。”同策咨詢研究部市場總監張宏偉表示。

 

　　同策咨詢研究部報告顯示，截至9月底，全國共38個城市商品住宅累計庫存余量為34867萬平米，在維持了8個月基本持平或小幅下滑的態勢后，9月又出現一定幅度的上揚，環比和同比分別上揚3.3%和3.4%。其中，二線城市存銷比為14.91個月，臨界壓力范圍值上限，存在房價下滑的傾向；三四線城市存銷比為28.94個月，遠超合理區間，存在顯著的降價壓力。

 

　　這則意味著，地方政府的去庫存之戰仍然困難重重。為此，多地政府部門已在近日出臺“新招”。

 

　　近日，重慶發出通知，要求對資金困難的房地產在建項目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸，鼓勵金融機構合理配置信貸資源，提高房地產開發貸款和個人購房按揭貸款額，以適當緩解房地產投資逐漸下滑的局面，并加快去庫存。

 

　　山東省也在近日出臺政策，提出鼓勵房地產企業將商品房改造為電商用房、教師公寓、養老地產、旅游地產。

 

　　住建部原副部長、中國房地產協會會長劉志峰在“中國老年住區百城聯動計劃啟動儀式”上指出，開發企業在新建小區中配建一定比例的養老公寓是必然趨勢，未來將引導和帶動部分住宅社區進行改造建設運營。而這也可以成為地方政府借力去庫存的契機。

 

　　“商品房通過改造、回購等去庫存的方式已有先例，此前住建部提出政府部門可將商品房回購用作保障性住房，如今山東省的政策可以說又將商品房改造用途繼續放大，其主要原因與當地庫存較大不無關系。”上述國務院發展研究中心負責人指出。

 

　　據中信建投研究發展部最新報告顯示，僅今年9月份，就有至少6個地方發布救市新政。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地方頻繁救市的主要原因還是巨大的庫存壓力。

 

　　不過，對于中央及各地頻繁出臺的救市政策，張宏偉則表示擔憂。他認為，在政策刺激下，年底即將出現的繁榮景象背后或將潛伏危機，多輪救市政策不斷透支樓市需求，這對于明年樓市來講或將是一個利空消息，這意味著樓市需求危機有可能在2016年三季度爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期。