【香港商报网讯】记者郑达伟报道：本港楼市转吹淡风之际，美国亦正式启动近10年来的首次加息，无疑令本港楼市雪上加霜。有代理指出，在本港经济渐见放缓下，估计明年整体楼价跌约5%至10%；逾千万元豪宅更会跑输大市，楼价将下跌约15%。

　　整体楼价或跌5%至10%

　　香港置业高级执行董事伍创业昨日表示，尽管本港银行暂未跟随美国加息，惟楼市早已应声下挫，预期明年楼市持续低迷，整体楼价会跌约5%至10%，逾千万元豪宅更有机会跑输大市，呈价量齐跌局面，楼价将跌约15%，主因受金管局调低按揭成数影响，犹如为豪宅加上「紧箍咒」，市民难以借贷，换楼速度严重受到影响，「细楼换大楼」的情况大幅减少。同时内地买家认购本港豪宅的比率持续减少，难免拖累豪宅表现，除非金管局放宽「逆周期」措施，否则明年豪宅仍难突破。

　　另外，香港置业行政总裁李志成透露，在6月港股爆发小型股灾后，豪宅成交量早已渐见萎缩，至於港股最近出现「9连跌」，亦直接波及豪宅市场，使豪宅楼价跌势加剧，市场一度出现大幅劈价成交个案，如大埔比华利山就曾录得一宗「劲蚀」3000万元的成交个案，反映部分业主倾向「要钱不要货」。

　　他估计，明年上半年豪宅仍难脱离「静局」，若本港息口上升势将影响豪宅租金表现，预期豪宅租金回报已跌至「无利可图」。相反，中小型住宅方面，因市场主要由用家支撑，预期息口上升对供楼负担影响有限下，明年楼价仅下跌5%至10%。二手注册创20年新低至於回顾全年的住宅市场表现，香港置业综合土地注册处数据指出，今年截至12月16日，二手住宅注册量仅录得39899宗，推测全年最终仅录约4万宗，数字除按年激减二成外，亦创20年以来新低。反之，以贴市价并提供灵活付款及各种优惠开售的新盘，虽仍按年跌约6%，但成交宗数仍创2007年后次高水平。

　　租金受压是个好消息

　　本港楼价陷入跌局，租金表现亦不遑多让，创下金融海啸后近7年最大单月跌幅，预期未来市场转卖为租心态日益高涨，加上新供应落成量攀升，租金难免面临下调压力。

　　据美联「租金走势图」显示，11月以实用面积计算的平均尺租按月续跌约1.9%，除创下自2008年12月后近7年最大单月跌幅外，亦延续10月跌势，两月累跌近3.3%。事实上，租金「由盛转衰」早是市场预期之内，由於跌市下，普遍业主均不愿「止蚀离场」，纷纷将物业转卖为租，务求「避险」，导致市场租盘供应大幅增多，租金显然迅速浮现下调压力。

　　另一边厢，来年新盘供应大军压境，难料楼市能否走出跌局，租金下调压力将持续。根据屋宇署公布的最新10月份动工量显示，本年首10个月发展商动工量已高达约1.5万伙，较去年大增近1.4倍。Q房网香港董事总经理陈坤兴甚至估计，明年或涉及约3.9万伙新盘推出市场，届时楼价下行压力渐深，租金跌势亦将更快更急。（香港商报记者郑达伟）