[摘要]與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

 

　　二手房交易營業稅將改為增值稅征收。

 

王軍

 

　　3月13日，十二屆全國人大四次會議舉行第三次全體會議。國家稅務總局局長王軍在經過“部長通道”時透露，總理在政府工作報告中下達了全面實施營改增的“總攻令”，稅務部門作為主攻部隊，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

 

　　“這也就意味著以后二手房交易的營業稅將改為增值稅征收。”上海財經大學教授胡怡建表示。

 

　　按照財政部網站2015年3月30日發布的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》。從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。購買超過2年（含2年）的普通住房免征營業稅；購買不足2年的住房對外出售全額征收營業稅；購買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

 

　　上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，營業稅改增值稅的出發點是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產炒作。

 

　　目前房地產的營業稅主要按5.5%來征收，但是按照業內的猜測，房地產納入營改增后適用稅率在11%，這就有稅負增加的擔憂。

 

　　“將營業稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定。”胡怡建指出。

 

　　澎湃新聞（www.thepaper.cn）按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大情況：

 

　　首先是出售購買2年內的房屋。

 

　　以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。

 

　　如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。比如出售價格為400萬元，按照營業稅需繳納22萬元；增值稅就需繳納24.77萬元。

 

　　另一種是出售購買已滿2年的房屋。

 

　　對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。

 

　　對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。

 

　　“通過計算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調整的可能。在完善稅收制度的同時應該會考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來的話，其他一些稅理論上也會進行調整。” 盧文曦稱。

 

　　值得指出的是，二手房交易稅費除了營業稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。

 

　　對此，胡怡建指出，“營改增只涉及到營業稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收。”

 

　　“目前，有關二手房營改增業內還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費較之前就有減少。”胡怡建稱。

 

　　也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項稅后，大概需要繳納8.7萬元。

 

　　按照王軍的說法，在實施方案中已考慮原則上延續過去優惠政策，在此基礎上根據不同行業特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業稅負只減不增。