采寫：記者 陳琳琳 實習生周凱
摘要：2015年北上廣均未完成土地計劃供應量，完成率分別為38%、86%、63%。
統計局最新數據公布，房地產庫存達7億。南都記者采訪研究庫存的專家獲悉，這個數據是歷史峰值。其中住宅占據63%，庫存分布研究顯示，三四線住宅是最難消化區域，其中四線相當大比例是建成售不出去的樓盤。“目前庫存情況顯示，分化的格局很明顯，這也會讓房地產繼續面臨很大的風險，”中原地產首席分析師張大偉向南都記者分析認為。華遠地產董事長任志強更宣稱，7億的庫存量中有大量庫存屬于很難消化的部分，“只能炸掉”。
住宅占比最高商建增長最快
1月19日，國家統計局發布2015年全國房地產開發與銷售數據，2015年，全國房地產開發投資95979億元，待售面積高達71853萬平方米，較2014年年末多出近萬平米，增長15.6%，為歷史最高值。
根據國家統計局的數據，截至2015年末，全國住宅待售面積為45248萬平方千米，較去年增長11.2%，占全年房地產庫存量的63%，成為2016年房企去庫存的重點對象。其他方面，辦公樓庫存量達3276平方千米，較去年增長24.7%．商業用房庫存量為14664平方千米，增長24.6%．
南都記者調查發現，由于當前我國人口處于向城市流動狀態，居民住宅需求相對旺盛，所以房地產行業一向以商品住宅為大頭，比重偏高。但是當前經濟下行壓力加大，消費者的購房需求受到抑制，住宅庫存居高不下，成為了房企身上沉重的負擔。
“前幾年地產行業火熱的時候，政府受土地政策驅使積極賣地，房企跟風推盤，導致供應量過高，”方圓地產首席分析師鄧浩志向南都記者表示，導致房地產住宅庫存過高有很多原因。加上后來政府限購限貸政策的出臺，需求急劇減少，房子賣不掉積壓下來慢慢就形成了庫存問題。
值得重視的是，另外這幾年經濟不景氣，老百姓購買力下降，也是高庫存的重要推手。
除了三四線樓市的低迷讓房地產去庫存面臨很大壓力，商業地產的銷售也不能讓市場滿意。
“去年以來，受國家整體經濟的下行壓力以及電商經濟的沖擊，商業地產的庫存漲幅高達24%，遠高于住宅庫存的增長。”中原地產首席市場分析師張大偉在接受南都記者采訪時表示。
根據中原地產的分析，商業地產的高庫存除了房企供應量過高，需求不足外，商業地產與地方產業發展不匹配，人口流入不及預期，公共設置不配套對商業地產的高庫存也有很大影響。“電商經濟的發展以及實體經濟的不景氣對商業地產的沖擊很大”。
是局部過剩不是絕對過剩
“當前中國房地產市場并不是絕對過剩，而是局部過剩。”中國房地產業協會秘書長馮俊如是向南都記者表示。
從區域來看，2015年一線城市房價均有所上漲，銷售也取得不錯的成績，這些都推動著庫存不斷消化和更新。而與此同時，三四線城市房價卻有所下跌，市場交易也有所冷清。各地樓市可謂是冷暖不一。而三四線城市還尚未從房地產冬天中走出來。
根據國家統計局《2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》數據顯示，2015年12月份城市間房價分化更加明顯。與11月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有27個，上漲的城市有39個。環比價格變動中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.9%．北京新建商品住宅環比上漲0.5%，上海環比上漲2.1%，深圳環比上漲3.2%，廣州環比上漲0.7%．而房價下跌的城市多集中于二三線。
“由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現象仍非常明顯，”國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀說，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高于其他城市，其余二線城市環比較為平穩。大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環比仍在下降。
其分析稱，從同比看，城市間分化現象更為明顯。一線城市的房價同比平均漲幅遠高于二、三線城市，三線城市房價同比平均仍在下降。
“由于三四線人口增長緩慢，居民收入偏低導致購買力不足，需求減少。加上此前房產商在三四線城市的供應量不斷增加，積累了過多的庫存，現在一時難以消化。”方圓地產首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪表示，一些城市的庫存量已經達到了20個月、30個月甚至更多，供給遠大于需求。因此今年政府和房企去庫存的重心將會放在三四線城市，積極推進這些城市消化存量。
而前不久，萬達集團董事長王健林在香港金融論壇分析斷言，中國三四線城市的房地產庫存可能需要四到五年時間去消化。
由于土地成本高昂，一線城市的房地產投資風險頗高。而萬達地產的投資主要集中在二三線城市的商業地產。王健林認為，“房地產的銷售高度集中在一二線城市，36個大中城市占到全國總銷售額的四分之三。所以三四線城市的比重非常低。只要他們慢慢開始去庫存，就不會有問題。”
南都記者從一些小型開發商處獲悉，在三四線城市嘗試化解高庫存壓力時，北上廣深已經出現了要求補存量的呼聲。
2015年，在國土部“有供有限”的指導思想下，多數城市縮減了土地供應量，甚至連計劃供應量都沒有完成。
專業機構克而瑞向南都記者提供的數據顯示，2015年上海計劃供應量為900平方千米，實際供應777平方千米，完成率為86%。廣州計劃供應量為834平方千米，實際供應525平方千米，完成率為63%。北京計劃供應量為1600平方千米，實際只有613平方千米，完成率僅為38%。
熱門城市供應量減少，因此推出的土地受到多家房企爭奪，溢價率飆升，單價和總價地王頻頻被刷新，推動樓價繼續走高。
因此，業內人士認為，一線城市當前的重要任務已經不是去庫存，而是補存量，政府增加城市土地供應，緩解房價上升趨勢。