經濟觀察報 記者 田國寶 2月17日，距離收購不到一年時間，宜華健康決定以4億元價格把持有深圳市友德醫科技有限公司20%的股權出讓給深天地Ａ。2015年3月份，宜華健康以1.2億元現金獲得友德醫科技20%的股權。

　　從2014年以來，宜華健康先后出售旗下梅州、湘潭等地產項目，以增發方式全資收購醫療后勤服務商眾安康、參股醫療軟件制造商友德醫科技，公司名稱從“宜華地產”變更為“宜華健康”，從房地產向醫療、養老等大健康業務轉型。

　　啟動轉型以來，宜華健康業績開始扭轉，2015年第三季度，宜華健康營收同比增長4500多倍，凈利虧損縮小近一倍至21.46萬元，2015全年預計盈利6300萬到7500萬元，多數為眾安康所貢獻。友德醫科技并沒有為宜華健康貢獻多少業績，2015年上半年虧損48萬元。

　　拋售友德醫科技股權，雖與宜華健康大健康業務布局相左，但這讓后者不僅擺脫了一個虧損包袱，而且還獲得2.8億元賬面收益。對于這家轉型關鍵時期的公司而言，短期報表顯然遠比長期業務轉型更為急迫。

　　隨著2015年財報季的拉開，中小企業的業績預告已經陸續披露。經濟觀察報梳理24家轉型期Ａ股上市中小地產企業發現，半數以上轉型期企業均面臨著虧損或者下滑的局面，宜華健康尚屬為數不多的“成功者”。巨潮資訊的信息顯示，已公布業績的中小房企中有近30%的企業宣布虧損或業績下滑。

　　浙江某房企負責人認為，在目前去庫存難的大背景下，多數中小上市房企轉型是不得已而為之，一方面是因為中小房企生存艱難，“去化周期長，資金短缺，拿不到新項目，很多公司變成僵尸企業”。另一方面，作為上市企業，迫于業績壓力必須進行轉型，“很多企業轉型并不是熟悉行業，而是為了股價，哪個板塊估值高，就向哪個方向轉，不外乎醫療健康、新能源、互聯網這幾個行業”。

　　扎堆轉向健康、文化和新能源

　　根據公開資料，國內A股市場160多家房地產企業中，至少有超過6成企業計劃或者正在轉型，其中有近20家要完全退出地產領域。

　　由于自身實力、行業地位和未來規劃不同，房企轉型方式不盡相同，第一類仍舊從事地產行業，但逐步改變傳統開發銷售模式，向集約化、細分領域轉變，如萬科由城市地產開發商向城市生活配套服務商轉型；中國宏泰由開發商向園區開發運營方向轉型。

　　第二類為多元化轉型，通過多元化業務布局培育新興產業，以彌補傳統地產領域的頹勢。如恒大地產在體育、消費品和糧油領域的布局，萬達在文化、旅游、酒店、百貨等方面的拓展。

　　第三類去地產化轉型，主要為徹底退出房地產業務，向一個或多個新興產業方向轉型，也有的本身為多元化產業企業，逐步剝離地產業務。

　　如果說前兩類轉型方向是大企業們的盛宴，那么第三類是目前絕大多數中小房企轉型的主要方向。

　　根據對國內A股上市24家中小房企轉型方向初步梳理，醫療健康、文化教育和能源3個領域是中小房企轉型主要方向，其中向醫療健康轉型有6家，向文化教育轉型有6家，向能源轉型6家，另外6家房企，2家轉向金融，2家轉向科技制造，1家轉向珠寶行業，1家轉向零售行業。

　　醫療健康、新興能源和文化產業這三大行業，近年一直都是資本市場的寵兒，雖然業務轉型并未讓這些中小房企財務報表光鮮起來，但短期的股價回升對市值估值的拉動作用，無疑讓這些企業看到希望。

　　以宜華健康為例，多年來這只股票價格一直在10元之內徘徊，轉型消息傳出后，從2014年4月份到2015年4月份，股價從低點5元多沖到54元，雖然之后一路下滑，目前仍維持在20元之上。

