隨著近期多地樓市價格出現大幅上揚，房價再次成為社會關注的焦點。有人甚至預言，美國次貸危機會在中國重現。筆者認為，中國不具備爆發次貸危機的條件。

　　就房地產行業本身而言，美國次貸危機之所以能夠爆發，主要原因是美國金融機構打包銷售房地產相關的金融產品，大面積對信用狀況較差、沒有收入和還款能力證明的借款人實施“零首付”。此舉原本希望通過增加個人負債率，使經濟能企穩回升，最終卻導致積累已久的金融風險迸發。相比之下，中國個人杠桿率不高，傳統文化上習慣不借錢，且住房按揭占債務的比重相當低。中國人購買汽車等耐用消費品的債務占比較小，政府杠桿率也不高(赤字率僅為3%)，遠低于歐美日。此外，當前最突出的企業杠桿問題跟房地產無直接聯系。

　　從房地產與宏觀經濟的關系來看，房地產處于投資板塊。我國的投資主要分三類：基礎設施、工業和房地產。房地產開發只占我國投資總量的15%至20%，盡管去年只增長1%，但對經濟發展全局影響有限。具體到中國房地產投資者，一些學者所說“中國式次貸”的前提并不存在，因為從中國住房按揭貸款的發放情況看，絕大多數人都不是投機者。

　　中國房地產目前面臨的問題與次貸危機爆發前的美國不一樣。截至去年年底，我國全國房地產庫存(已經竣工但還未賣出)總量為7.18億平方米，而全國一年銷售房地產的總面積是13億平方米。由此可見，我國總庫存量不大，問題是庫存面積主要集中于三四線城市。同時，一線城市和一些二線城市因剛性需求得不到滿足而房價瘋漲。剛性需求的界定標準是是否自己居住，投機和投資則是為賣而買，為增值而買。一線城市近年來人口流入量大，很多住房需求并沒有得到滿足。還有很多人是出于改善性需求“換房”，包括小房換大房、換學區房、換交通更方便的房等升級性需求。在這一背景下，我們的房地產政策不應“一刀切”。

　　對于一線城市，調控目標是穩住房價，房價過高會讓投資投機者賺錢，讓創新創業人才沒房住。創新創業人才目前大都不是高收入者，需要有基本生活條件才能保持創新創業的積極性。若高房價打擊人才積極性，一線城市易出現人口素質退化。

　　穩住一線城市房價要加大供給側改革力度，滿足基本居住需求(包括改善性需求)，同時要采取措施適度限制投資，果斷遏制投機。滿足普通民眾住房需求(包括改善性需求)，行之有效的辦法是在嚴格審查購房者資質、控制購買數量的前提下，降低首付比例。打個比方，北京一套普通住房賣500萬，若首付比例20%，首付款就是100萬，對一般家庭來說不是小數目。然而，降低首付比例必須要有嚴格的償付能力審查制度做配套。盡管現在很多購房者，特別是年輕人都有老人支持，但銀行仍須對購房者本人的收入、信用、風險等進行審查。另外，對于二手房及房產交易中的增值部分，政府應增加稅收力度，通過再分配的手段來調節，適度管制投資性需求。

　　就三四線城市而言，去庫存是施策的大方向，但不能用加杠桿的辦法。一方面，金融機構需要嚴格把關，任何人在任何經濟條件下獲得貸款，都須有償還能力。另一方面，地方政府完全沒必要新蓋保障房，可考慮購買庫存商品房的方式。現有房地產庫存是多年累積的，一年半載解決不了，因此去庫存不能急躁也不能浮躁。(作者：姚景源 國務院參事室特約研究員、國家統計局原總經濟師。本文由曲翔宇采訪整理)