深圳晚報記者 江田力

 

　　近日，家住福田區的廖女士稱其在購買二手房時，被房地產中介中原地產業務員故意設下陷阱“騙”了錢。在完成購房交易手續后，廖女士重新計算了各項目所需的費用后發現，該費用總和比自己實際支出的錢少了兩萬多元。廖女士希望中介能退回其多支出的錢，卻遭到了對方的拒絕。

 

　　“本來覺得大地產中介比較規范，可以保護消費者，現在覺得他們利用專業知識，欺騙消費者，騙一個算一個，反正普通消費者也只買一次房子。”廖女士說道。

 

　　那么，在繁多的二手房交易收費項目里，到底隱藏了什么秘密，房產中介真的有空間變相“吃差價”嗎？

 

　　[買家]

 

　　據廖女士介紹，2015年11月19日，其委托中介公司——中原地產共和世家分部購買二手房，該房位于福田區高發城馳苑小區內，購房經辦的中原地產業務員為李先生。

 

　　“因為當時購買的房子未滿兩年且有銀行欠款，有較多的稅費需要現金支付。為了減少購房首付款中的現金支付額，我和賣家協商一致，當時二手房的成交價為269萬元，把除中介費以外的所有費用及購房款的總價從銀行做抵押貸款。”廖女士在給記者的“二手房交易詐騙舉報信”中寫道。

 

　　廖女士稱，在交易產生真實的稅費之前，中介李先生預估了購房所有的費用，并列了一張費用清單。廖女士向記者出示了這份清單，記者看到該清單上包括契稅、登記費、交易費等11個項目，合計“15.2萬元”，在“罰息”和“短期利息”兩個交費項目上都備注了“多退少補”。

 

　　廖女士告訴記者，因為“15.2萬元”接近16萬元，所以中介李先生建議其向銀行貸款285（269+16）萬元。因為16萬元是預估的稅費，廖女士曾一度擔心真實的成交費用比預估的費用少。而李先生則表示這只是預估的費用，并口頭承諾到時候會多退少補。“到時候我們算完之后，這些費用可能還會余出一點點錢，這些錢到時候會退給你的，只不過是一個先出一個后出的事情。”李先生在和廖女士微信溝通時解釋道。

 

　　2016年1月中旬，廖女士跟著中介李先生一起去辦過戶手續，她看到過戶的價格比中介之前預估的價格少了一些，隨后她初步計算了所有費用，懷疑多交了兩萬多元，于是她找到經辦的中介公司，要求查看所交的稅費單據，希望中介李先生把費用算清楚，退回多給的錢，但是遭到對方的拒絕。

 

　　今年元宵節過后，廖女士輾轉從銀行的按揭員、贖樓公司的業務員處收集到了交易費用明細，重新計算了成交費用，廖女士核對后發現，自己多交了21514.45元。廖女士找中介理論，要求退款，依然遭到拒絕。而在整個交易過程中，中介李先生曾多次向其承諾會“多退少補”。

 

 

　　記者致電中介李先生了解事情經過，李先生告訴記者，因為當時廖女士沒有足夠的現金交稅費，因此是該二手房的業主先墊付的費用，后來這些稅費的錢“全被業主實收，全部到業主賬上，沒有到我們公司，跟我們一點關系都沒有，不存在我們吃這個差價。”

 

　　李先生表示，作為中介，其只是促成買賣雙方交易，只收傭金，“不會吃他們的差價”，如果多交了一些錢，這些錢也是在業主那邊。

 

　　至于李先生曾經在和廖女士的溝通中多次表示會“多退少補”這一問題，李先生表示，如果當初是廖女士自己出現金交稅費的話，這些費用就能“多退少補”。并且，在廖女士和業主簽《二手房買賣合同》之前，雙方已經協商好，最終的“決定權”在合同上面，合同上已經體現了本次交易是“全包價”，而在合同里也沒有備注“多退少補”事項。

 

　　據業內人士介紹，所謂“全包價”就是房價和費用一起“打包”的價格，如果買方多交錢，那也只能“心甘情愿”自認吃虧。

 