　　綠景控股同樣如此，2015年9月重組完成后，股價一路沖高，從2月底到11月底，股價由11元漲到近40元；萊茵體育在2015年2月底到6月底4個月內，股價從6元漲到38元，同樣得益于業務轉型帶來的利好。

　　上述浙江房企負責人表示，轉型是一種嘗試，并不見得就能成功，也不是注定會失敗，“起碼給投資者和監管機構一個交代，如果是非上市公司，可能就不會專門針對這幾個熱門行業，會選擇老板更熟悉的行業進行轉型。”

　　宜華健康并不是第一個吃醫療健康螃蟹的企業，綠景控股、中關村、華業資本、宋都股份、運盛醫療幾乎都在2015年向這一新興行業轉型。

　　綠景控股出售完最后一個地產項目后，通過定向增發募資100.54億元，用于通州國際腫瘤醫院、南寧明安醫院、北京兒童醫院腫瘤醫院、腫瘤精準醫學中心、兒童健康管理云平臺和醫療健康數據管理平臺等項目和平臺建設，進軍醫療行業。

　　華業地產改名為華業資本，出售兩個地產項目股權，并宣布向醫療健康領域轉型；運盛實業在產業地產經歷“屢戰屢敗”洗禮之后，改名為運盛醫療，告別地產業務。此外，宋都股份也成立宋都新大健康，進入醫療健康行業。

　　同樣徹底轉型的還有中關村，2011年收購華素制藥后，中關村科技確立了科技地產＋醫藥戰略布局，不過隨著地產行業嚴冬到來，從2014年下半年，中關村逐步出售旗下非醫藥業務，把主要精力放在醫藥、門診和養老等行業。

　　除了向醫療健康行業轉型外，文化教育也是中小房企轉型的一個主要方向，6家企業轉型多數發生在2014年和2015年兩年時間里，相比醫療健康行業轉型房企而言，文化教育行業轉型似乎并不那么順利。

　　銀潤投資、中國高科兩家企業進入教育領域，前者背靠清華大學，2015年11月，以23億元價格收購學大教育集團全部股權，出資32億元設立國際教育服務公司、建設在線教育平臺；后者背后是北京大學，分別與北大培生及韓國Lumsol公司共同開發漢語在線教育平臺，與觀臻基金共同推進頂你學堂。

　　上海新梅、同達創業和浙江廣廈進入文化傳媒領域，2014年10月，同達創業以32億元把永新視博數字納入囊中；2014年，浙江廣廈通過資產置換置入主東陽福添影視公司，第二年8月份宣布三年內將徹底退出房地產；上海新梅轉型則因公司股權之爭擱置。

　　同在2015年，萊茵置業更名為萊茵體育，剝離了旗下多個地產項目，并設立國內首個民營體育交易中心，收購萬航信息股權和亞洲職業籃球公司，并與中國體育報業總社達成合作協議，全面發力體育產業。

　　新能源是眾多中小房企轉型另一個主要方向，由于自身技術和經驗缺失，多數通過收購獲得轉型出路。美都控股通過收購美國能源企業WAL公司完成到美都能源轉變，新潮實業以22.1億元價格從美國收購油氣田、以15億元價格出售地產子公司大地房產50%的股權，進行業務轉型。

　　新能源電池也是諸多房企轉型的重點領域，2015年5月冠城大通與福投新能源投資合作進入這一行業，一個月之后，時代萬恒以發行股份方式購入九夷能源全部股權，進入鎳電池生產領域，并逐步去地產化。

　　金科股份則殺入風電和光伏產業，2014年至今，金科股份先后設立新能源全資子公司、收購新疆哈密風電項目，并計劃未來三五年內，為這一轉型投入400億元資金。此外，天業股份則把重心放在礦業板塊上，逐步剝離地產業務。

　　另外，2015年5月，多倫股份更名匹凸匹，業務從地產轉向互聯網金融；大連控股同樣把金融作為轉型方向；萬業股份和華麗家族在去地產之后，分別把業務轉向集成電路和石墨烯、機器人、臨近空間飛行器等高科技生產領域。海德股份退出地產保留貿易業務，雷伊 B 則收購了一家珠寶企業。

