各方關注的二手房交易營改增細則正式出臺。財政部、國家稅務總局昨日對外公布的營改增全面推開細則顯示，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
昨日，財政部與國家稅務總局公布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（以下簡稱《通知》）顯示，自今年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
根據同時發布的《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，對銷售不動產，明確一般納稅人銷售其20 16年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1 ．5%計算應納稅額。
與該通知一同發布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》則明確，在二手房交易中將推行差異化執行政策：
對北上廣深四個一線城市之外的城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。2年的免征時限與目前執行的營業稅免征標準一致，且在增值稅方面也未對“普通住宅”和“非普通住宅”作為區分，采用同一征收標準。
對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
對于此前市場擔心營改增后，個人轉讓住房由繳納營業稅轉為增值稅會增加稅負，分析人士指出，從方案細則看，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則進行免征。這樣也使得稅費成本降低為零。此類政策和過去的營業稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應看，也沒有太大的變化。
業內分析
買房要不要留到營改增之后？
“營改增”施行后，市民買賣二手房的稅負如何變化？房價是否會受到影響？想買房的市民是現在買還是營改增后買？……一系列問題備受人們關注。
有專家認為，與此前營業稅的征收規定相比，基本平移現行二手房交易營業稅政策。以廣州為例，廣州目前實行的營業稅優惠政策是去年3月發布的“財稅[2015]39號”，按其規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
不過增值稅與營業稅算法不同。
以售價200萬元（含稅、購買不足2年）住房為例：
營業稅的算法
按銷售總額5%征收，應納稅額為：
200萬元×0 ．05=10萬
增值稅的算法：
銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率5%）
應納稅額=銷售額×征收率5%
增值稅額為：
（200萬元÷1.05）×0.05=9.52萬
比此前營業稅減少了4800元
這意味著，過渡期二手房交易營改增基本平移了現行二手房交易營業稅政策，部分稅負還有所減輕。
而據南都記者了解，各地此前營業稅稅率5%，加上城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，總計征收標準為5.6%。
“以納稅額來說，對于購房者沒有差別，唯一有可能不同的是，之前營業稅及附加里，除了5%的營業稅，還有地方交易附加費等三個附加費合計0 ．6%，不知道稅改之后還要不要交。”深圳鏈家二手房研究院總經理肖小平則認為，“營改增”后最大不同是收稅部門從地稅改國稅，但之前營業稅也是國土部門代收，對于購房者來說沒有差別。
滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰分析，以廣州為例，目前營業稅的稅率是5.6%（含附加稅），也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后實行“營改增”，增值稅的稅率是5%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業，在“營改增”之后，同樣的情況稅率減少了0 ．5%，200萬元的房源，若持有不夠2年即轉售，客戶繳納增值稅的費用，至少比繳納營業稅的費用節省1萬元，總價越大，節省的稅費越大。
個人住房銷售征收增值稅標準
北上廣深以外城市
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
北上廣深
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；
個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。