“冰火兩重天”也許是對當前股市、樓市現狀最恰當的形容。

　　2月29日，A股在開盤的巨量拋壓下再度下挫，滬指最低時一度跌至4.61%，而近三個交易日以來，滬指已累計下跌超過8%；但與之相對應的是樓市火熱，2月底，以上海、南京為代表的一線城市地區的樓市交易旺盛，而新房、二手房價格也隨之跳價攀升。

　　事實上，樓市、股市間出現的負相關關系，或與樓市上漲預期對股市資金造成的分流有關。

　　21世紀經濟報道記者調查了解到，當前樓市回暖對股市資金分流的路徑主要體現在兩個方面，一是不乏投資者通過變賣證券資產籌集購房首付資金，籌資需求的加大讓A股承受拋壓；二是樓市購買、投資需求的旺盛，正在催生融資項目的增多，其中部分項目表現為P2P等預期收益較高的固定收益類資產標的，而該類產品的豐富也對A股造成分流。

　　在業內人士看來，由于國內A股的散戶投資者居多，加之2015年以來市場的弱勢表現，短期內樓市的火熱確實能在一定程度上分流A股的資金，對資金面構成壓力。但從歷史經驗看，股市常與樓市呈現正相關，貨幣政策呈現寬松趨勢，且年內迎來首次準備金下調后，A股估值仍有上攻空間。

　　買方客變賣股基“籌首付”?

　　一邊是一線城市房地產價格的跳升，另一邊則是三個交易日已下跌達8.02%的A股，近日樓市與股市的冷暖對比可見一斑。

　　據21世紀經濟報道記者調查了解，股市的大幅走低或與近期樓市回暖造成部分資金的“分流”不無關聯；在房地產市場預期加速回暖的趨勢下，不乏投資者通過P2P、小額貸款公司融資籌集首付款，再通過變賣證券資產來對籌集資金進行償還。

　　“現在不少買方客戶是改善型需求和投資需求，并不是首套房剛需，所以愿意付首付來投資房產，但由于二套房有更高的首付比例限制，所以不少客戶需要籌集更多的首付款，這就不得不把一些資產變現。”上海地區一位鏈家地產門店經理告訴21世紀經濟報道記者，“我們這幾個客戶都是在賣股票來交首付的。”

　　雖然去年央行等部委落實的房地產3·30新政，但據記者走訪了解，北京等一線地區銀行所執行的首付比例仍高達50%-60%，且利率上浮10%。

　　“因為首付比例高，所以要借款、籌款，一些客戶選擇了把股票、基金賣了來買房。”前述鏈家經理表示，“因為現在房子賣的好，所以不少客戶也是怕今年再漲價，所以也愿意貸更多的貸款，有的是找親戚朋友借的，有的則是信用貸，我們也提供首付貸。”

　　21世紀經濟報道記者了解到，由于部分地區樓市上漲較快，而買房者為了鎖定價格，更急于將持有的流動資產變現來籌集首付款。

　　“首要是因為怕漲價，怕價格一天一個樣，然后賣股票是怕股票突然停牌，那樣資金就沒法變現了，”北京地區一位樓市投資者坦言，“如果關上兩個月，不知道再出來房子是個什么價格了。”

　　“其實從杠桿的角度看，樓市的財富效果好于股市，比如用30%比例買了一套100萬的房，翻1倍，但實際賺了相當于6倍多。”該投資者表示，“但股市上就算做融資也就是1倍多-2倍左右。”

　　有業內人士透露，除股票外，樓市的回暖也讓部分買房人通過贖回基金進行變現，來籌集首付款。

　　“我是把基金贖回了。”一位在北京周邊香河地區購房的投資者表示，“首付款并沒有放杠桿，是找家里人借的，正好用贖回的這筆錢還家里。”

　　“樓市對股市確實有影響，和幾個比較熟的客戶聊了發現，更多人買房之前持有的是基金資產，變賣股票的也只是一部分，”匯金系一家券商營業部負責人表示，“可能這和每個人的風險偏好有關系，但贖回基金也確實會對A股產生間接作用。”

　　樓、股長期或仍呈正相關

　　在業內人士看來，由于國內A股投資者以散戶居多，因此在大類資產選擇上較為靈活，因此樓市的快速回暖引發的“吸金效應”容易對A股資金造成分流。

　　“因為國內大部分投資者都是以散戶居多，散戶在配置轉換上的效率是比較高的，如果房地產很好，那么這部分資金就會很快被分流過去，”北京一家大型券商高級策略分析師表示，“最近數據也有這種趨勢，比如看2月29日上午，開盤的量很大，許多資金是這時候流出的。”

　　購房需求上升帶來的資產變現動機，或許加劇了“開盤拋壓”現象，2月29日上午9點30分至10：00的半小時內，滬市成交金額達640.19億元，這也創下了1月8日以來半小時成交額的新高，而與此同時，股指也迅速跌去4.33%。

　　同時，由于一線城市房價較高，因此其房地產市值總量并不亞于股市，這也被視為其對股市造成的資金分流影響也較為明顯的原因之一。

　　“數據估算京滬深三地的總市值大約在100萬億，而A股的總市值則在50萬億左右。”前述策略分析師指出。

　　事實上，除購房、房產投資需求外，由于部分P2P平臺的資產標的也與購房、住房投資有關，因此該部分資產標的的增加也對股市資金構成分流。

　　以鏈家理財提供的家多寶為例，該理財產品為線上品種，其資金多用于支付購房首付款，其預期收益率則在6.48%-7.8%左右。

　　“P2P平臺最缺的是優質資產標的，但買房需求多了之后，有抵押的首付貸款肯定是比較優質的資產，這樣就會吸引更多資金來平臺投資。”西部地區一家國資P2P人士表示，“不排除這部分固定收益類投資資金也會分流股市資金的可能性。”

　　不過亦有業內人士認為，在貨幣政策偏寬松的周期下，樓、股市的負相關只是短期表現，中長期股市也將大概率隨樓市進入上升通道。

　　事實上，宏觀層面的寬松信號已較為明顯。2月26日的G20峰會上，央行行長周小川提出貨幣政策是“穩健略偏寬松”，而2月29日當晚，央行宣布調低存款準備金0.5%，對資金面釋放寬松紅利。

　　“樓、股市相背離可能只是樓市突然上漲的短期表現，中長期看樓市、股市仍然是正相關的，”前述策略分析師坦言，“對比2009年，寬松貨幣、樓市上漲時，股市也是經歷了小牛市，這也是貨幣供給和流動性過剩導致的。”