　　多數轉型公司業績不佳

　　多數轉型的中小房企，由于處于轉型關鍵時期，原有地產業務停滯，新業務還處于培育期，出現業績持續下滑、甚至虧損的現象，也有部分企業通過轉型實現扭虧為盈，同樣，也有部分企業是憑借出售地產項目實現盈利。由于多數中小房企轉型發生在2014年和2015年期間，2015年業績成為衡量其成效的一把標尺。

　　據巨潮資訊網公布的數據，截至2月18日，共有79家A股上市房企公布2015年業績預告，其中業績增長和盈利的企業為37家，占比46.8%；業績下滑或虧損有42家企業，占比53.2%。虧損23家房企，占29.1%，其中有18家為首虧。

　　在記者納入統計分析的24家企業中，拋開4家未公布業績的企業，其中11家轉型企業出現業績下滑或虧損，占比55%，其中7家為首次虧損；9家實現盈利或者業績增長，占比45%，其中8家是通過出售子公司股權獲金融資產收益實現，只有宜華健康憑借醫療后勤服務實現扭虧。

　　業績下滑或虧損的42家房企中，首虧企業占比為42%；20家轉型中企業的業績，虧損的占比40%，其中首虧比例占到63.6%，虧損比高出行業10個百分點，首虧比高出行業20多個百分點。

　　在醫療健康板塊6家企業中，2015年實現盈利的4家，虧損2家，其中綠景控股預計虧損2740萬元到2020萬元，運盛醫療虧損4300萬元到8800萬元，兩家企業均為首虧；華業資本、宋都股份和中關村實現盈利均因出售旗下地產項目獲利所致；宜華健康因收購眾安康后勤集團貢獻大部分利潤而實現扭虧為盈。

　　向新能源轉型6家企業，金科股份和美都能源2015年業績預測還未公布，冠城大通凈利降減少50%，新潮實業、時代萬恒均通過出售子公司股權和業務扭虧為盈，而天業股份實現凈利增長主要得益于其下黃金礦業績增長。

　　與醫療健康和新能源行業轉型企業通過各種方式實現盈利相比，向文化教育產業轉型6家企業中，除了同達創業通過資管計劃扭虧為盈，其他5家均發生業績下滑或虧損，其中萊茵體育虧損3.5億到3.9億元，浙江廣廈虧損6.58億元，上海新梅虧損1億元到1.3億元，銀潤投資減少74.57%到54.23%，中國高科減少40%到60%。

　　此外，匹凸匹預計虧損2000萬元，大連控股預虧7500萬元，雷伊B虧損1300萬元，三家均為首虧企業；海德股份預計盈利2000萬元到2500萬元，主要來自政府資金占用費和出售項目股權。

　　從萬達集團和宜華健康轉型過程中不難發現，無論大企業還是中小企業，轉型勢必會經歷短期業績波動，但從長遠來來看，對深陷地產泥潭的中小房企而言，轉型未必不是一次鳳凰涅槃。

　　附：中小房企轉型樣本

　　一、醫療健康領域

　　綠景控股（000502）

　　華業資本（600240）

　　宜華健康（000150）

　　宋都股份（600077）

　　運盛醫療（600767）

　　中關村 （000931）

　　二、能源行業

　　冠城大通（600067）

　　新潮實業（600777）

　　時代萬恒（600241）

　　金科股份（000656）

　　天業股份（600807）

　　美都能源（600175）

　　三、文化教育

　　萊茵體育（000558）

　　浙江廣廈（600052）

　　銀潤投資（000526）

　　*ST新梅（600732）

　　同達創業（600647）

　　中國高科（600730）

　　四、金融

　　匹凸匹 （600696）

　　大連控股（600747）

　　五、科技制造

　　萬業企業（600641）

　　華麗家族（600503）

　　六、傳統行業

　　雷伊B （200168）

　　海德股份（000567）