【香港商报网讯】记者郑达伟报道：受外围及本港经济不明朗因素困扰，本港楼市前景走势堪忧。瑞银昨日发表报告称，随着本港经济进一步转弱、通胀放缓、及住宅供应增加等因素夹击，预期今、明两年楼价将再挫20%至25%。

　　供应创新高添楼价压力

　　正如瑞银报告指出，本港楼价去年9月至今累积回落约13%，惟当前楼市难言「见底」。报告预期，随着本港内部经济恶化、低通胀环境冲突、以及港府锐意增加楼宇供应，未来住宅供应将再创新高，届时将进一步加剧楼价下调压力，预料2016至2017年期间，本港住宅楼市有机会再录约20%至25%的跌幅。

　　事实上，楼市前景不明朗，何文田及元朗等地区多个近期开售的新盘，销情都不及预期。瑞银中国内地及香港房地产行业研究主管李智颖昨日在记者会上坦言，跌势来得较个人预期快。她续说，即使现时发展商推盘的定价吸引，但销情均未如理想，部分项目的销售率更由过往一般首周可达75%至80%，跌至现时只有40%的水平。她又认为，本港地产市场参与者有增无减，争相抢尽抢占市场份额，未来新盘定价将有更大的下调空间。但她相信，发展商均有意避免营造更恶劣的楼市气氛，因此未来较难出现大幅劈价的可能。

　　减辣无助楼价回升

　　当前美国暂缓加息步伐，李智颖相信，情况可能为楼市带来短暂喘息机会，惟本港内部经济不济，楼市仍须维持调整步伐。对於市场期望当局「减辣」，李智颖认为，即使放宽楼宇按揭成数，亦难以令市况好转，相反现阶段「减辣」，更有机会增添楼价下行压力，因「减辣」后，买卖楼宇的交易费用减少，变相鼓励业主加快放售单位，届时供应增加，楼价将面临更大的调整压力。

　　尽管本港楼市下行压力有增无减，近年内地发展商来港投地占比却持续增加。李智颖解释，主要由於本港房地产政策相对明确，加上市场供应及税务要求都较内地为少，对内地发展商而言长线有利可图，估计未来3年香港新盘发展的净利率将较内地高出约7%至8%。

　　零售物业势随住宅市场调整

　　本港住宅市场前景难言乐观，同样历经十载「牛市」的零售物业市场，当下亦饱受内忧外患的冲击。随着商舖未来新供应「水浸」般到来，加上往日内地旅客来港「撑市」的光景不复存在，租金势将陷入更深的调整旋涡。

　　去年港股爆发小型股灾及美国上调利息等因素冲击，本港楼市随之跌入调整旋涡，楼价下跌所带来的负面财富效应亦不利市场的消费情绪。因此，零售市道持续不景气下，各区零售物业租金早已出现不同程度调整，但调整过后仍普遍能获市场追捧。

　　随着未来零售物业供应量续现增多，市场的承接力将面临更大考验。瑞银估计，未来零售店舖新供应将较现时增加13%，料往后3年零售店舖的供应数目，相当於过去10年的3倍。供应大增下，租金无可避免面临更大下调压力，店舖需求即使维持在历史均值水平以上，出租率下调亦是在所难免。瑞银预期，有关比率将有机会由现时的98%至99%，跌至2017至2018年间的92%至93%。

　　此外，受内地经济放缓、汇率等多方面因素影响，旅客来港消费意欲早已大打折扣。瑞银更预测，至2017年底，内地游客来港消费金额可能累跌28%，届时依赖旅客消费的核心地区商舖租金，势将跌进更深层次的调整旋涡。记者郑达伟