香港零售業寒意漸濃 商舖租金上演高臺跳水

 

　　【香港商報網訊】過去十年，本港物業價格持續攀升，當中商舖更是以倍數上升。差餉物業估價署數字顯示，今年9月私人零售樓宇租金指數為185.3點，10年間升幅高達78.3%，同期售價指數亦不遑多讓，升幅高達271%。不過，花無百日紅，面對當下本地乃至外圍諸多不利因素沖擊，商舖的強勢似乎快將扭轉，甚至有人揣測租金將要上演一場「高臺跳水」，連帶售價齊齊下挫。香港商報記者 鄭達偉

 

　　本地零售市道回暖無期，各界早有共識，當中最明顯的指標，莫過於以往炒上天價的一線地區舖租，如今卻連爆「劈租」潮，反映市場普遍看淡零售業前景。以零售主力區銅鑼灣為例，單是近月就頻錄「劈租」個案，部分跌幅更相當驚人，屬近年區內罕有，如由太子珠寶鐘錶承租的羅素街58號4800平方尺地舖，舊租約為每月290萬元，惟集團與業主展開一輪「拉鋸戰」后，新租金大幅下調21%至約230萬元。

　　租戶奪話語權

 

　　此外，其他一線區商舖同樣難獨善其身，包括旺角西洋菜南街，早前就有業主「劈租」近三成，出租予化妝品牌店，顯示零售「冷風」沖擊下，過去多年由業主「壟斷」的叫價話語權，已逐步轉向租戶，變相為跌價創造先決條件。

 

　　值得注意是，上述個案僅屬冰山一角，目前市場「劈租」風氣持續，租金下調壓力有增無減，據差餉物業估價署數據顯示，上半年四大核心零售區舖租，已累跌約6%，當中港島區平均尺租更急跌兩成至約126.3元。惟即使業主有心「割價」，也非所有租戶受落。同樣以銅鑼灣羅素街為例，原由英皇珠寶鐘錶以月租250萬元承租的59號地舖，市場消息指，盡管業主大幅「劈價」，惟集團仍堅決落閘遷出，成為近10年區內「一線一」舖位罕有被「主動舍棄」的案例。另外，該地段60號地下B舖，本由著名鐘錶品牌以每月85萬元承租，集團亦無視業主「一減再減」堅持離場，令舖位懸空，終須以降價23%租予零食散貨商，為地段迎來珠寶及藥房以外，難得一見的「萬綠叢中一點紅」。

　　二線區舖料跌20%

 

　　不過，盡管目前銅鑼灣區商舖空置率已進一步攀升至約7%，惟美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，次一級商戶仍難以進駐區內，他解釋，該等地區商舖均由高檔珠寶商戶承租，若每月租金為300萬元，即使降價一半，亦僅有高價品牌商戶有能力承租，因此預料租金下跌，仍難令區內商舖組合回復多元化。

 

　　他又預期，一線舖租持續下調將引發漣漪效應，波及其他二線地區的商舖，但鑒於過去二線區商舖升幅明顯較落后，故下調幅度僅處於正常調整範圍內，估計下半年跌幅為15%至20%。但他強調，商舖市場自2003年「沙士」后便持續興旺近12年，是次碰上零售業寒冬，無疑是一次大調整，料短期內亦難見好轉跡象。

 

　　不過，有業界人士則持相反意見。世邦魏理仕香港商舖服務部執行董事連志豪指，奢侈品牌陸續調整租賃策略，紛紛欲節省成本而遷出一線地區，另一邊廂，中檔品牌則計劃以較低租金進駐，故業主不得不面對環境轉變下，將為中檔零售商提供擴張的機會。他又預期，本港核心地區租金經已見頂，短期內看不見重新洗牌及再拾升軌的可能。

 

　　商場暫未見下調壓力

 

　　商舖受挫「避無可避」，那麼商場租金走勢又如何？以現時本港超過1億平方尺的商場面積計算，商場租戶無疑是一個強大的消費品供應源，同時商場對零售風氣轉變的敏感程度也絕不下於一線地舖，但黃漢成認為，是次調整多針對商舖，料對商場租金影響有限，因「依家大多數商場用拆租及分成的形式出租，商戶底租本身就好低，同埋商場的消費對象集中本地人，所以旅客減少的影響相對輕微。」

