本港樓市正式確認跌勢。差餉物業估價署的最新物業報告顯示，10月份私宅售價和租金同步下挫，終於結束過去多月的上升勢頭，售價按月下跌約1%，其中大單位更跌3.3%，而租金則微跌近0.17%，成交量亦按年減半至只有3300宗。事實上，許多即市消息和先行指標均已吹出淡風，由一手新盤頻以低於同區的售價開賣，到坊間最新樓價指數創出9個月最低，均透露樓市已經逐漸轉角，下跌風險愈來愈明顯。

　　的確，昔日支撐樓價的利好因素，隨著時間推演都恐變成利淡因素。

　　首先就是息口。美聯儲本月加息基本勢在必行，意味持有物業的成本將會上升。誠如其主席耶倫所說，往后加息步伐較首次加息日期更為重要，市場也普遍預料美息不會過快上調，不過，箇中影響還是不容低估，美聯儲今輪加息目標便一直訂於3厘以上，并且最快2至3年內實現。加息3厘將為香港帶來什麼影響？一方面，供樓負擔比率會由現時的64%進一步攀至83%，即是已上車者將百上加斤、未上車者就更難上車；另一方面，在最新私宅回報率低至2.2%至2.9%的情況下，亦意味加息后風險最低的現金存款或較投資磚頭更加吸引，理論上資金勢必會從樓市撤出。也就是說，由用家到投資者的置業需求均會下降。

　　與此同時，住宅供應也正在增加。短期來說，發展商爭相加快推盤速度，以至一手買賣占整體成交的比率升至43%，較諸過去的兩三成為多，加上種種折扣及按揭優惠，無疑都對整體樓價產生壓抑作用，包括將最新價格傳遞到二手市場——如果樓價指數納入一手數據，則可能更早下跌且跌幅更大。長遠而言，港府也在積極增加土地供應，未來3至4年潛在供應量便多達8.6萬伙，較預測需求量還要高出兩成，這既肯定有利紓緩住屋困難，包括提高人均居住面積和居住質素，也必然有助滿足住屋需求，穩定樓價。

　　環球經濟前景變得不明朗，亦令本港樓市前景變得不明朗。首先，內地客南下購物及買樓的需求，近期已經大幅減少；而本地零售消費市道轉弱，兼且醞釀在新年過后爆發裁員潮和結業潮，都可能打擊市民的購買意慾及消費能力。經濟與樓市同時下行，更恐形成惡性循環，令整體市況雪上加霜，也莫說樓市一旦崩潰的嚴重影響。

　　所以，有鑒樓市的下行風險，有關方面必須及早應對。事實上，港府已采取了多輪調控措施，例如收緊按揭成數和加強壓力測試等，均可減輕金融體系及整體經濟的風險。而為了確保政策到位，當局必須堵塞一切可能造成系統風險的漏洞，包括嚴格審查所有成交都須符合相關按揭和壓測要求，以及有效監管不同金融機構的加按安排等。總之，引導樓市健康發展，確保其平穩地軟著陸，港府一定要打醒精神，這場風暴已日漸逼近了。香港商報評論員 李明生