本周，「深圳單一項目日成交超過60億元」的新聞刷新了地產界的單盤日銷紀錄。這驚人銷售成績的背后，究竟是什麼在推動著？我們以這半年幾個開盤認籌超過20億元的項目為切入點，從市場、企業、項目這三大視角分析熱銷背后的原因。
需求旺盛城市占主導
上海始終維持調控力度，資金面不放松的同時，政策面有所收緊，市場成交情況總體平穩，高端改善市場長期由賣方主導，供小於求。而深圳則受到股市「牛市」和香港購房需求外溢的影響，今年第二季度起市場異常火爆。另外，2014年底以來，第一批超大體量的舊改項目逐漸入市，新盤供應量極少。
「非典型」房企占多
縱觀幾個單盤日銷超過20億房企，它們整體負債率較低，普遍未上市。根據2015年中報，華潤置地凈負債率33.7%，港資企業九龍倉的凈負債率僅19.6%，均低於典型房企的水平。「非上市」則允許它們更靈活地制訂開發和銷售計劃。如上海地產，作為上海國資委旗下企業，它在上海有大量土地儲備，卻并不急於開發銷售。其周轉雖慢，但通過等待地價上漲，能夠獲取更高利潤。鴻榮源在2015年銷售爆發首進TOP 100榜單，僅源於幾個項目的貢獻。
普遍「單價高」
「單價高」一方面源於「位置好」。日銷超過20億的項目幾乎全部位於城市中心位置，單價大多在7-10萬元/平方米，如尚海酈景和濱江壹十八位於浦東濱江位置，仁恒公園世紀宣傳時更是打出了「世紀公園最后一個新盤」口號。而鴻榮源壹城中心作為唯一一個單價低於5萬項目，則擁有超過1600套推盤量。
另一方面在於「拿地早」。相對於普通項目而言，大體量舊改項目的拆遷過程導致其開發速度更慢，每批項目間隔更長，容易引起「哄搶」。如瑞安旗下瑞虹新城2012年來開發了六期，至今還有地塊待拆遷；大沖村舊改項目華潤城潤府花費了8年開展拆遷談判。綜上看來，在熱銷項目的背后，好地段、好價格、好時機，每一項都必不可少。
易居中國克而瑞諮訊集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)