【香港商報網訊】記者曾展榮報道：美國聯儲局正式宣布加息后，香港銀行雖暫未有跟隨加息，市場卻已普遍預期本港樓價將受壓，明年有機會最多跌一成；部分二手樓業主更立即大幅減價，意圖走貨。對於后市，本港多間地產代理行認為，明年首季無論是一手或二手市場皆會出現降價潮，惟相信大批買家會趁樓價回落入市，反令本港農歷年前后或現「小陽春」。
被問及美國加息0.25厘對本港樓市影響時，不少外資行答案都是「影響有限」。當中，仲量聯行董事總經理曾煥平表示，美國醞釀加息已久，消息早被市場消化，料加息僅會造成心理影響。該行維持原來預測，相信2016年樓價僅下跌0%至5%。若加息確定為漫長加息周期的開端，以及本港住宅新供應大幅增加，才會對樓市有顯著的影響。
對港房地產需求影響將延遲
世邦魏理仕研究部亦認為，由於美國加息步伐將會循序漸進，因此對本港房地產需求的影響將延遲，直到2016至2017年加息幅度較大才更為顯著。該行又指出，除了街舖須面對需求風險增加而有壓力提高回報率外，其他物業回報率大致持平。
萊坊則認為，香港房地產市場的長遠影響更多取決於中國的經濟狀況，這將對香港的經濟及民生產生長遠的影響。盡管未來住宅供應增加，一般住宅樓價已接近本周期的頂峰，預計明年一般住宅樓價將輕微下跌5%至10%。
至於本港地產代理則估計，今次對本港業主心理上影響更大，料不少業主會開始大幅減價，希望在樓價仍算高水平時出貨。中原地產亞太區住宅部行政總裁陳永杰表示，目前發展商推盤開售時已考慮加息因素，但銷情仍不理想，預料明年新盤樓價仍會下調或增加優惠最少一成，銷情才會較好，未來發展商或推出更多優惠。
農歷新年后或現小陽春
陳永杰更認為，相對「有很多牌在手」的發展商，二手樓要成功賣樓，就只有主動大幅退讓，預期二手樓需由現價調低一成至一成半，才會吸引買家不選新盤而買二手單位。他又預計，明年農歷新年后有機會出現小陽春，因本港未見會大規模經濟衰退，但樓價卻見回落，料下月一手銷售可升至約2500宗。
香港置業高級執行董事伍創業亦認為，美國加息塵埃落定，有助消除樓市不明朗因素，近月市場的觀望氣氛料一掃而空，可誘發更多業主減價促銷，料市場減價盤將陸續出現，加上預計本港短期內不會跟隨美國加息，按息仍處於低水平，準買家供樓負擔變化不大，反促使有意置業者伺機入市「執平貨」，加快入市決定，有助刺激二手成交。
不過，亦有代理指，基於經濟環境可能轉弱，再次呼吁香港政府考慮「減辣」，即放寬甚至撤銷樓市調控措施。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，本港經濟環境轉弱及未來供應勢增的夾擊下，樓價下調壓力增加，新置業人士供樓負擔或因樓價下跌而減輕，種種「減辣」條件已經醞釀。為避免物業市場大上大落，對本港整體經濟帶來負面影響，當局可考慮逐步為樓市「減辣」。
利嘉閣地產總裁廖偉強認為，最近樓價走勢明顯向下，政府的樓市措施主要目的是遏抑樓價以免升勢過急，辣招已達預期效果，故此建議適度放寬部分辣招，作出微調，將有助增加放盤以紓緩供應，對整體經濟氣氛有正面影響。
至於樓價方面，代理普遍料明年樓價跌幅為10%或以下，但主要原因不是美國加息，反而是內地及本港經濟增長可能放緩，以及預期未來供應量增加，均對樓價構成壓力。當中，美聯物業首席分析師劉嘉輝直言，加息并非決定樓價走向的唯一因素，現時對樓市影響較大的因素反而是經濟環境轉弱以及未來供應勢增兩大層面。
市場：太古城即劈價100萬
由於憂慮美國加息會打擊樓價，二手市場業主在議息結果出爐前后已見行動，部分大幅減價沽貨，例如有太古城業主肯減價100萬元。同時，一手樓卻有「不變應萬變」跡象，信置（083）西貢「逸瓏園」昨日更公布銷售安排，盡推兩張價單96伙在下周二（22日）賣樓。
中原地產太古城東山閣區域營業經理趙鴻運表示，美國聯儲局剛宣布加息，本港港島指標性屋苑太古城的業主反應出現兩極，部分選擇封盤不賣。當中分行錄得鳳山閣高層C室，業主見加息后樓價有機會下調，選擇封盤，不希望平賣單位。
但有部分業主選擇大幅減價，分行同時錄得海景花園中層F單位，實用面積897平方尺，建築面積983平方尺，業主原先叫價1550萬元，加息后即減至1500萬元。同時建安閣中層H單位，業主本月叫價950萬元，加息后感買家入市更審慎，需提供較大議價空間吸引買家，加息后減至850萬元。
美聯物業荃灣環宇海灣分行營業經理陳曉昇表示，美國宣布加息后，業主議價空間勢增，現時區內議價幅度約一成，業主減價才有成交，其中荃灣爵悅庭西爵軒中層E室，建築面積約為612平方尺，實用面積約為450平方尺，最后一口價減15萬元后，以約515萬元成交，折合建築面積尺價約為8415元，實用面積尺價約為11444元，低市價約半成。買家本來租住物業，見上址價格吸引，符合預算，故拍板入市。
發展商未因加息更改推盤步伐
在一手市場，發展商相繼表示不會因加息而更改推盤步伐。新地（016）代理業務部總經理張卓秀敏表示，新地元朗「峻巒」第1A期推盤步伐并未受到影響，計劃年底前或再加推。新世界發展（017）銷售營業及市務高級總監楊文亦表示，是次美國加息為市場預計之內，集團推盤步伐不變。
業主:憂按息遲早加
香港樓價下跌可能性在美國加息后增大，不少準買家會有遲買會較好心態。但準買家其實都要「預多筆」，因為一旦本港按揭利率跟隨上升，每月供款亦同步增加。特別是美聯儲或明年累積加息1厘下，如果買家無預留額外資金，便隨時供不起樓，被銀行收回單位。
以300萬元樓價，借六成按揭，還20年作為例子，目前市面一按揭利率多為2.15%，相當於每月供款為9234元。在按息上升0.25厘后，每月供款僅多216元。不過，一旦按息累升1厘，每月供款已破萬，每月多884元，如果累加2厘，每月供款已多了約1800元。
以供款收入占比計算，假如家庭收入為3萬元，上述例子最初比例為31%，屬健康水平。加1厘至約34%，加2厘已約37%，即近四成。由此不難看出，如果本港加息步伐急促，業主供款負擔有可能明顯加劇，特別對於家庭支出較高的買家。
因此，中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦建議，市民入市前考慮供款占入息水平比率少於40%，以降低於加息周期對供款的影響。她又指出，本港目前資金高度充裕，加上加息初期港美息差不大，資金流出規模相信不大，料明年香港銀行同業拆息（Hibor）只會緩步上升。即使拆息率先上升將對H按用家影響微，原因是大部分H按均設以P按市場息率為基準之封頂息率。若拆息上升，H按用家可按P按息率供款，P不加之情況下，息差升幅僅約0.2%。香港商報記者曾展榮