 

　　此外，中大經濟學系副教授莊太量認為，本港整體商場的出租率向來高企，過去一直是「商戶搶住排隊進場，商場唔驚無人租」，故暫時未見商場有太大的下調壓力。反觀，他強調現時商舖租金趨勢「一波波」地去，一線地區下跌將影響二線地區，料下半年一線地區舖租會下調三成至四成，而二線地區跌幅則介乎一成至兩成。

　　商廈前景跑贏大市

 

　　年初至今，本港商廈大額成交個案時而有見，如英皇國際斥資13億元將中環永杰中心全幢收歸旗下，創年內商廈成交價新高，反映商廈有價有市。隨著中資證券及金融機構來港擴充，并對寫字樓需求持續增加，商廈租金及售價亦同步趨升，若以按年最高成交尺價同比，租金及售價分別約有11%及28%升幅。

 

　　商廈未見下調壓力

 

　　不過，隨著內地經濟轉趨向下，市場擔憂中資企業會否因此而放慢來港拓展步伐，從而令商廈租金和售價受壓。美聯物業商業部董事翁鴻祥認為，內地股市波動，無疑減慢部分中資企業進駐步伐；惟他強調，香港仍屬他們面向國際的「跳板」，預期中資企業對寫字樓的需求仍會增加，短期內看不到租金及售價下調的壓力，但升勢放緩就在所難免，估計今年全年租金及售價仍有6%至7%的升幅。

 

　　翁鴻祥又指，對比商舖及住宅物業，目前商廈的前景相對明朗，因市場的不利因素不多，諸如旅客減少、政府「加辣」等均未有影響商廈交投；相反，在「滬港通」、「基金互認」，以及快將落實的「深港通」等均有利商廈市場。加上面對零售業疲弱，部分投資者由商舖轉買商廈，相信對商廈租金及售價有所支持。

 

　　甲廈售價連漲10個月

 

　　事實上，翻查差餉物業估價署資料，9月份甲級商廈售價指數為416.3點，按月上升0.51%，屬連續10個月向上，若按年計算，升幅更達10.3%。目前中環、金鐘區商廈每月尺租為105元，按季上升近3%；港島東升幅雖放緩，但仍按季微升1%至每尺43元；至於九龍東則按季增長約5%至35元。

　　早年低價買 工廈無沽壓

 

　　內地實施改革開放，成功吸引大批本港廠商北移，卻留下大量懸空的工廈。對此，政府銳意於2010年4月推出活化工廈措施，令空置多時的工廈「重拾價值」。對比政策實施前后，工廈售價及租金明顯歷經一場大蛻變。差餉物業估價署資料顯示，2010年4月本港私人分層工廠大廈售價及租金指數，分別為269.6點及107.2點，惟最新指數躍升至744.1點及178.7點，5年多以來升幅分別達到1.8倍和67%，前者跑贏同期整體物業升幅，后者則繼2009年7月后，再度在2014年4月追貼私人住宅的升勢。

 

　　活化政策功不可沒

 

　　工廈樓價節節攀升，活化政策可謂「功不可沒」，惟政策將於明年3月底「完成歷史任務」，未來工廈樓價走勢難料。美聯工商董事陳偉志預料，短期內申請個案將有所增加，因普遍業主會「入紙申請當買個保險」，惟他強調，活化工廈需時，而目前股市波動及銀行收緊借貸等因素，經已拖累工廈交投量，估計全年跌幅會達到10%至15%。不過他認為，基於工廈多屬業主早年購入，故當前面對的壓力亦不會太大，加上市場上肯減價的個案不多，故年內工廈售價亦難下跌，估計按年持平，惟他預期，當措施完結后，屆時業主叫價亦相對「無目前甘進取」。

 

　　不過，有地產界「白旋風」之稱的陳清白則認為，目前內地及本港經濟氣候已進入寒冬，先是波及商舖租金及售價，繼而滲透至商廈，并形成連鎖效應，相信工廈亦絕不能獨善其身，估計下半年工廈售價「唔慌好」，他認為樓價經已見頂，并正轉勢，未來將持續下跌。