周二，受房貸利息抵稅傳言的影響，房地產板塊午后集體爆發，板塊整體漲幅近5%，帶領滬指一度漲超1%，其中萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、金融街(000402.SZ)、中江地產(600053.SH)等10餘個股漲停，華遠地產(600743.SH)、合肥城建(002208.SZ)等也漲逾9%，萬科A更是以16.58元/股的價格創出了近7年來的股價新高。有專家表示，房貸利息抵稅是舊聞新傳，有關部門還在評估房貸利息沖抵個人所得稅的可行性，仍有諸多問題待明確，具體方案出臺時間未明，一旦落實，對於樓市而言無疑是重磅級利好，有助於消化巨大庫存。香港商報記者 張幸

 

　　樓市新政有助去庫存

 

　　事實上，房貸利息抵稅的意見性文件早已下發。今年5月，國務院批轉了發改委《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案，并將於2017年付諸立法。意見特別提到「完善稅前扣除」改革，其中重要內容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

 

　　所謂房貸利息抵稅，一般而言，是指在計征個人所得稅時，將房貸產生的利息作為稅前減除項扣除，對扣除后的收入部分再計算個人所得稅。這也就是說，可以為個人節省房貸利息15%到45%的錢。

 

　　舉例來說，假設購房者A購買總價250萬元的普通住宅，200萬商業貸款月均還款13927.74元，其中5594.40元是利息支出，購房者A的稅前月收入是2萬元，按照現在的個稅政策來算，扣除四金、稅基等應納稅2459.02元，但是如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，那麼其他條件不變的情況下，購房者A的應納稅額為1097.42元，減少1361.6元，相當於節省了利息支出的24%。

 

　　深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對本報表示，房貸利息抵稅是從稅收政策層面去活躍市場，普惠性強，一方面可以減輕購房者的資金壓力，另一方面可以刺激無房者對購房的需求，因此一旦政策出臺，對樓市是重大利好，可以緩解庫存壓力大的問題。

 

　　中國房地產協會副會長任志強指出，目前房地產投資增速下降、庫存增速上升，對於宏觀經濟來說是相對危險的。對於目前面臨的去庫存壓力，最有效去化政策是有限額地進行個人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個貸利息沖抵個人所得稅。他表示，減免稅收促進去化此前曾有過成功案例，上世紀九十年代末上海為了消化庫存宣布購房減免個人所得稅，并增加了「藍印戶口」政策，上海很快扭轉了庫存量太大的現象。

 

　　諸多問題仍待解決

 

　　值得注意的是，上海雖然依靠減稅消化了庫存，但由此引發的問題是，很多高收入者也踏入了買房的行列，他們利用高收入高退稅的機會，大肆購買高端房產，使得這部分物業的價格不斷拉升。有論者指出，相比於購買普通住宅的購房者，這條政策對於購買高檔住宅且工資水平較高的人群減負效果更佳明顯，如果按照統一的標準給購房者減稅，這意味著越有錢的人省得越多，普通打工仔省的相當有限。

 

　　宋丁認為，政策制定首要考慮的是活躍市場，引資金進場化解供過於求的困境，其次才會考慮對不同收入人群利益均分的問題，這需要實行差異化政策，在確保高收入人群獲得利益的同時，讓低收入人群也能相對平衡的獲得相應利益。

 

　　「不僅不同收入人群需要差異化免稅標準，不同的城市之間也需要，像房地產消化起來很困難的三四線城市就需要這些細化政策，并強力推行，但像深圳這些沒有庫存壓力的一線城市其實不需要依靠抵稅政策，深圳房價今年以來暴漲了40%，就是因為330政策的不恰當實行，因此，根本不同人群、城市的具體情況來制定政策是很重要的。」宋丁說。合富輝煌市場首席分析師黎文江則認為，個貸利息沖抵個人所得稅的提法雖然不錯。

 

　　不過，在操作上如何簡易可行確實值得研究，是直接減免了所得稅把錢劃入買家按揭貸款的賬戶，還是由收取所得稅的地稅部門去與按揭銀行之間相銜接，夫妻共同還貸，夫妻雙方的納稅抵扣項該如何計算，房貸利息是否應算作雙方的納稅抵扣等，這些都是解決問題的關鍵點。

 

　　由此可見，免稅的具體標準怎麼制定，怎樣才是公平，又涉及到征求社會意見等復雜的工程，這無疑是加大了個稅改革的設計難度。