劉展超

　　1999年至2015年，這17年是中國土地資產化最迅猛的時期。這17年中，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。

　　這筆巨額收入更是一本大賬：其收入結構什么樣？怎么花？未來趨勢如何？

　　從2007年開始，全國土地出讓收支全額納入政府性基金預算管理。因此，現行土地出讓收入為“毛收入”，包含了成本補償性費用。在土地出讓支出上分為兩大類：一類為成本性支出，包括征地拆遷補償支出、土地出讓前期開發支出、補助被征地農民支出等，這類支出為政府在征收、儲備、整理土地等環節先期墊付的成本，通過土地出讓收入予以回收，不能用于其他開支。

　　按照財政部過往推算，此類成本性開支大約占土地出讓收入的八成。如2014年，扣除成本性支出后，當年形成的土地出讓收益為8987.93億元，同比增長13.3%，占全國土地出讓收入的20.9%。從2008年到2014年7年間的數據看，土地出讓純收入為58281億元，總收入為199228億元，收益比為29.2%。

　　除了上述成本性支出，還有一類為非成本性開支，從扣除成本性支出后的土地出讓收益中安排，依法用于城市建設、農業農村、保障性安居工程三個方面。

　　中國城市建設和房地產市場發展并不均衡，東部大城市對于土地的需求遠大于中西部地區，地方政府獲得的土地出讓總體收入也遠高于后者。

　　從2014年的情況看，東部地區土地出讓收入為24605.86億元，增長7%，占57.3%;中部地區為10483.35億元，下降0.8%，占24.4%；西部地區7851.09億元，下降2.6%，占18.3%。分省情況看，北京、天津、湖南、陜西、青海、西藏等16個省份正增長，遼寧、黑龍江、海南、云南等15個省份負增長。

　　從2014年到2015年，這兩年全國土地出讓收入增幅持續回落，并在2015年出現了超過20%的降幅。主要有兩部分原因：首先投資增速放緩導致用地需求不足。其二，房地產市場低迷導致土地出讓面積萎縮。

　　受房地產市場持續低迷的影響，2014年全國土地出讓面積27.18萬公頃，同比下降25.9%。其中，住宅用地下降26.1%。全年土地出讓合同價款3.34萬億元，同比下降20.6%。2015年，國內樓市除了少數幾個特大城市外，其他地區基本上仍然處于去庫存階段，開發商拿地意愿很低，地方土地收入一降再降。

　　財政部的數據顯示，2015年1至12月，全國國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。

　　目前，中國大部分地區樓市前景不明朗，未來土地出讓收入勢必會受到直接影響，能否再創新高看來難度很大了。中國的土地市場迎來拐點了嗎？

　　土地出讓收入目前幾乎全額歸地方政府，像北京、上海等地土地出讓收入常年在千億以上，這也為當地的城市建設和經濟發展提供了很大支持。一旦土地收入下滑，對這些城市的沖擊有多大，也需進一步觀察。