　　而廖女士告訴記者，在交易過程中，中介李先生并沒有向她說明清楚是“全包價”，只是一直在誤導她可以“多退少補”，并且在簽合同的時候，她也不知道會多交錢，沒有在合同備注中寫明“多退少補”，所以她后來才會自己去找銀行和贖樓公司要數據來重新計算。

 

　　[業內人士] 二手房交易時，中介確有空間“吃差價”

 

　　在上述案例中，買方和中介都各執一詞，買方認為中介設陷阱騙錢，而中介則表示是按正常手續辦事，不存在騙錢一說。那么，在日常的二手房交易中，房產中介是否有空間“吃差價”呢？

 

　　有10年二手房交易經驗的家家順營銷副總監王志虎告訴記者，買二手房的方式有三種，第一，買方和賣方各付各的費用，這是最簡單，最清楚的方式；第二，業主實收，即業主實收房價，其余費用都由買方來付，這是目前在深圳用得最多的一種方式；第三，全包價的方式。以上三種方式，中介都必須提供收費票據，而且數額要匹配。

 

　　王志虎表示，如果是國家征收的稅費，都會有計算公式，有正規的發票，這里“被吃差價”的可能性較小。如果想“蒙”客戶的話，有兩個環節，第一就是，交贖樓費和罰息，如業主有銀行抵押欠款需要委托擔保公司擔保贖樓，正常費用為欠款額的1%~1.2%，有的中介就會要求1.8%或者3%。各個銀行對罰息的規定是不一樣的，有些不良中介就會多收罰息。第二就是，中介會謊稱貸款資質不好，或者說房子評估不到，然后加收費用。如，謊稱銀行貸款批不下來，要多加錢，找關系才能解決。

 

　　廣和律師事務所律師孫依豐也指出，房產中介是提供房地產居間、代理服務并按約定收取傭金。在二手房交易中，中介有可能會以隱瞞、欺詐等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易；也有可能在業主和買方都不知情的情況下，隱瞞真實的房屋交易信息，采取低價收進高價賣出房屋賺取中間差價，但這些行為實際上是違反《房地產經紀管理辦法》等相關規定，也是違背職業道德的。

 

　　記者從深圳市房地產經紀行業協會（下文簡稱“房經協”）處了解到，2015年一年，該協會通過電話、郵件、現場投訴等渠道共受理249宗投訴，對比全市二手房總交易量，投訴發生率為1.7%，其中查實確有違規行為的，占投訴總量的7%，其余多為因合同條款履行導致的民事糾紛。在249宗投訴中，有12宗涉及收費糾紛，約占總投訴量的5%，基本均為因口頭承諾導致雙方誤解產生糾紛。

 

 

　　房經協向記者介紹，凡消費者通過房地產經紀機構居間撮合的二手房交易，與居間方發生爭議或認為其行為有違反行政規定、違反行業自律性文件規定行為的，均可至該會進行投訴。

 

　　從該會2015年日常所受理投訴情況來看，有不少消費者，在簽訂合同時過于草率，或對交易各方口頭承諾未形成書面協議或告知書，導致簽訂合同后因對購房人變更或履行時間、稅費承擔方等細節產生糾紛。

 

　　孫依豐律師指出，消費者在購買二手房簽訂合同前，消費者可以要求房產中介方明確告知業務流程，服務項目、內容、標準，收費項目、依據及標準，房屋交易涉及的稅費等重要合同信息；在簽訂合同時，消費者有必要審查中介方居間合同的服務內容，以及合同外的其他服務內容及收費標準，對于不清楚或有異議的內容可以要求中介方予以解釋并書面記錄。另外，在交易過程中，對于中介或者業主口頭承諾的購房優惠等行為，建議消費者協商變更合同條款或簽訂補充協議，以免發生爭議糾紛后，出現口說無憑。

 

　　同時，王志虎也表示，消費者在購房時，最好不要簽全包價的合同，因為這里面被吃差價的空間很大。要簽消費者、房產中介和業主這三方一起的合同，可以有效避免被吃差價的問題。同時，合同備注寫明該房產交易產生的費用以實際為準，消費者自己去相關部門機構了解清楚后再繳納稅款、費用。